“重税”之重

　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　被业界称为重税的土地增值税近来让开发商挠头不已，一系列清算通知已压得开发商喘不过气来，近日，土地增值税预征率上调的消息一出，意味着开发商将再次不情愿地从还没捂热的“钱袋”中掏出一大笔钱。
　　12月初，北京市住建委、北京市财政局、北京市地税局联合发布了《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问题的通知》，其中明确要求除保障房项目外的房地产开发项目按销售收入的2%预征土地增值税；容积率小于1.0的项目按销售收入的3%征收。也就意味着开发商将缴纳的土地增值税预征税率由原来的1%上调到了2%~3%。
　　其实在今年5月，国税总局先后两次就加强土地增值税征管下发过通知，强调推进土地增值税清算，明确“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。”此次北京出台该政策正是为贯彻国税总局等部门的相关政策。
　　据记者统计，2009年4月以来，国税总局与北京市地税局先后7次发文对开发企业土地增值税清算以及预征率有关问题做出规定以及发布细则。记者从一些会计师事务所与律师事务所了解到，今年以来，开始进行土地增值税清算工作的开发商越来越多。
　　
　　预征加码
　　
　　开发商今年以来所遭受的政策调控的打击可谓一波未平一波又起。开发商正经历着土地增值税政策的“夹击”。
　　近日，北京三部门联合发文上调开发企业土地增值税预征率。长期以来，土地增值税清算工作因各种原因执行不彻底，很多开发企业只缴纳较低的土地增值税预征费用。最近有关土地增值税清算通知不断下发，传递了从严信号。据了解，清算工作由于涉及到成本核算等问题，一般是在项目完工后，有一定的滞后性，也成为开发商拖延的主因。此次上调预征税率则是在清算之前，销售环节当中征收，因此，开发商开发项目前后压力都会加大。北京市房地产业协会副秘书长陈志介绍，土地增值税对房地产开发商影响巨大，如果房地产项目提价过高，相应的税负也会猛增。
　　据了解，上海已先于北京于10月份对预征率进行了调整，按规定除保障性住房外的住宅开发项目根据价格将预征率分为2%、3.5%、5%三个档位。此外，广州、武汉等地也纷纷上调了土地增值税预征率。一位不愿具名的业内人士对记者表示：“北京此次上调土地增值税预征税率1%~2%虽然并不算高，相对比其他城市还是比较温和。但政策密集出台给开发商的影响并不小。”从上调幅度来看，几乎豪宅以下的大多数项目都符合2%的征收标准。因此，土地增值税至少翻了一番。“土地增值税翻倍，使得开发商成本增加超过了1%。按照北京今年截至11月底北京商品房期房销售面积1154.4万平方米、现房销售面积527.2万平方米、商品房均价2.2万元/平方米计算，总交易额为3700亿元，则增加1%的土地增值税，就等于开发商将需要多支付37亿元的税费。”中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，这一政策会影响开发商拿地激情，土地价格过高肯定会影响房价及销售，基数越大，涉及缴纳的税额也就越高，同时也会在一定程度上影响开发商拿地价格。
　　
　　清算施压
　　
　　业内人士披露，自十多年前土地增值税开始征收至今，大部分开发企业没有彻底清算过土地增值税。来自开发商、地方政府、政策制定等方面的因素，使这个被称为房地产开发行业的重税往往不了了之。
　　据公开资料显示，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定自1994年开始征收土地增值税，按照30%~60%的四档次税率征收。同时约定对1994年以前签订开发及转让合同的房地产土地增值税实行免征。从2001年开始土地增值税预征，大部分地区按预售商品房收入1％~2％的比例缴纳。
　　直到十多年后的2007年，第一份土地增值税清算文件出台，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％~60％不等的土地增值税。一时间引起业界轩然大波。但遗憾的是后来因为开发商拖延、各种避税方法层出不穷以及地方政策执行不力等因素，征收再度限入尴尬局面。
　　“土地增值税的难点，一直以来开发商与地方政府、职能部门心照不宣。”知情人士向记者透露，开发商方面想办法把成本做高或设立关联公司，如建筑工司、设计公司，对利润进行转移。相关部门一般睁一只眼闭一只眼，只要不是特离谱就行。
　　在今年5月至8月，相关税务部门再次下发了一系列“清查令”，如今的效果又是如何？
　　“从年初开始就有很多企业做清算。企业早晚是拖不过去的，早清算比晚清算要好，因为政策越来越严。”北京嘉润会计师事务所注册会计师熊燕峰告诉记者，如果政策执行到位，彻底清算，对一批企业来说打击很大。目前在其所清算的开发企业中，土地增值税平均占到企业收入的16%~17%。这在前几年都不算是大税，但这两年严了就需多交一些。
　　政策的从严从今年5月份下发的相关文件中就可看出，文件要求对经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的开发企业，转由稽查部门进行重点稽查，并核定征收税款。
　　
　　超低价地列入清查
　　
　　由于2004年“8·31大限”后不允许协议出让土地，全部采取招拍挂方式，因此，在这个时间之前的开发企业很大一部分都采取协议出让方式获得土地，而一般情况下，协议出让就意味着超低地价，如果这些低价地拖延到现在清算，将是一笔不小的开支。熊燕峰介绍，从1994年到2004年“8·31大限”前立项的包括采取协议出让方式交易的低价土地，同样列入清查范围，减免的是1994年以前立项但到2000年遗留问题没有执行完毕的一部分。“这几年房价涨速飞快，原来的低价地拖到现在，收入额也会拉得很高，地理位置好的交几亿元都很正常，税负最高能达到60%。”同时，对于之前一些公司手续不全等人为因素导致后期清算费用较高的情况也存在。熊燕峰介绍，比如个别开发企业由于前期手续不全而无法把拆迁费用计入成本里，仅这一项就拉高了增值税额。“另外，企业也需要做好前期税收筹划，把售价、成本进行核算，因为一旦价格超过某个区间后，每增加十元钱的收入所增加的税负就远不止一元。”“现在连私营企业也开始清算，而很大一部分未清算的数据都属于国企性质的开发企业，它们一直在拖，最后因为亏损较大导致清算破产。”一位业内人士向记者表示，房地产企业灰色支出很多都是入不了账的，开发企业自己也很头疼。
　　目前，土地增值税相关政策已经引起越来越多开发商的重视，特别是在一些收购交易中。这一点，记者从段和段律师事务所合伙人陈若剑律师处得到证实，他表示，最近确实有部分小开发商出现了资金问题，一些大开发商的做法就是收购这些资金出问题的小公司。这就要涉及到目前正在关注的土地增值税的预征率提高以及清查问题，而如果买卖双方对于增值税预期存在分歧，就有可能影响将来的利润。