深圳房价松动开发商弃价换量
　　
　　■中国房地产报 记者  刘晓云  深圳报道
　　
　　也许是受万科武汉降价的触动，深圳开发商也不再紧咬牙关，僵持已久的成交量低迷迫使开发商不得不选择了弃价保量的营销策略。
　　根据深圳市规划与国土资源委员会的成交数据显示，在11月15日~21日，深圳新房市场呈现价跌量升之局面，全市新房成交套数为609套，环比前一周上涨了34.44%，成交面积5.89万平方米，环比前一周上涨40.61%。成交均价仅为每平米16534元，环比下跌了8.3%。
　　业内人士普遍表示，此种现象很大一部分原因是由于开发商在新政下采取的各种降价促销活动所致，而11月份的促销热潮更是持续升级，打折、降价、低开依然是房企撬动市场成交的主要手段，而开发商纷纷采取打折促销措施主要是为了回笼资金的目的。
　　“从近期的成交量来看，目前深圳房价已经进入下行通道，在关外新盘的表现上特别明显，如果下阶段在开发商打折促销背景下，成交量仍然没有明显提高，可能会在房价上有进一步的体现。”中国指数研究院高级分析师杨奕说。
　　
　　开发商弃价保量
　　
　　面对成交量下跌83%这样一个噩耗，开发商就只能用弃价保量这唯一的办法了。
　　虽然2009年的市场让开发商赚了个盆满钵满，但几个月的成交量大跌已开始令开发商的资金链趋紧。
　　据本报记者采访统计，深圳近期至少有近10个在售楼盘推出了降价促销措施，与此同时，即将在年前推出的新楼盘也纷纷表示，将采取保守策略，低价开盘。
　　深圳新盘成交前三名信义湛宝广场、玉湖湾、清林径全都低价入市，三盘共成交201套，占到全市成交的三分之一。该三个楼盘的成交均价都在16000元/平方米以下，这对于拉低全市的成交均价，起到了很明显的作用。
　　另外还有一些开发商则通过送面积等间接手法促销，赠送面积比例从10%到50%不等，并在户型上创新，推出可变空间、百变户型、挑高空间等户型。
　　正是这一系列的变相降价措施，使得深圳楼市成交量明显上升。
　　
　　全面降价尚早
　　
　　市场的各种迹象已经表明，房价的下滑趋势渐趋明朗。
　　最新信息显示，11月底至12月初，深圳将有近20个楼盘开盘或加推新房。
　　因此，业内人士预测，因回笼资金、完成全年销售目标的需要，一些开发商可能进一步加大促销力度，有的可能会效仿万科大幅度优惠的做法。
　　“对于楼市而言，在目前的市场条件下，开发商的融资渠道缩紧，再次遭遇准备金率上调，银行的贷款空间更小，可获贷款更少，肯定会对开发商资金链有影响。”英联不动产董事长郭建波在接受记者采访时表示。
　　深圳中原资深地产研究人士张伟认为，政府的态度很坚决，还在不断地收紧流动性，未来调控还会继续，而且，不排除会出台更严厉的措施。
　　“因此，楼市的未来也许没有大家想象的那么好，我对未来的房价表现持悲观态度。”张伟说。
　　但大多数业内人士仍认为，就目前深圳楼市的整体情况来看，目前市场成交仍然局部活跃，部分降价楼盘受到市场青睐，给低价盘提供了一些机会，但降价只是区域性的，未来新房市场会出现以价换量的局势，但市场全面降价暂时还不会出现。
　　“现在降价只能是点效应，还不能形成面效应。”房地产内参总经理半求表示，从现有政策看，不支持降价全面蔓延的观点。目前土地供应、市场供给不足，不少楼盘甚至延后开盘，市场可选择的楼盘数量更少，就供求关系而言，不少开发商不需要降价。
　　

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深圳：非合拼户型异军突起
　　
　　■中国房地产报  记者  赵焱  深圳报道
　　
　　限购令背景下，除了首次置业的刚性需求一族，改善型置业者的购买意愿也被打压。但从过去几周的成交情况来看，尽管各项数据都有所下跌，但从成交产品上看，非合拼户型、经济型别墅反而异军突起。
　　此前，为规避“90/70”政策，深圳市场上大概有7成以上大户型住宅都属于合拼房，数量在2000~3000套之间，约占目前可售套数的一成。事实也的确如此，在深圳一些大户型项目中，一套房子拥有两个甚至多个房产证很常见，有个别项目甚至还有四张房产证。
　　在限购令之前，开发商会在申请信贷上帮买家打时间差，同时向几家银行申请首次置业信贷优惠。但在限购令背景下，这些手段行不通了。同时，很多意向客户也因购房指标问题放弃购房，这也正是合拼大户型滞销的主要原因。
　　合拼户型滞销，使得非合拼户型的销售异军突起。根据深圳房地产信息网的统计，11月8日至11月14日，深圳共成交453套新房，其中主打非合拼大户型项目的振业城位列第一，成交14套。
　　除了非合拼户型，以福田区首座为代表的一些商务公寓项目，由于不在限购之列也受到市场追捧。有业内人士预计，未来商务公寓和小面积写字楼的销售会持续升温。
　　此外，经济型别墅也意外地在此次调控中获得青睐。
　　根据中原地产的数据统计显示，10月深圳别墅推盘量达到了491套，比前9个月的供应总数之和还多出10套。供应量增加的同时，别墅的销售也迅速升温：整个10月新盘整体销售率仅为12.07%，但144平方米以上复式、联排别墅以及叠拼别墅的销售率却在30%以上。其中，144平方米以上复式新增61套，售出36套；叠拼别墅新增167套，售出85套，两类产品的供销比例分别达到了59%和51%。
　　来自深圳房地产信息网的统计数据也表明，10月最后一周楼盘成交冠军是别墅项目和黄观湖园，一周售出49套。11月第一周，观湖园再次以12套的成交位列全市排行榜第六，此外，御峰园、观澜高尔夫大宅及星河时代等别墅项目也有不错的成交。
　　对于别墅的热销，专注豪宅研究的深圳美亨投资总经理吴茂萍表示，别墅热销一方面有限购令的指标问题，部分置业者会因此一步到位。同时，人们对通胀的预期也使得他们看中别墅的保值功能。此外，她认为经济型别墅的售价不高也是原因之一。