中房论道

寻找地产之车的ABS

　　■中国房地产报  朱敏

　　一辆缺乏技术与历史积淀，纯粹本土研发，拥有山寨版豪华外壳与内饰加之粗糙底盘，搭载超大马力发动机的“顶级车型”，在不限速的山路上会有怎样的表现？这幅生猛的画面，也许就是当前中国房地产业的一种另类写照。
　　车敢开得多快不是单靠发动机有多猛，而要看刹车有多灵，而刹车避险也不是单靠刹车盘有多大，而需要精密电子设备在最关键时刻的协助。对于这辆颠簸不已近乎失控且正驶入急弯的中国地产之车，没有ABS、ESP等的协助，一味猛刹的结果很可能便是坠入深渊。
　　对于不灵的刹车，急需装配的便是“旨在防抱死”的ABS和其附属的“旨在制动力分配”的EBD，而这也正是为下一步装配ESP这一更高层面的稳定系统做铺垫。ABS的核心功能，在于化一脚踩到底的急刹为频率极高的点刹，从而保证紧急制动时依旧能转向，而且靠EBD均衡分配制动力，保证车辆相对稳定。从这一层面来看，也正符合政府对于地产调控的目标：遏制房价过快上涨，是为了房地产业的稳定健康发展。由此，政策需要更细化，更周详的考虑，如何将一脚猛刹转为针对一个个节点的点刹？
　　新政凸显成效，这毋庸置疑，但其中不少节点由于“猛刹”而造成的误伤抑或有悖初衷也不容忽视，笔者在此列举源自消费端的几处：
　　一是限贷之惑。来自诸多一线城市千万元级高端项目的反馈是，“9·29新政”以来，贷款购房者比例下降至三四成，而其中也有不少首次购房的“刚需”。
　　购买总价几千万元房子的“刚需”，这是什么样的人群？多位业者揭示了其中奥妙，不少高端客户买房时一次买两三套，以自己名义的一套全款，别的以亲戚甚至二奶的名义贷款购买。相对于此，住在一居室甚至大开间的家庭为了要孩子而意图购买改善性住房，这两种需求谁更真切？以北京市公积金新政为例，购买二套房人均建筑面积超过28.81平方米的不放贷，但假如一个三口之家卖掉以前的小房子，因父母探亲帮助照看孩子而希望购买一个三居室，这个“人均”是该按3人计算还是5人计算？实事求是，因地制宜的优良传统不该单单忽略楼市吧。
　　二是福利分房之惑。取消福利分房理论上已经有12年，但依旧有不少特殊群体能够得到特殊的照顾。举一刚刚发生的案例，一位逃离北上广的白领卖掉了原有的房子回到西北老家，她原本想买套商品房给家乡GDP做点贡献，却有公务员亲戚告知，其所在某局有“内部认购”，市场价5500元而他们只需2200元，那亲戚已经有3套房子，就把这内部房加点价转给了她。某些权力群体总有寻租空间，不仅会造成市场层面的不公，假若一旦房产税实施，大量类似来源的房产继购买得利后可能再度受益，如何让商品房购房人面对？
　　再如“商改住”的热销。住宅市场受限后，一线城市商业地产捷报频传，有人认为这是其价值一直被低估的原因。对于写字楼、优质商铺，这无可厚非，但对于打擦边球的商改住项目，其无论是居住品质还是建筑品质均低于住宅，使用成本又高，而且具备先天违规本色，其热销真的是好事？北京上半年叫停“酒改住”，原本已为全面叫停商改住做好了铺垫，其节奏却被意外打乱。整肃市场秩序，不应让浑水摸鱼者得利，商业地产的复兴并不该是商改住的复兴。
　　诸如此类的节点，在供给端也不少见，限于篇幅不再展开，制造政策调控的ABS，是一个极为繁复、需要精密度极高的系统工程，相信更系统化、更细则化、更人性化的终端政策已在政府考量中。在成都流传这样一则笑话，一对小夫妻欲将一居室换成三居室，再将小房赠与女方父母，面临限贷与过户费，而“专家”的建议则是：他们和父母都离婚，小房用老公名字，自己可享首套房优惠；老公和老妈结婚，小房免费过给老妈，然后离婚，两代人再重新复婚。
　　但愿这种黑色幽默别再在中国的楼市中漂浮。