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PE、VC助推地产并购

(2010-11-30 17:06:10)
标签:

房产

分类: 金融实务

PE、VC助推地产并购
  
  ■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道


  上帝在关上一扇门的同时,也会打开另一扇窗。在资本市场的门槛抬高、银行信贷政策收紧、信托融资被暂停之际,作为新兴的融资渠道,VC(Venture Capital,风险投资)、PE(Private Equity,私募股权投资)开始涌现房地产行业,扮演为房地产商“输血”的角色。
  根据清科研究中心数据显示,2010年第三季度,房地产基金募资和投资呈现明显回升态势,大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看,与二季度相比,三季度可投资于房地产领域的基金占比提升,共有5只基金,4只披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面,三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生,其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918万美元。
  分析人士指出,近期,VC/PE进军房地产市场呈现出一些新的趋势,但并不是一帆风顺,不论是在操作层面,还是在法律层面,都需要有新的突破,才能够真正扮演为房地产企业输血的角色。
  
  VC/PE发力地产行业
  
  “VC/PE正在改变房产行业的资金来源结构,进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式,并促进房地产企业的兼并收购。”上海寰亚资产管理有限公司执行董事钟汉良告诉记者。
  总部设在上海的寰亚资产管理有限公司在成立之初重点投资方向是新能源和高科技领域,“由于这两个领域是VC/PE关注的焦点,抢项目的事件时有发生,我们这种新成立的公司往往抢不过别人,即使抢到了,项目的风险也比较大,不如转型做地产。”钟汉良告诉记者。
  记者调查发现,眼下有很多之前不涉足地产业务的VC/PE开始了解地产业务,汇通天下股权投资有限公司一位投资经理告诉记者,目前房地产公司的A股融资,从IPO、再融资到资产重组已经全线暂停,各项申请都在等待国土部与证监会协商审核意见。这对资金密集型的房地产行业而言是一个致命的打击。“房产行业融资渠道只剩下民间借贷和VC/PE的资金。”该投资经理分析称,现在土地资源越来越稀缺,开发商投资成本越来越高,拿地成本普遍超过30%,在一线城市甚至接近50%,信贷的盘子已经满足不了房地产投资的快速增长。在这种背景及地产商的扩张需求下,VC/PE就大有机会。
  数据显示,今年第三季度以来房地产行业的并购活动异常活跃,根据清科研究中心数据显示,2010年前三季度,房地产行业并购交易非常活跃,共完成50起并购案例,是2009年全年并购案例数的2 .5倍,并购金额为18.45亿美元。“现在的开发商在融资方面必须学会‘两条腿走路’,一是从银行取得贷款即间接融资,二是从资本市场直接融资,最好的渠道就是VC/PE的资金。”小村资产管理有限公司投资总监景一告诉记者。
  基强联行的陈詠东认为,一方面,过去3~5年中国房产政策反复多变,受此影响,房地产融资也危机四伏,这促使一些大型房企开始开拓较为稳定的多元化融资渠道;另一方面,近年来VC/PE在各自领域的项目并不好做,甚至有些机构拿了LP的钱去炒股票,与其这样,不如进入收益比较稳定的地产领域,至少可以保证有稳定的收入。
  “近年来,VC/PE的发展从募资难转向投资难,所以转向地产领域某种程度上也是不得已而为之。”上述汇通天下的投资经理说。
  
  规模投资瓶颈
  
  一直以来,民间资本参与房地产开发的需求比较旺盛。过去它们参与的主要渠道是购买地产股或投资商品房。而未来通过VC/PE的渠道投资房地产将是一个新的方向。
  一位房地产业资深人士表示,房地产市场的供给持续偏紧,而需求却十分旺盛;有扩张战略的房地产商很缺钱,但社会上的炒房资金依旧泛滥。如果能将大部分炒房资金从楼市引导至开发领域,那么,房地产市场有望化解供需严重失衡的矛盾。
  “如果大量社会资本进入商品房市场,就会形成庞大需求,无疑将推高房价;如果这些资金能投资到前期开发领域,那就会形成供应,缓解楼市供需紧张的局面。今后,地产调控的思路可引导社会资本投向房地产的供给端,从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。”建银精瑞董事长李晓东说。
  钟汉良也认为,如果能透过VC/PE的管道解决民间资本的问题,应该值得借鉴,但是对VC/PE而言,进入地产领域只是一个尝试,真正要形成规模投资未来还有很长的路要走。首先要解决的是人才问题,目前的机构投资者里面,除了专业的房地产基金以外,其他基金的投资者对房地产并不熟悉;其次,由于地产行业的政策经常变,这对一些外资机构而言是比较不利的,要承担的风险也比较大,前期他们不可能大规模地进行投资。
  “2008年7月,我便开始组建房地产投资管理中心,拿自己企业中的一个非全资的项目进行模拟管理,这包括,对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术。”钟汉良介绍。
  相对其他行业,房地产股权类投资的回报周期较长,GP应该找到投资金额较大、对基金要求不是太高、对于回报时间周期不是特别敏感的投资机构和投资人。
  “LP只有5000万元,估计也就投3000万元,GP的压力就很大。但是,如果找到那种有5亿元,可以投资3000万元的,管理团队的压力就要相对而言小一些。”钟汉良表示,因此,“选择那些对于房地产行业有所了解的投资人,也就是说选择LP的时候要有的放矢,不能见钱就要。”

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