明发试水可转债

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　11月25日，明发集团（0846. HK）向私募基金Warburg Pincus（华平基金）发行本金额约15.5亿元、2015年到期的可换股债券，另发行8897万份认股权证；倘可换股债券和认股权证悉数行使，明发集团将配发合计6.24亿股新股，占扩大后已发行股本约9.42%。
　　据了解，明发集团发行可换股债券集资所得净额约15.47亿元；而若认股权证所附的认购权获悉数行使，所得款项将为3.88亿元。公告称，是次集资所得将用作收购土地、收购持有土地或房地产公司的付款，以及用作一般营运资金。
　　虽然明发集团此次可转债的年利率仅为5%，相较其他内房企高达10%以上的高息票据显得便宜许多，但业内人士认为可转债的风险依然不可小觑。
　　“可转债属于比较复杂的融资产品，一般公司不会轻易选择，除非双方达成合作的意向，否则其风险较高，难成房企融资的新渠道。”东方证券一位地产分析师如此评价。
　　
　　可转债PK高息融资
　　
　　“华平基金在房地产领域有着很深的根基，由于传统地产融资渠道的关闭，像华平基金这样的私募受热捧是正常的，况且可转债的利息比目前市场上其他融资渠道低。”美国汉森不动产投资有限公司执行总经理罗军认为。
　　记者了解到，目前香港市场房企融资渠道主要有三种，一是高息商业贷款，二是票据融资，三是可转债融资。
　　“从公告上看，明发与华平的战略合作应该是双赢的选择。按认股价4.36元/股溢价计算的话，华平今后收益回报应该在10%以上甚至更高，明发也得到了急需的现金。”罗军分析说，“目前市面上房企融资的利率大概在12%～18%，相比之下，差别不是很大，而明发集团本次向华平基金发行转股债券后，华平全部债转股股权约占明发集团的25%左右。”  
　　
　　潜在风险
　　
　　“为何地产商会选择可换股债券？在于制造出一个投资者看好的、明朗的行业未来，吸引投资者来投资，而承销商也非常愿意销售可换股债券，它可以获得的佣金达到发行额的2%，较发政府债券高5～10倍。但可怕的是，一旦私募基金与对冲基金合作，那可转债的风险就会被放大。”上述东方证券地产分析师表示。
　　据了解，对冲基金一般会选择市值最少有20亿～30亿港元，在市场上有一定的流通量，但缺少大额资金做发展的上市公司。选准目标后，对冲基金潜在水底，会透过浮在水面上极为活跃的国际投行出面游说，推介这种成本极低的融资新手段。
　　“在现有的资本市场环境下，房地产企业是最适合的对象。”罗军说。
　　“购买可换股债券的投资者，在一定期限后会在市场出售，假设一只发行可换股债券的地产公司股价为1元，只要股价被推低至0.5元/股，对冲基金已赚了0.5元的差价，相对于借货利息只是小巫见大巫。假若对冲基金没有足够的货，可即时行使认股权补仓，或在市场上低价购入股份作补仓之用，获利后对冲基金才慢慢地还。”罗军告诉记者。
　　其实对冲基金并非全无风险，假若遇上大牛市、上市公司老板不断增持或是有其他基金入市，令股价未如对冲基金所料般下跌，这时对冲基金就有所损失。对发债公司来说，这样的集资方式可以减少利息开支，这仍然是一个多赢的策略。