实战:通与变

■中国房地产报记者  鞠晓波  北京报道

　　
　　如今，城市综合体在大都市的整体发展中所充当的角色越加举足轻重，其发展也越来越被业界所瞩目。综合体概念也只是在近几年被提出和重视，综合体的发展目前仍处于探索与快速发展并存的阶段。最近几年，一些城市涌现出很多成功的综合体典型案例，在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。
　　　　
　　金勇（世邦魏理仕中国区首席运营官）：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能的复合性的产品，这个并不是1 1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。
　　开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是一个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，再管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程之中，在开发的流程之中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。
　　而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，把很多其他的物业都经营起来了以后，再逐渐地把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。
　　作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理，在开发的周期，开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上，在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能对整个综合体价值带来很好的提升。
　　在功能互动上，酒店和办公楼有一个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同的需求在设计阶段和运营阶段有机的兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。
　　朱献国（南京新城市商业置业有限公司董事长）：经营回收的方法不同，对城市综合体价值会有一定影响，采用混合回收的方式，针对在一些大城市的非中心区域，和一些小城市的中心区域比较合理。因为考虑到资金的持有成本非常高，所以通过销售一部分物业来取得现金的一些平衡，同时保留一些物业，把整个项目的现金大部分收回，剩下的物业可以采用高租金的方式留下来自己经营，这样价值也会比较高，综合起来就可以得到最好的投资回报。
　　后期经营对城市综合体价值有很大的影响。培育期的长短，主要是看设定现金收入的增长速度，最终还是要对消费环境、消费人群、消费对象进行分析。
　　最后是要持续的培养，持续的培养是不进则退，未来商业中心的过剩是必然的，所以培养会显得非常重要，如果你不去培养，人家上去了，你就没有机会了。
　　有什么新的方法可以让城市综合体突破原有的价值追求的范围，能够得到更多的增值？我提出两个结合，一个是与当地的历史文化相结合，增加综合体的历史文化价值，甚至是旅游目的地的价值。第二个就是与当地的产业特征相结合，这个城市或区域的基本产业是什么，看看有没有可能把写字楼做成当地的产业，做高端产业服务，有主题的写字楼会比没有主题的写字楼的价值高很多。
　　　　
　　不同区域不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融汇贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。具有高铁功能优势的区域，也可在其优势基础上打造适合高铁商圈的综合体产品。
　　　　
　　李贵斌（光耀东方董事长）：现在很多商业地产公司，很多的专家学者都在研究城市综合体，而更大程度上要研究高铁形势下高铁商圈的城市综合体。根据我的调研和实践，近年来，经济发展、科技进步促进了城市化的进程，并且在加快，特别是在一些一线的大都市更为明显。
　　城市综合体要起一个聚合的作用，城市综合体由于有酒店，有公寓，有办公，有商业，甚至有住宅。在这样一个综合体当中，安排了商业社会活动的好多内容。可以节约时间，再有一个提供很便利的生活购物和工作商务圈，由于有这个功能，就具有一定的影响力，这些影响力释放出来，就有了爆发力。恰恰高铁商圈也具有这方面的功能，因此人气就旺了，人流量大了，客乘率在提高，所以要研究高铁商圈的城市综合体模式就显得越来越有价值和意义。
　　由于科技进步带来的高铁经济效益，它就促使着一些乘客到这个商场来，到这个综合体中进行消费，进行商务活动，进行办公。我们就把它定位成商务城市综合体，我们销售了一部分酒店式公寓，写字楼的销售也是非常的好。
　　所以，我们在操作光耀东方广场时，考虑该项目应该如何定位，如何规划，未来商业运营将会是一个什么样的状态，最后确定的定位就是一个商务型的集购物、规划、娱乐、写字、办公等于一体的城市综合体。在做市场调查的时候，我们就考虑到高铁是科技进步带来的成果，而同时也在吸纳媒体和新媒体入驻，由于离中央电视台和新华社这些媒体比较近，周围的写字楼空置率很低，整个城市综合体后面有一个大厦，租金6.8元/天/平方米，为什么租金这么高？是需求在拉动。
　　市场是城市综合体定位规划的前提。无论你搞什么样的城市综合体，特别是高铁商圈城市综合体，首先都要研究好市场，研究不好市场，就等于你好高骛远，就不能把所要达到的目标落到实处。
　　吴涌钧（江苏涌鑫集团有限公司董事长）：我们的产品就是依托产业优势开拓城市综合体，定位于家纺是立足于南通纺织之乡，集合了产业优势的基础，是近二三十年发展起来的终端消费品。
　　我们联合了9家品牌家纺企业形成了一个联盟，它们几家是生产家纺，我们做商业地产城市综合体的开发和运作。主要是做了一个家纺时尚街区，写字楼、酒店和住宅整合起来。打造的城市综合体在非城市中心，但代表了新区或者是城市未来的发展方向。
　　我们打造的家纺时尚街区，就是把这些品牌家纺进行组合，同时通过连接的方式，做了很多产品，一个品牌、一栋别墅和体验中心，这样与写字楼酒店、婚庆广场联动起来，把这些家居卖场进行组合，打造商业。在新区，做一些精装修、小户型的公寓和别墅洋房进行整合，形成了特殊的综合体。
　　我们在重庆也是把花园、洋房、别墅、精装修公寓还有酒店、家居卖场等进行了一个有机的整合，我们这几年在不停地学习的基础上，摸索出要做有主题的城市综合体，不是过去传统的批发市场。因为家纺本身是一个终端的时尚消费品，我们打造的时尚街区就是把专卖店进行整合，做成了生活体验馆。