上海：房企退地止损

　　■中国房地产报 记者  庞一涛  上海报道
　　
　　11月30日，上海市规划和国土资源局第104号公告显示，位于上海嘉定区、今年年初成交的两宗地块重新挂牌出让。其中，被誉为“嘉定楼板价地王”的真南路以南、走马塘以西地块，成为今年上海首批退地的地块之一。
　　消息人士称，这两家企业之所以退地，主要是由于融资渠道受阻、财力有限，无力消化到口的“肥肉”。
　　也有业内人士认为，由于拿地价格过高，以及区域房价涨幅低于预期，使这两幅地块的开发利润受到大幅挤压，而“退地则可把损失降低到最小”。
　　
　　资金困局
　　
　　2010年1月，真南路以南、走马塘以西地块被上海宝华企业集团有限公司（下称上海宝华）竞得。其地价款为24.19亿元，折合楼板价12500元/平方米，溢价率超过300%，当时被称为“嘉定楼板价地王”。另一宗位于嘉定区百安公路以西、恒荣路以南的地块，2010年2月被莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称莱蒙宝山）竞得，土地总价11.05亿元，溢价率更是高达360%。
　　在上海市规土局挂出上述两地块再度入市的公告后，一位接近上海宝华的知情人士表示，考虑到真南路以南、走马塘以西地块总投资额预计高达40亿元，上海宝华在拿地之前就引入了合作伙伴。但在今年楼市调控新政出台后，其合作伙伴融资受阻，并在很长时间内都难以解决资金问题。
　　早在今年7月底，就有上海宝华意欲退地的传闻。上述知情人士透露，上海宝华曾一度力保嘉定地王，为了支付高额的土地出让金，打算转手一栋在建的商业地产项目，以腾挪资金。但最终还是决定割肉退出，损失了近6000万元竞买保证金。
　　中国房地产信息集团分析师付琦认为，由于土地增值税预征率提高，收紧了开发商的流动资金。再加上银行信贷及信托等融资渠道大都已关闭，“融资受阻，使得高价地的开发面临很大风险”。
　　同样的资金难题也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。资料显示，莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立，主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。长期以来，莱蒙国际也因为融资渠道狭窄，企业的快速发展受到极大制约。
　　
　　利润有限
　　
　　同时，拿地价格过高也是上述两家开发商选择退地的原因之一。
　　以“嘉定楼板价地王”为例，该地块成交楼板价为12500元/平方米。按照国家一级注册建造师、注册监理工程师田兆雪计算，上海普通住宅商品房的建安成本约为2000元/平方米左右。如果加上营销、财务、管理等支出，该地块最终产品售价要达到15000元/平方米以上，才可勉强保本。按照行业惯例，该地块即使建设毛坯房，也必须达到20000元/平方米的售价才能达到正常的利润范围。
　　但就在真南路的另一侧，正在销售的中冶祥腾城市广场，同样是高层及小高层，目前在售的精装修房均价为19000元/平方米。在地铁11号线南翔站的北侧，小区开发规模更大的金地格林世界，在售精装修房均价为21000元/平方米。若按上述的房价对比推算，留给上海宝华的利润空间已十分有限。
　　值得注意的是，“嘉定楼板价地王”北侧正在建多幢高层，即绿地集团开发的上海市经济适用房南翔基地，其总建筑面积达10.8万平方米。业内人士指出，“嘉定楼板价地王”背靠经济适用房，一旦经济适用房上市，就会产生比价效应，存在拉低附近商品房价格的可能。
　　克尔瑞土地运营事业部高级研发经理朱青坦言：“区域未来房价支撑不起如此高的楼板价，而退地则可把损失降低到最小。”