“冰”点楼市

“冤枉”的容积率

　　■中国房地产报 顾冰
　　
　　房价上涨的板子又打到了容积率身上。12月19日晚，国土资源部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，其中明确叫停了容积率小于1的住宅土地出让。
　　此举堪称是对楼市的又一次精确打击，仅以上海为例，2010年成交的住宅用地容积率小于1的土地共有6块，而从市场反应来看，低容积率的土地非常受市场追捧。
　　今年9月，国土资源部、住房和城乡建设部就曾高调向“容积率”腐败宣战，坚决制止擅自调整容积率，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。
　　之前舆论也有分析认为，地价暴涨实际乃低容积率之罪。
　　以上海为例，2003年上海出台了针对容积率的“双增双减”精神，即增加公共绿地、公共活动空间，减少建筑容量、高层建筑，同时宣布实施新的容积率限制，住宅楼宇不得高于2.5，商用不得高于4，而之前的限制是3.3及8。在容积率新政实施后，上海房价便开始暴涨。很多人认为，容积率与房价之间，存在着一定因果关系。
　　在高房价的压力下，目前上海放宽容积率的限制，已是既成事实。以上海外环外的土地为例，居住土地出让时的容积率多半都在2以上。而普陀区经济适用房、闸北区动迁安置房的容积率，甚至超过了原先的限制，最高容积率达到了3.3。
　　那3.3的容积率到底高不高？香港的开发商也许会觉得很低，而澳大利亚的开发商或许又觉得难以想象。目前，香港的住宅与商业的容积率上限分别为7和14，远远高于上海。一个有趣的事实是，无论在香港还是上海，房产商都是号召提高或降低容积率的最大推手。
　　面对高房价，提高容积率，向空中要面积，大力发展都市综合体，是否能解决房价过高的难题呢？
　　从香港的经验来看，提高容积率有相当的后遗症，且对控制房价并无多大用处。目前香港的容积率上限远高于上海，但目前香港的趋势，却是尽量减小容积率的上限。以全九龙的某块地皮出让为例，尽管政府规定的是容积率不得高于7.5，但在环保部门及民众呼吁下，最后拍卖时容积率仅为4.5。
　　香港民众尤其反思所谓的海景房，在高容积率的带动下，开发商往往将建筑物尤其是临海建筑物，设计成“屏风楼”，独家看海景，享尽海风，这样虽会推高楼盘价格，但后遗症确是形成屏风效应，令空气污染加剧，其负面影响将长达几十年甚至上百年。由此，香港的环保组织纷纷号召降低容积率并限制高度，还香港的碧海蓝天。
　　从香港开发商的角度分析，其往往在房价高企时，呼吁政府提高容积率的上限；在房产市场萎靡时，呼吁降低容积率，优化城市环境。但仔细观察，开发商对调整容积率的呼吁，往往有利益的考量。相比内地，香港有更为清晰的“补地价”政策，不仅允许开发商将公用设施及一些环保设施豁免计入可建楼面面积，而且允许通过在地块内加建道路或其他公共设施，来换取额外多建楼面面积。
　　从香港的情况分析，容积率的调整对房价的影响甚微。在不提高供给的情况下，一味提高容积率，只会带来地块价格的攀升，政府财政将是最大的受益者，而对控制房价并无多大的用处。