地产信托寻求接力资金

　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　信贷严控、再融资关闸、销售回笼放缓，持续深入的地产行业调控，正在使先期进入的信托资金陷入孤军作战局面。
　　“为了防止到期的过桥资金无法收回，有几家信托公司正在委托我们为资金链出现问题的项目提供融资服务。”12月20日，一位私募基金管理人士向本报记者透露，倘若缺少后续融资替代，一些先期进入项目的信托资金将很难全身而退。
　　这并非危言耸听。中诚信托首席风险控制官汤淑梅表示，在全年地产信托规模放量的态势下，并不排除部分激进、宽松的信托产品面临血本无归的风险。“为了避免这一结局，出于产品信誉考虑，一旦发现信托资金回收有虞，信托公司也只能启动应急预案，主动为房企寻找替代资金。”时值地产信托的再次整肃，在业内人士看来，尽管目前存在退出压力的信托规模并不大，但银监会要求自查地产业务合规性风险的要求也使坊间进一步相信风险预警并非空穴来风。
　　“中融信托等四家信托计划被叫停，其余多家主动暂停，这都说明了当前信托公司在盈利模式上存在的问题与风险。寻找替代资金只是治标，关键还是要改变信托公司‘逐水草而居’的业务模式，培育自身的资产管理能力，只有这样才能迎来稳定的监管以及稳定健康的业务增长。”中海信托研究人士分析。
　　
　　寻求接力
　　
　　成也萧何，败也萧何。让一些信托公司深陷孤军无援状态的正是其曾经引以为傲的“短平快”前期过桥融资。
　　在这种过桥模式中，大量的信托资金被当做土地出让金而进入项目前期，并以此帮助房企拿到开发所需的“四证”，然后再通过土地抵押，获取银行贷款偿还信托借款。
　　一个简单的拆借就可以撬动大量低成本的银行信贷，这套手艺在帮地产公司实现“空手套白狼”的同时，也成了信托公司的摇钱树。所以，从提示风险到叫停“股权+回购”，尽管监管层屡屡试图淡化这种过桥融资功能，但信托天生的灵活退避机制，依旧让大量资金跑步进场，并随着每一次的信贷收紧而规模大增。
　　而在今年史上最为严格的地产行业调控背景下，地产信托规模，至少在银监会11月份发布“风险提示”之前，一路暴升。数据显示，截至9月底，信托公司房地产信托业务规模已突破2200亿元，而这一数字在去年全年不过是499亿元。
　　“‘四证’齐全的贷款业务肯定轮不到信托公司去做。”11月，银监会副主席蔡鄂生的话中有话。
　　“这在确认大量信托资金堆至项目前期的同时，也暗含了信托资金孤军深入可能面临的巨大风险。”中海信托研究人士如此分析。
　　果然，随着地产行业调控的深入，银行信贷、资本市场再融资、销售回笼三大资金渠道持续收窄，大量地产项目的后续融资并不乐观。一位信托公司的项目经理向记者表示，其公司为太原一项目设计的信托方案，在银行面前直接碰壁。“信贷一收紧，有四证也贷不出来。”然而过桥资金的续存期大限不等人，没有后续项目资金，前期投入有可能直接面临血本无归。
　　那么，继续发行新信托产品进行置换？华奥信托业务经理郭春峰认为在当前的地产业务合规性整顿中，基本不会有信托公司逆风而行。
　　原有的信托资金申请续存期延期？汤淑梅直接否定了这一方法。“一方面延期要通过监管部门报批，很麻烦；另一方面，延期本身就暗含了项目资金链可能出现了问题，会对公司产品形象造成影响。很少有公司会这样做。”寻找乐于接力的资金成为首选，同样在2010年得到长足发展的私募基金成了信托公司的重点关注对象。而私募基金甚至也向信托公司抛出了橄榄枝。金地旗下的投资平台稳盛投资曾表示，一个地产项目往往需要不止一次融资，私募基金与信托完全可以携手合作，筛选出优质项目，分几轮对项目进行投资。
　　分析其中的合作深意，上述私募基金管理人士认为，其中至少有两个原因。“这个时候与信托合作，把资金注入信托筛选过的项目或公司，一般相对成熟、资金回收时间短，不仅降低了风险，而且收益率还较高。”对于接力的收益率，该人士进一步表示，一年期的回报一般在25%左右。
　　
　　急务在于转型
　　
　　尽管信托公司在积极地寻找意向的接力资金，极力避免失控风险，但其中暴露的走量型的经营模式问题已经随着银监会新一轮地产信托业务的整顿而被放大和关注。
　　具体有多少信托产品在面临这种风险，各家信托公司人士对此信息颇为隐晦，表示很难估算。“现在惟一比较乐观的是，目前出现退出问题的信托产品还不是很多。如果真的大范围出现退出难题，不要说能不能找到接力资金，就算找到了，开发商已经紧绷的资金链能否经受得起回报要求与信托过桥资金不分伯仲的私募基金，也值得商榷。”中海信托研究人士如是说。
　　这已经足够给信托公司敲响警钟。实际上，近几年来信托公司的主流业务品种，从证券投资到信政合作，从银信合作到地产信托，莫不因为“逐水草而居”的走量型盈利模式导致短期内业务暴增而在几轮信托业监管中统统被重创。
　　尤其是被信托公司视为“肥肉”而一直难舍的地产信托投资，更是在此次年底整顿中被以风险自查形式变相暂停。
　　“实际上，这就意味着要暂停一段时间了。现在能募集的基本上都是在11月份发行的产品。估计得等到明年一季度末才会有所好转。”尽管认为地产仍是长期的信托业务，但山东信托人士认为在目前监管层力图扭转信托盈利模式的意图下，除非做出一些改变，否则一时很难恢复。
　　对于监管层的意图，各家信托公司已经很明白。实际上，银监会在阐述其对信托业的监管目标时也表示，力争在3~5年内使信托公司的盈利模式有较大转变，真正发展成为面向合格投资者，主要提供资产管理、投资银行业务等服务的专业理财机构。
　　“提高自身的资产管理能力是关键，如此，摆脱过去简单借贷模式的过桥融资向私募基金化发展才是符合监管的发展方向。”用益信托工作室表示，新监管变化下，只有实现创新，才能突破当前的监管困境。