思源经纪的美国故事

　　■中国房地产报记者刘关北京报道
　　
　　思源经纪（NYSE：SYSW）终偿夙愿。
　　美国时间11月24日，这家在号称“南世联、北思源”的中国房地产经纪格局中占据重要位置的公司登陆纽交所，共发行960万股ADS（1ADS=4普通股），IPO发行价为7美元，共融资6700万美元。思源经纪上市冲高后随即急跌，旋即破发。截止到记者发稿，其股价仍在6美元左右徘徊。
　　11月26日下午，由于仍处缄默期，刚刚赶回北京的思源经纪董事总经理陶红兵婉拒了记者的采访。尽管开局不算完美，但是思源经纪上下的欣喜之情仍难掩饰。他们的欣喜之情不难理解。据记者了解，思源经纪董事长、创始人陈良生早在2005年就启动了上市准备。与其他怀抱上市之梦多年的地产服务商——比如上海汉宇地产顾问有限公司、欲拆分内地业务的香港美联物业等相比，思源显然还是快了一步。
　　
　　中国概念
　　
　　截止到今年11月底，在内地企业赴美上市潮中，房地产服务企业已经占据一定江山，从今年年初的21世纪不动产（NYSE：CTC），到9月中旬的搜房网（NYSE：SFUN），再到最近的思源经纪，在国内资本闸门尚难打开的当下，上述企业给众多为IPO魂牵梦绕多年的地产服务商展示了一条海外资本市场的扩展之路，而这一次，思源经纪给美国资本市场讲的故事与上述公司一样，依然围绕的是“中国概念”。
　　招股书显示，思源经纪的业务主要有两部分：营销代理和房地产咨询（置地顾问）。即围绕美国资本市场眼中蓬勃的中国房地产业，思源经纪主要为开发商提供置地顾问、营销代理、房产经纪等服务。这其中，房产营销代理是思源经纪的主营业务，并占其总营收的90%以上。
　　与年初上市的21世纪不动产围绕二手经纪业务大做文章不同的是，思源的故事更多是围绕一手房的经纪业务。在业内分析人士看来，思源经纪赴美上市与其在2008年底引入鼎辉3000万美元私募股权投资关系重大，但是，值得注意的是，其成功上市恰恰证明：目前，对于以一手业务为中心的地产服务商公司，似乎只能去海外讲故事。
　　不愿具名的分析人士就对本报记者表示，同是做一手业务的世联地产（002285.SZ）在2009年于A股成功上市，“不能说纯属意外，也算是难以复制”。在他看来，现阶段国内楼市以及政策环境，很难说去鼓励一个营销代理公司上市，原因就在于“他们很难逃脱推高房价的嫌疑”。
　　与思源经纪不同的是，世联地产在上市之时，更多的是推销自己的顾问业务，而这与“推高房价”还有一定距离。一位世联地产的内部人士就告诉本报记者，“当我们把申请材料第一次上报之时，证监会的许多人员都不相信，一份顾问报告能卖到几十万元。”但是换到美国，思源经纪一手销售故事还是赢得一片掌声。招股书显示，思源经纪净营收从2007年的3.27亿元增长至2009年的4.33亿元，实现15%的复合增长率；2010年前9个月实现净营收4.32亿元。这其中，2007、2008、2009三年来自营销代理的净营收分别占总额的93.1%、94.3%和97.1%，2010年前9个月这个比例更是达97.7%。
　　
　　经纪业暗战
　　
　　中国楼市越发明显的波动性还让海外资本市场对于“中国概念”的评估甚为谨慎。11月5日，思源经纪IPO原定发行1200万股ADS，而在23日，其宣布将发行价定在发行价区间的下限，缩水IPO的选择与海外对国内楼市的担忧不无关系。而这一点在相关数据中也有所体现，比如，2008年受中国房地产市场普遍低迷和实际佣金率下降的影响，思源经纪净营收就下降了15.6%。
　　然而，在上述分析人士看来，思源经纪的故事另一个元素可以在一定程度上为其加分，而这个元素正是其不甚显眼的另外一块业务板块——即房屋公园存量房的经纪业务。
　　据记者了解，房屋公园跟其他二手经纪门店不同的是，其使用了类似“Google Earth”那样的“ARMS”软件平台系统，客户可以通过电脑来搜索目标房源。“在我们代理的房地产项目中，会有很多投资客户，这些人有买卖和租赁房产的需求，正好跟我们的房屋公园对接上。”思源房屋公园总经理罗涵秋对本报记者表示。
　　“除了业务发展的需求外，思源经纪在几年前切入这一领域与准备赴美上市还是有一定关系的。”上述分析人士表示，“国外经历了由增量到存量的经营过程，新增这一业务会让很多人觉得思源经纪更有前瞻眼光。”在业内人士看来，即便有着一些不完美，对于思源经纪自身而言，此时上市也算获得了很大意义上的成功。在合富辉煌（0733.HK）、易居中国（NYSE:EJ）、世联地产等思源经纪的主要竞争对手业已上市的当下，思源经纪紧随其后的上市更可谓意味深长，而这在其招股书中也有所体现。
　　首当其冲的就是思源经纪需要借助资本力量扩张，据招股说明书披露，此次募集资金中占比最大的一部分就要用于公司业务扩展，而另一大笔金额则是用于并购。
　　“思源对于北京以及大客户战略的依赖虽然可为其收入提供担保，但是毕竟显得有些单一且缺乏抗风险性，因此，对于它而言，借助资本抢占新的领域就是不得不做的事情。”一位接近思源经纪的人士对记者分析，世联地产在2009年上市之时就曾坦言，“近年来，其主要竞争对手合富辉煌和易居中国先后在香港和美国上市，借助资本市场的力量实现快速扩张。如果公司不能持续提高核心竞争力，将面临落后于竞争对手的风险”。
　　“随着楼市调控的深化，一手经纪公司跟着大的开发商进入二三线城市是不错的选择。但是，一般而言，对于这类城市，一手代理业务技术含量并不很高，小的开发商也往往不愿意花高额费用请代理。但是，如果能在这个时间段抢占发展空间，早一点也有好处。”上述人士表示。