对接：供与求

　　■中国房地产报 记者 鞠晓波 北京报道
　　
　　目前，城市综合体的发展已不单纯是房地产业的发展，不是项目本身的发展，而是大到区域经济的、城市经济的发展，小到零售业的发展。综合体中很重要的组成部分即是零售业，比如购物中心、商场、商业门店等。这些商业物业的经营好坏直接影响到综合体的成败。而这些商家的需求越来越专业化，也更加细化。这时，就需要综合体开发商对商家的需求有全面的了解，为商家提供最大化的服务，以实现双赢的局面。　　
　　
　　陈臻（家乐福发展部总监）：家乐福现在的发展战略是优先延伸到周边的卫星城区。我们希望店铺位于人口聚集的、大家习惯去买东西的地方，并且是十字路口。通达性和可视性很重要，好的位置要看得到，摸得着。但如果位置好，道路状况不好，其价值就大打折扣。最好是道路四通八达，能够最快最方便地把消费者带过来。
　　我觉得家乐福所有店的成功跟招牌的设置有关联。今天我们在招牌上与开发商总是拉扯不清，谈项目的时候都说你过来，想怎么搁怎么搁，后来落在合同上就不对了，再后来要开业之前就又不对了。
　　另外，机动车的发展对我们零售企业有巨大的推动力，我们以北京为例，双井分店600多个车位，中关村分店600多个车位，没有停车场就没有办法跟人家竞争。所以开发商的同行，在停车场上一定要有前瞻性。
　　靳福祥（华堂商场开发部部长）：我们作为零售商，一直强调要站在顾客的角度去思考问题。例如，我们要考虑吸引顾客，那么就要进一步改善环境，包括残疾人设施、卫生间等都要考虑。但通常开发商不会考虑这些问题，他们只会站在租户的角度，满足一般的硬件条件。
　　我们作为商户希望开发商能够提升商业地产的价值，最重要的是吸引顾客。顾客来了就火了，开发商能够让城市综合体火起来，更多的要站在顾客的角度考虑问题。
　　华堂跟开发商更多的合作是从设计上开始的，一个好的项目，能不能设计成更具备使用价值和满足顾客需求的商业建筑，这个时候就体现了开发商对商业的理解。开发商要能够站在顾客的角度，一起来协商，一起来探讨怎么能做得更好，这是我们希望的。
　　巫保民（DTZ戴德梁行大中华区商业资产管理部联席主管及董事）：综合体的定义就是为特别的人群所有需求服务的一个平台，这个“特别”的里面，就是整个城市的定位，这里消费的人群是什么样的人群，以后怎么去通过商户的组合，满足特别的需求，这是前期的定位。专家说一个商户有一种业态的要求，所有的商户、业态的需求都是不同的，我们把这些东西整合在一起，在后续把这些特定的目标消费群服务好，增加人气，让商家不断地把生意做好。
　　这个过程中，城市是发展的，我们的消费，经济水平也都在不断发展，所以在这个过程中，不是定好位，以后就不管了，而是在不断发展的过程中去调整，符合这个市场。最重要的一点就是我们怎么样从一个市场的角度，从后端，从终端层面去考虑前期应该怎么做，这是很重要的。
　　魏松（太平洋中国地产基金董事总经理）：综合体就是一种资产，现在看来，把其他非商业部分出售，资本回报率可以满足投资者的要求。如果仅仅是做商业，我们现在寻找可匹配的资本不是很容易，这也是一个很现实的情况。
　　我们现在没有一个非常好的统计，从万达目前发展势头来看，应该说已经具备了一个规模效益，发展得很好。但是这个是不是针对每一个企业都适用，包括今后三四线城市大规模的城市综合体的发展，是不是有非常广阔的空间，我们还要进一步的观察。到现在为止，我们在中国去开发商业物业，投资回报的最好的一种方式是用综合体的形式，但是也有例外，我们投资的商务置业一直秉承着做城市单体，不太做城市综合体的开发，每个企业定位不一样。但是总的来说，我觉得城市综合体在中国现有的房地产制度的大方向下还是很有发展前景的。
　　　　
　　从综合体的选址到定位都需要一个漫长的考察与分析的过程，消费者需要一个什么样的综合体，商户又需要一个什么样的综合体，甚至城市需要一个什么样的综合体，这些都需要开发者有一个全面的考量和宏观的规划。需求的准确定位决定了综合体后期的运营的难易程度，需求也是在后期不断的实践与总结中被发现与完善。
　　
　　白秋安（河北恒祥房地产开发有限公司副总经理）：城市综合体可以复制，但是每个地区的情况，每个城市的情况和消费者的消费行为不一样，它对这个地区的业态组合和规模会因为不同的区域有不同的需求，有不同的设计。
　　保定作为一个三四线城市，河北恒祥地产在这儿投入了将近20亿元的资金，建立了一个城市综合体。在这个城市综合体的设计运营过程中，我们运用了国际上比较先进的招商和设计的理念，通过前期沟通，在设计环节就做到为客户定制。这不仅更大地满足了客户需求，而且还环保，节约了费用。同时也对城市的商业运营起到稳定的作用。
　　而在业态组合方面，我们始终坚持根据保定的实际情况，适度超前，满足需求的原则，不盲目追求国际一线品牌。
　　冯义厚（山东三维华德投资控股有限公司副董事长）：我认为城市综合体本身是一个产业，不能简单地当成地产来理解，因为其核心不在于地产，核心在于你里面的内容。所以我们想建造一个有价值的东西，是需要把内容和我们的不动产紧密地结合在一起。
　　例如，我们公司旗下的一个酒店之前是当地一个经营非常不好的酒店，后来被我们收购了，经过我们的经营和打造，现在酒店所在的区域越来越活跃了，房价也有所提升，周边商户的生意也越来越好，可见综合体会带来很多商业机会。
　　袁松亭（加拿大笛东联合规划设计公司中国区首席代表）：不可否认，建造一个城市综合体，一般来说，多是选址在一个交通非常便利的地方，它应该具有非常好的识别性、标志感。无可置疑的是，成功的城市综合体项目肯定会成为一个城市的亮丽名片，当这个综合体成为这个城市的地标时，人们到这个综合体来，有的时候并不是为了单纯的购物。
　　这一点跟我们目前综合体的发展是吻合的。因为城市综合体已经从传统的商业街走向了一个综合性的建筑。当然这两方面是相辅相成的，这样也就导致了使用者更加的多元化。
　　作为一个消费者，或者是作为一个设计师，我希望给运营商提出一个建议，在运营的时候，除了注重人性化的环境，在一些其他的软性环境上面，包括娱乐性、休闲方面应该加大投入。