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零售巨头如何“造梦”商业地产
　　
　　国内商业地产的开发热情在今年空前高涨。除了传统开发住宅的地产商高调涉足外，零售企业投资商业地产亦成为当下房地产行业广受关注的现象。但选择怎样的路径切入这一陌生的领域、如何适应商业地产开发规律、如何创造自建店之外的价值，却成为擅长经营的零售企业的入行瓶颈。
　　
　　■中国房地产报 记者  刘晨  北京报道
　　
　　今年开始，伴随着万科、保利、龙湖等众多品牌房企高调推进商业地产，零售商进军商业地产的消息亦频传，外资如英国TESCO（乐购）已在华买地自建购物中心；宜家更是捷足先登，去年就在北京大兴斥资7亿元购地；日本永旺、美国沃尔玛也在低调却有序地进行着它们的圈地计划。而国内零售商也不甘落后：华润万家高调投建购物中心“欢乐颂”，天河城集团天津买地建购物中心，广百股份组建广百地产……
　　在业内人士看来，零售企业之所以进军商业地产，其中有利润驱动的因素，投资地产的回报要高于零售业。还有“被迫”因素——租金上涨和店铺资源争夺异常激烈，许多零售企业遭遇到涨价甚至是被终止等尴尬局面。所以一旦发现有开发商业地产的机会，零售商自然不会错过。
　　毋庸置疑，由于本身的品牌优势以及多年来对目标客户群的维护，零售企业具有地产开发商不具备的优势，但如何进入并适应商业地产的规律？怎样才能创造零售之外的价值？以零售为先导与核心的商业地产是否一定能成功？擅长商业经营的零售企业不得不面对这一道道难题。
　　中国房地产报：今年以来，零售商投身商业地产之风愈演愈烈，零售企业为何开始热衷投身商业地产？零售企业更青睐于哪种模式介入商业地产？
　　曹世斌：众所周知商业地产的资金投入量非常大，开发的专业性要求也非常高，对于连锁企业而言，做商业地产开发可能会严重影响到发展速度，所以我们从2000年以后近十年的发展都是以租赁为主。王府井百货进入商业地产，不是为了跟商业地产商分一杯羹，而是因为：第一，整个集团发展壮大了，包括资金的规模、应用的平台都已经搭建起来，有足够的资金去运作商业地产；第二，中国的商业地产有很多业态的发展，我们认识到购物中心必定是中国零售业发展未来的主力业态，所以王府井除了发展主营业态百货店以外，开始进入购物中心，而且从百货店转型到购物中心是相对容易的，百货跟购物中心是最接近的业态。
　　但是以什么模式进入购物中心是很关键的。以租赁的形式进入可能会很困难，因为购物中心体量动辄十几万平方米，如果租赁很难跟开发商达成一致，开发商的要求很高，以租赁的形式首先很难拿到项目。就算拿到了也是为开发商打工，因为购物中心最大的价值不在于它每年能收到多少租金，而在于通过成功运营使得购物中心的价值不断提升。
　　朱菁：永旺本身是一个零售企业，我们做购物中心的最初目的其实并不是要靠地产来提升价值，更多的是围绕零售这一部分，怎么把零售的销售额做得更好更大，我们考虑的可能是需要新的业态、需要创新。在发展过程中，我们看到，做购物中心的投资回报率远远高于零售的投资回报率，但这个回报率不在于地产本身的增值，而是营运产生的现金流收入。因为我们很少持有项目，基本是跟开发商或者土地拥有方合作，我们现在在全国有10个购物中心，其中自建的只有3个，其他7个项目都是采取整体租赁的模式，目的在于降低初期的投资成本，而从后期盈利过程中，能够实现价值最大化，当然也有些发展商是纯粹靠地产增值进行价值最大化的。
　　刘敬锻：机会来了，我们就要很好地掌握，中国发展很快，以一种固定的模式会限制你的发展速度，所以我们跟其他企业的做法有点不一样，我们自己购地自建的大概占四分之一，租赁的占四分之三。一切都有可能，只要条件合适，方方面面的配套好，我们都会考虑的，所以我们是多方面发展，不断适应市场的变化去运作。
　　中国房地产报：未来的商业地产领域，地产商与零售商之间的竞争将是资本、土地、经验等全方位的竞争，零售企业做商业地产的难度在哪里，又如何在竞争中保持优势，此外，哪种模式或者发展路径较适合目前的零售企业？
　　曹世斌：现在国外成功的购物中心运营商多半都是自己持有物业，包括现在国内的开发商也是自己去持有物业，所以作为王府井百货来说，我们考虑的模式就是要去开发，自己持有商业。但是具体怎么去做，同样面临着跟过去一样的问题，如果只开发一两个项目，可能资金实力是够的，但是如果要在全国大量地开发购物中心，则是远远不行的，所以我们也在考虑怎么进入，现在我们在研究，可能需要进行资源整合，把商业资本、地产资本以及金融资本结合起来去专业开发商业地产。
　　李军：我在百货业从事工作多年，对百货行业相当熟悉，但是进入到商业地产，从拆迁到定位策划、建筑设计和一期开工，整个环节相当复杂和辛苦，包括和政府、顾问公司打交道，比如和顾问公司打交道，建筑、内装、灯光设计都不是一个公司，大家的观点不一样，谁也说服不了谁，如何把公司有效的资源整合在一起，是最头疼的事情。而且在整个项目的开发过程中，对于定位来说，原来做百货零售业态的，一定要小心做购物中心，不然可能会做出一个大百货来，很多的企业在这方面越走越远，非常危险。
　　刘阳：购物中心业态可以给公司带来很高的效益，对比之下可以发现，好的地段可以给商业地产带来很大的回报，但是中粮西单大悦城的成功也只是个案，比如我们要走万达、华润的快速复制的道路也不行，现在的大悦城只是在连锁的初级阶段。当然我们现在也比较困惑，事实上到二三线城市以后，拿的地可能不是城市的核心地块，这就要考虑产品的比例是不是要调整。另外，快速复制以后人才问题也是亟待解决的一个问题。
　　中国房地产报：对于今年加速进军商业地产的开发商和零售企业，你有何建议？
　　朱菁：我想无论是对零售商也好，对想要进入商业地产的地产商也好，应该是慎重思考、积极应对，慎重思考要进入这个新的领域到底能做什么和不能做什么，有能力做什么、可以做到什么程度，在慎重思考后，就应该配备充足的资本、人才等，积极地去发展。
　　曹世斌：未来十年是中国商业地产的黄金十年，不是哪一个公司或者资本能够独立运作的，一定需要专业的地产资本、金融资本的结合，才能成功地在全国范围内复制和发展，特别是购物中心的开发，所以希望地产公司、零售商以及银行资本，未来多方可以一起探讨资本的结合，从而实现中国购物中心发展的飞跃。
　　陈亦军：对于商业地产，不管是开发商还是零售商都要慢慢洗牌慢慢做，在此我有两点建议：第一，坚持自己的核心竞争力，核心竞争力最重要，中国市场实在太大了，品牌开发商、商业地产运营前景非常广阔；第二，牢牢记住创新，因为商业这个领域是最能创新的，有大量新的商业模式、服务业态可以探索，在中国不是零售企业太多、品牌太多，而是太少了，所以一定要创新。