营销者说

城际别墅宜居为上

　　■中国房地产报   记者  刘晨 北京报道
　　
　　受调控政策的持续影响，今年上半年，北京别墅市场成交经历了冰火两重天的景象。据搜房网数据监控中心统计，今年5~6月份，别墅成交大幅下挫，基本进入“休眠期”。但另一面，成交价格似乎并没有受到低成交量的影响，依然保持坚挺。
　　面对这样的政策和市场环境，非传统核心区域的别墅产品应该如何营销？中原地产华北区总经理李文杰接受记者采访时表示，正在逐渐形成的京津城际别墅带吸引了大量高端置业者，这类人群对产品品质要求较高，开发商在打造产品时，应占据优质区位提前布局，并且做好相关配套。
　　中国房地产报：目前北京远郊别墅类产品的供需状况如何？主要分哪几类产品？
　　李文杰：近两年，在北京和天津之间悄然出现了多个大型别墅区。例如北京周边的天鹅堡、富力丹麦小镇、格拉斯小镇，蓟县的盘龙谷，即将面市的位于天津武清开发区的翠金湖美墅岛等，这些别墅产品多处京津两城之间，占据便利交通位置的同时也含纳了京津两地丰富的山水资源。因此，吸引了包括自住、投资、度假、养生等大量高端置业者。
　　目前，北京周边的别墅主要可以分为两大类。一类是经济型别墅。这类别墅主要分布于固安、诼州等地，由于总价较低，基本与北京的一套住宅总价相当，所以也吸引了很多有别墅梦但经济实力不是很强的人购买。
　　另一类则是占据独特山水资源的大型别墅项目。如盘龙谷依靠盘山的山地旅游资源开发山谷别墅，翠金湖美墅岛依托上百平方公里原生生态公园环境打造世界级岛屿别墅等。这类别墅由于价格相对较高，主要针对高端置业者。这类置业者有较强的经济实力，但同时也会对产品品质比较挑剔。
　　中国房地产报：在并非传统别墅区的地域开发别墅产品，其面临着独特的形势：一方面，低密度产品的稀缺性和某些自然资源的独特性是其优势，但在另一方面，配套的相对匮乏和市场认知度较低，也是其劣势，对此，产品在初期规划设计中应该主要考虑哪些问题？
　　李文杰：首先要考虑的是交通问题。京津冀一体化的发展，再加上近年来京津塘高速、京津高速公路以及京津城际高铁的建成通车，大大缩短了这类别墅的时间距离。正是因为看到了这一发展趋势，一些有战略眼光开发商纷纷进入该区域，占据优质区位开始提前布局。
　　从最早进入该区域的珠江地产开发的京津新城，到之后的盘龙谷、金碧天下，再到国际品牌地产商运作的翠金湖美墅岛等，这些由高速交通为纽带的别墅区已经有形成一条别墅带的雏形。
　　其次需要考虑的就是配套问题。由于目前的京津城际别墅周边还没有成熟的配套可供利用，因此开发商在规划之初就应该将必需的生活配套考虑进去。如购物、餐饮、娱乐、学校、甚至医疗、就业问题。目前来看，京津新城配套建有五星级酒店、高尔夫球场，翠金湖美墅岛则投资500亿建造“中欧国际会议中心暨国际交流示范区”，并意图在此基础上发展旅游业。
　　中国房地产报：此类产品主要应对的市场中哪类需求？你认为在目前的形势下，该如何应对其细分需求和细分群体？
　　李文杰：京津城际别墅的购买人群大体可以分为三类：第一是稀缺资源占有型客户，这类人群购买别墅主要用于居住和会客。第二是养老人群，他们更看重居所的环境及舒适度。第三是投资性客户，他们把占有稀缺资源的别墅当做投资品。无论是哪一类人群，类似翠金湖别墅的生态、湖景、宜居、舒适、水景养生的概念都能符合他们的需求。
　　从北京的别墅销售情况来看，2009年至今，北京别墅市场全面回暖。2010年3月份北京别墅成交环比增加100%，市场需求显现出强盛的态势。要改变目前的都市生活状态、提高生活品位的消费群体正在慢慢显现。随着环渤海经济圈的发展，正在逐渐形成的京津城际别墅带也就越来越受到人们的关注。