调控形势下的判断与作为
　　

中国房地产报   

　　宏观走向
　　哈继铭：调控不能等房价跌30%
　　
　　中国房地产的价格在一些城市偏贵，而在许多二三线城市是没有泡沫的。在二三线城市买房子的月供占家庭收入的比重是相当健康的。而城镇化将给未来的房地产相当大的发展空间，尤其是中西部地区在短期和长期都有很大的发展空间。
　　由于投资发展不均衡，短期的紧缩政策还会继续。只有房价再跌一跌，政策才有可能放松。
　　那跌多少才恰到好处，既安抚了民生，又使中国的金融系统不受影响呢？银行认为只要跌幅30%以内就OK，这是每家银行自己OK，但是整个市场的影响力或者是信心就不一定OK。
　　这种算法有点过于简单化，中国的房地产按揭贷款确实抵押物比例比较高，但是中国房地产在经济当中占的规模要远远高于西方国家，我们房地产投资在总投资当中占25%，而总投资占GDP的40%，这还仅仅是房地产的直接影响。还有间接的，房地产上、下游的链条很长，包括水泥、钢铁、玻璃、煤炭以及家具、家电、汽车等，这些间接影响的行业抵押比例可能就没有那么高了。在中国这些被简单地认为是二级效应，但恰恰二级效应大于一级效应，我倒建议中国银行全面做压力测试。现在美国、欧洲的银行都在做压力测试，我相信这种简单的30%算法可能是有问题的。
　　对于下半年的经济走势，中国现在对外开放程度如此之高，通货膨胀与国际的同步性已经很强。
　　美国已经出现通缩，很多人开始失业，并且付不起按揭；另外欧盟的日子也不好过，挣扎在通缩的边缘。
　　因此，短期来看中国没有多大的通胀压力，下半年的通货膨胀会随着翘尾因素的减弱而下降，全年我们预测是在3%。
　　
　　
　　
　　左小蕾：加大住宅及保障房建设
　　
　　
　　在今年，大家一定要做好回归常态的心理准备。去年的天量信贷、4万亿元财政刺激以及房地产的疯狂上涨都不是常态。
　　监管部门从去年11月开始微调“适度宽松”的货币政策，这代表着政策的回归。今年的调控实际上是要将地产从去年的非常态上涨与获利中回归到一个完善的市场结构当中，要把它的属性变回到居住为主，而不是投资。
　　调控力度不会狠到将房地产打入地狱，而是否出台“按揭首付比例”一类的新政策也不重要，关键还是要实现房地产市场的转型。转型是让结构合理化，这就要求下半年继续加大住宅以及保障性住房建设力度。
　　
　　
　　
　　应对之策
　　田明：争取反周期上市
　　
　　朗诗对形势的预判还是比较准确的，我们前面逢高出货，基本上把手中的楼盘销售掉了，新盘将集中在下半年上市，面临的不是降价，而是怎么定价的问题。
　　对于定价，我个人主张企业不要太赌后市。上半年我们的投资利润比较高，但我们不会固守利润，而是会跟着市场的趋势走，该怎么定价就怎么定。
　　我也认为这轮调控坚持不到1年以上，可能是一个大概的时间，这是中国特有的政治经济结构导致的。如果说2009年太热了不正常，那现在也是不正常的，太冷了。而常态我判断会在今年年底、明年初出现，因此房地产商应该回到这个常态上去考虑自己的经营特点。
　　在调控当中，包括回归常态的过程中，朗诗的策略是争取上市，抓紧时间，建立多元化的融资渠道。我们的负债率比较低，正好利用这样一个市场相对信心不足的时候，去提高一点杠杆，然后去拿地。
　　朗诗是做绿色差异化的产品，但是竞争策略是一个完整的体系，并不是说绿色住宅或者是绿色建筑在市场上就有比较好的销售与抗跌性，其实它与一系列的策略组合才构成了一个完整的企业竞争战略。
　　
　　

　　范小冲：缩减开工量
　　
　　目前为止，调控所形成的市场持币待购对我们的销售暂时还没有过多影响，但总体而言，我们已经开始减少开工面积。二三线城市跟一线城市的市场完全不一样，城市化的进程非但没有减慢，反而在加快。实际上，假如要加大开发面积，反而资金还会上来。因为一旦开工拿到“四证”，银行的开发资金立马就到位了，所以开工本身并不完全影响现金流。但真正有可能出现问题的时候是交房销售的时候，若是那时市场不好销售跟不上，还不上开发贷，就会出现现金流问题。
　　由于去年房企普遍加大了开工量，今年下半年的市场供应会大规模增长，这会对下半年的房价产生巨大压力，同时也产生一个去库存化的过程。因此现在急需未雨绸缪。
　　而对于融资方式，我们集团有自己的资金池，所有的资产、项目股权实际上是可以相互调剂的。大盘销售，降价本身也会降低客户的信心，对品牌也会有伤害，因此降价不是我们的选择。但是我们可以在相同的价格下，提升产品品质与配置，来达到刺激销售的目的。此外，现在信托、基金都很活跃，大不了就是让利而已，由于我们在二三线城市，即使市场不明确，我们大概也能扛得住1年的时间。6月份公司还新拿了两块地。
　　
　　

　　季宝红：不变应万变原地卧倒
　　
　　从个人理解来看，调整1年是不可能的。因为，如果土地财政的利益链不斩掉，结构不调整的前提下，这1年不是开发商扛不住，而是地方政府扛不住。
　　第二个判断，现在许多开发商，特别是中小开发商，是非常滋润的。因为2009年的时候，土地大部分是被央企或者是大的国企抢去的，中小开发商反而躲过一劫。
　　第三个判断就是，现在的调控周期不可能像过去17、18年，现在熨平这种周期的几率很高，我们要以不变应万变，原地卧倒，该怎么办就怎么办。
　　
　　

　　增长与金融创新
　　郭韦进：投行五宝
　　
　　德意志银行亚太区是一个投行角色，我们有五个团队分别对地产商提供不同的融资。
　　第一个是商业地产组，坦白地说，商业地产并不只投向写字楼、办公楼、酒店之类。我们也会投资地产公司上市前的私募融资。比如上半年在短短三四个月里面我们就做了三四个上市项目。
　　在上市之前我们会用自己的资产负债表或者是其他基金、投行里的朋友做一轮私募。
　　我们最近操作了两个项目，一个是1.2亿美元，另外一个是2.5亿美元。
　　在操作过程中，我们会直接推荐这些资金去做一些扶持；倘若中间有地产公司遇到时间节点、资本市场等问题而暂时无法上市，我们会继续提供服务，帮助他们解决短期内的现金流问题。
　　第二个是德意志银行内部的私募基金，规模为50亿美元，20%投在中国内地及香港、日本等亚太地区的房地产公司。
　　这个基金主要是为还没上市、或者已经上市、但是抓不住合适时间窗口发债或是私募债的地产公司提供支持的。通常是单对单的，一个基金直接投资一个上市公司，都是一些比较特别的项目。
　　比如今年，一家地产公司与另一家地产公司合作开发一块土地，我们就用这块土地去运作基金，2个月就搞定，完全没耽搁融资公司良好的拿地与收益机会。
　　第三个是结构性的财务管理团队，这个团队的自有资金不是很多，但是投房地产的比重很高。
　　总的来说，这个团队的特别之处在于它会按照融资公司指定的现金流去安排对冲的还款工具，惟一比较麻烦的就是它要求的抵押金比较重，因为资金是从德国募集的，但好处是这个团队的资金周转空间大，从6个月到6年，一个缺钱的公司可能6个月以后就会有一大笔现金流进来。
　　第四个团队是接待特别客户的房地产组，通常会作为上市的财务顾问或者是承销商，有独立的资产表，并用以前所有赚取的佣金组成一个基金，用这个基金扶持客户上市。
　　阳光100也要上市，对这些有高增长性、品牌非常好的蓝筹地产企业，我们也会尽最大努力。
　　这也是德意志银行在金融风暴之后一个比较现实的做法，用自己的资金去投资。
　　第五个组，与第四个团队有些类似，也是用自己的资金进行投资。由于资金不多，通常只投我们认可的企业。
　　这5个团队，今年帮了8～9个房地产公司，不是渡过难关，只是给它们一点安慰、信心，希望今年年底或者是明年年初能够成功上市。
　　（郭韦进德意志银行亚洲房地产及博彩业融资高级经理）
　　

　　
　　区伟明：增值性基金投资策略
　　
　　基金投资商在在确定投资之前首先要审查。审查一个成功的项目一定看我们的目标是否一致，然后就是风险的管理以及策略。
　　每一个基金，每一个公司有不一样的目标、策略。我们之前是以增值性投资为策略，重点关注比例上的回报，而一些收入性的投资则更看重净增长。
　　在操作中配合风险管理，我们也会设一个目标，如果可以通过风险控制达到这个目标我们就会投资。而一旦达到，我们会退出。很多专家都讲过，为什么很多基金人第一件事就谈退出机制，其实这是风险管理，我们不会赚到最后的一分一毫。
　　（区伟明前美联银行中国区董事总经理）