稳盛：基金管理的核心是资产组合

　　■中国房地产报 记者  李婷  北京报道
　　
　　作为由开发商发起设立的房地产基金管理公司，稳盛投资将全面负责金地集团旗下的一系列金融业务，稳盛投资管理有限公司总经理吴涛接受本报记者专访时表示，除住宅开发项目投资外，稳盛投资也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，计划在5年内达到200亿元的资产管理规模。
　　中国房地产报：请您介绍一下稳盛投资管理有限公司的业务范畴及稳盛投资在金地集团中的架构关系是怎样的？
　　吴涛：稳盛投资是2009年金地集团在香港成立的全资子公司，2010年我们在天津也设立了专注中国市场的管理公司，主要业务是房地产基金管理。
　　目前我们和瑞银合作的中国房地产开发美元基金已经完成首期募集，现在正在做第二次的募集，今年会完成整个募集工作。未来我们准备设立人民币基金。今后我们涉猎的领域不仅仅在住宅方面，还会涉及商业地产开发、物业持有，城市的一级开发和城市综合体开发，以及绿色智能建筑领域未上市企业股权投资，应该是一个综合性的房地产基金管理公司。管理规模是计划3年内达到80亿～100亿元，5年达到200亿元的规模，在中国房地产基金领域处于领先的地位。
　　中国房地产报：和瑞银成立的美元基金、与平安信托的100亿投资计划，以及正在筹备的人民币基金，这三块今后在投资方向上会有什么区别？
　　吴涛：瑞银的基金主要是住宅开发的领域，和平安的投资计划以住宅开发为主，而人民币基金将更多的在商业地产、私募股权和并购方面进行尝试。
　　中国房地产报：也就是说房地产住宅领域以外的投资都会通过人民币基金的渠道为主？
　　吴涛：住宅开发以外的其他领域投资将以人民币基金为主，但也不排除未来我们和一些合作方，如国际上知名私募股权管理机构共同发起针对这类投资方向的境外基金，目前正在和一些合作方进行沟通和交流。
　　中国房地产报：人民币基金现在筹备的情况如何？
　　吴涛：基于项目的人民币基金正在募集过程中，不便披露。因为金地是一家上市公司，这方面的结果都会通过公告的形式让大家了解。
　　中国房地产报：和瑞银合作的中国房地产开发美元基金之前投资了沈阳的项目，下一步的投资计划如何？
　　吴涛：沈阳项目已经投资完毕，我们现在在准备投第二个项目，在二线城市。和瑞银合作的美元基金投向主要是二三线城市，因为这个基金规模并不是太大，单笔投资有投资分散性的要求，会更多地集中在二三线城市，而且二三线城市泡沫比较低，未来发展的潜力大，适合机构投资者参与。根据分散风险的原则，我们单个项目的投资额不超过基金总额的25%，单个城市的投资不超过基金总额的40%。
　　中国房地产报：稳盛投资在投资过程中，金地自身的项目会占到多大的投资比例？
　　吴涛：我们基金的定位是尽量避免从金地的资产负债表里去买项目，更多的是与金地共同投资。如果是和金地共同投资的话，就不是简单从金地买项目，基金和金地是合作投资的关系。这与之前我们跟ING及其他机构共同投资情况像类似。但这些项目操盘主要会由金地操盘，以后会投一些不是金地操盘的项目，不是金地操盘的项目比例会慢慢提高，最终达到30%～40%的比例。
　　中国房地产报：稳盛投资的员工是否都是由金地的员工组成？
　　吴涛：在金地工作过的员工占稳盛投资员工队伍的1/3左右，更多的团队成员是来自行业里面其他境外、境内基金管理公司专业人员，也包括律师事务所、会计师事务所的专家，还有一些通过校园招聘，我们会培养自己的团队。
　　中国房地产报：今年稳盛投资对投资额、收益率方面有何目标？
　　吴涛：不同的基金产品的收益额会不同，一般来说机会型投资基金，投资者的净收益要求大约在17%～23%的范围，但一些物业持有或商业的基金，收益回报要求7%～8%。不同的产品有不同的需求，我们会根据投资者的管理要求、市场机会，业务发展战略确定未来不同领域的资产配置。
　　中国房地产报：今年宏观调控政策很严厉，您对今年投资市场有何判断？
　　吴涛：首先从短期来看，市场调整是存在的，但从中长期看，调控对未来市场的发展是利好，不然未来市场的风险会更大。从投资角度来看，我们最担心在市场高点进入，低点退出。市场调整过程中会带出来很多投资机会，比市场过热的时候更有利于做投资决策。这也会使我们的基金在未来有更好的表现；未来我们不仅仅只投住宅，还会投资其他领域，通过房地产行业不同领域投资分散住宅市场调整的风险。我们不会把所有的鸡蛋都投在住宅开发一个篮子里，未来的稳盛投资将是通过组合管理为投资者分散风险。
　　中国房地产报：现在有很多开发商主导的房地产基金，业内有一些质疑，认为对投资者来说不是很有利，您怎么看这些质疑？
　　吴涛：基金管理的好坏和出身没有关系，一些金融机构管理的基金也做得很差，让投资者亏损达到30%～40%，证券基金甚至会亏得更多。
　　开发商发起的房地产基金在国外并不少见，也有很多做得不错，例如新加坡的凯德置地、澳大利亚的联盛（Lendlease）。
　　开发商做基金管理本身没有必然会做好或做不好，基金管理行业有它本身的规律，基金管理方能不能提供专业化的管理技能，有没有完善出色的风险控制体系，更重要的是有没有真正为投资者服务的意识。因此我们现在在做投资和基金管理的过程中，时时想到为投资者服务。如果没有以上三项，不管谁做基金都不会做好。