浙江广厦信托融资计
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　11月16日，浙江广厦（600052.SH）表示已经为旗下的天都城建设解决了资金之虞。根据公告，通过华澳信托已发行的信托计划将分为两期发行，首期上市公司将融资6.86亿元，二期项目公司天都实业责任有限公司（下称“天都实业”）将融资不超过10.6亿元，合计17.46亿元。
　　“首期的信托计划仅一周多就达到预期认购额成立了，这符合我们此前上市公司不超过7亿元，项目公司不超过14亿元的信托融资预案，下个月以及年底天都实业都会有新盘推出。”浙江广厦董事会办公室相关人士表示，一旦新的资金血液到位，将更好地促进天都城项目的滚动开发。
　　回溯今年，从1.2亿元到4亿元再到17.46亿元，今年三次信托的融资三级跳已经为浙江广厦输血超22亿元。在整个行业的再融资撤销潮中，浙江广厦早已铺就了一条信托渠道。
　　
　　结构性融资
　　
　　这实际上是一个被拆分的结构性融资。
　　第一步，根据融资计划，浙江广厦将以上市公司持有的天都实业49%的股权(天都实业注册资本为14亿元时对应的股权)向华澳信托融资6.86亿元，融资期限24个月，该49%股权将于信托计划成立后过户至华澳信托名下。与此同时，信托计划项下公司拥有回购股权的选择权。这是属于上市公司的股权融资部分。
　　第二步，是债权融资。在华澳信托取得天都实业49%股权后，后者将以旗下天水苑二期、天禧苑B区、天韵苑A区、天明苑B区等此前的部分开发项目作为抵押，向前者融资不超过10.6亿元，融资年利率7.94%，融资期限同样为12～24个月。由上市公司提供担保。
　　“选择先股权进入，再债权融资的结构性融资设计，是考虑到了如此大项目投资的风控问题。”华澳信托人士透露，债权融资中资产抵押率的确定仍是比较苛刻，低于50%。
　　浙江广厦公布的融资年利率为7.94%，但这还远不是企业最终的融资成本。“目前信托对房企的扣点也很高，再加上各种费用，实际上也不低。”一位银行信贷人士表示，从产品的投资者最高13.5%的年回报率也可窥见开发商融资成本的一斑。
　　即使这样，该信托计划依旧是在浙江广厦的积极推动下才得以诞生。“融资成本都是在一个合作协议框架下的，不会高于市场的平均信托融资成本。”上述办公室人士解释。
　　“为了控制大额融资风险，信托公司一般都会采取结构性融资，通过股权介入来控制风险，并要求融资方扩大资本金。”上述信托人士分析控股比例基本都会接近1∶1。再加上此前4月份、5月份的两次信托融资，浙江广厦的信托渠道似乎铺设得异常顺利。接近浙江广厦的人士表示，早在年初，公司就做出了行业调控以及资本市场行情下行的判断。
　　
　　“广积粮”融资策略
　　
　　在行业调控的背景下，浙江广厦表示公司将积极拓展信托、基金、银行信贷相结合的创新融资渠道。如今反观，在浙江广厦的融资渠道中，在剔除主流的银行信贷后，显然信托以其规模被当做了一个重要渠道。
　　今年在向华澳信托17.46亿元融资之前，浙江广厦以天都实业的部分住宅用地向杭工信抵押融资1.2亿元，年利率12%；以持有的浙商银行股份有限公司1.4亿股股权向中融信托质押融资4亿元，年利率5.841%。
　　这还不是浙江广厦所开拓的信托资源的全部。在更加向前追溯中，包括华润信托等多家信托都是其座上的熟客。在这背后，则是浙江广厦“广积粮”的信托融资策略。
　　在江浙一带的同业眼中，浙江广厦的“广积粮”并不意外。此前诸多因素的影响，天都城运作缓慢，浙江广厦的财务状况多受牵累。
　　“即使是对于一线房企，银行都会分散风险不会独揽授信，更不要说对浙江广厦。与此同时，这么大体量的项目，单纯的一家信托公司也很难支撑需求与承担风险；再加上早年浙江广厦积累的一些人脉，广积粮也是浙江广厦与各信托公司互相权衡的结果。”上述调研人士解释。
　　而在其进一步看来，这些相互交织的信托资源与背后的银行人脉，恰恰巧妙地给浙江广厦搭起了一个至关重要的资金链腾挪空间。
　　“目前看来，信托依旧是浙江广厦寻求融资的一个重要渠道。”上述调研人士进一步表示，下一阶段随着更有财务专长的职业经理人进入管理层，未来的企业融资会更加市场化、多元化。