北京：土地先收储再入市

　　■中国房地产报  实习记者  杨洋  北京报道
　　
　　北京市土地储备中心最新发布《关于取消直接入市交易的公告》显示，自2011年1月1日起，将不再受理国有建设用地直接入市交易申请。政府直接给予开发商一级开发补偿，从而对土地进行收储供应。这标志着，开发商参与土地一级开发后，在土地二级市场上已不再具有拿地优势。
　　该《公告》要求，对已通过审议，但未上市交易的直接入市交易项目，分两种情况处理：经审核已具备入市条件的项目，最迟于今年12月31日前完成全部上市前期手续，逾期将纳入政府土地储备；对尚不具备入市条件及申请退市的37宗直接入市项目，则取消其直接入市资格。这37宗地块中亦包含北京百子湾、中关村西村、东三环等热点区域地块。
　　一位不愿具名的开发商对记者表示：“对于开发商而言，进行土地一级开发运行周期长，占用大量资金，并不划算，很多开发商看中的都是之后的二级开发。”在土地开发市场，土地一二级联动开发很常见，即政府与某开发企业达成协议，将土地一级开发交由其进行，在该地块上市出让后，无论地价多高，从事一级开发的企业都会购地。购地后，政府再给予一定比例的资金返还。在这个过程中，不仅破坏了市场公平竞争，更容易滋生腐败，同时也为开发商“捂地”增加了可能。
　　“不过，北京市直接入市的土地占市场交易份额很小，其市场影响力没有想象中那么大。目前土地成本成倍增长，政府对开发进度控制很严，所以这个政策主要解决的是加大土地有效供应问题。同时，提高土地供应计划透明度也是关键。”上述开发商表示，现在由政府直接给予开发商一级开发补偿，对土地进行收储供应，可以让开发商提前回笼资金，缩短土地一级开发的时间，也使得政府对土地市场的控制加强，有利于二级市场的公平竞买。“在这个过程中，如果土地持续增值，政府收益必将增加；如果土地市场遇冷，政府也将承担更大的金融风险。不过，前者概率更大。”2009年底，北京市国土资源局宣布，土地一级开发将由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。这种由政府主导的土地一级开发模式旨在确保政府能垄断土地一级市场，供应和调控城市各类建设用地的需求。而本次公告，正是这一政策的深化。
　　高策地产顾问机构总经理车轮认为，北京市土地十分紧俏，市场交易火爆，将土地一二级市场分离，造成土地流拍的可能性很小。再加上北京市财力和融资能力很强，所以由政府主导土地一级开发是没有问题的。但如果这种模式移植到其他城市，效果如何就很难说了。同时，政府主导土地一级开发，统一调配土地供应，土地入市加快，将会对平抑房价起到积极作用。