战略惟先珠江地产持续稳健前行
　　

■中国房地产报  王福民

　　政策的调控使得中国房地产行业再一次面临极其不确定的市场波动，市场的再次波动使许多颇为活跃的房地产公司瞬间变得如履薄冰。事实上，中国房地产越来越成为一个容易受到经济周期和政策调控影响而波动非常巨大的行业。当房地产市场处在高速膨胀周期，所有的房地产公司做的事情几乎完全一样：高价拿地，快速出货，滚动壮大。产品需求者和公司投资者无法轻易鉴别出房地产公司质地的差别。
　　巴菲特被引用过最多的一句话是“只有退潮时，你才知道谁在裸泳”。现在，当调控下的市场出现低潮，许多已经规模初具亦有相当经验积累的房地产公司也难逃市场波动周期，企业难以摆脱不稳定成长的魔咒。
　　
　　　　稳健不忘发展
　　
　　当销售遇阻，现金流吃紧的现状将有可能在未来几个月变得更加严峻，从而考验开发商的应对能力。维持稳定安全经营已经是不易，在低潮下实现增长更将十分困难。而珠江地产在2010年仍低调扩张，土地储备持续增长，以其一贯的作风避免在招拍挂市场上高价拿地，而将拿地渠道集中在股权转让以及合作开发等方式上面。在今年上半年，珠江地产新增了北京国际城9号地、上海虹口地块、广州番禺南村地块、南沙地块、佛山地块、天津地块等十几个项目，总建筑面积逾300万平方米，大多分布在中心城区，未来将开发成为高档住宅及综合体项目，这些增量将有利于未来产品的流动性，有效规避市场变动。近几年，珠江地产的拿地扩张以谨慎、稳健为主，所增加的开发用地，大多瞄准重要经济城市的未来发展方向或者市中心黄金地段。
　　低潮时期拿地，对于房地产企业当然是实力与战略实施成功的体现之一。问题在于，资金的配置与安全在市场销售普遍低迷的情况何以达到最佳状态？
　　发展战略和企业自身发展过程中逐渐形成的发展价值观使珠江地产对于自身企业的价值评估、中长期发展目标、发展策略有着成熟稳定的规范。珠江地产以“惠人达己，守正出奇”企业理念，在市场风云中坚持理性、稳健发展，不因市场过热而快速扩张，也不以市场动荡而延缓发展，始终坚持以“做百年老店”的发展理念，审时度势，前瞻未来，制定战略，并不断推动企业强身健体，打造使组织执行体系与愿景文化匹配革新的全系地产发展商业模式，实现自我超越及长期稳定发展。珠江地产管理层认为，珠江地产的发展策略使公司不会博弈政策调控，对赌调控出现的概率和影响力。珠江地产有一套独立成熟有效的自我风险控制机制和增长系统，从而减少个人决策的依赖性。市场出人意料突然井喷，可以抗拒短期利益的诱惑，对风险保持警惕；在市场意外下滑时，则有能力和实力进行“抄底式”的发展扩张。
　　　　
　　全线提升竞争力
　　
　　房地产公司的拓展能力是抵御流动性危机的重要手段之一，同时也是房地产公司的核心竞争力之一。珠江地产作为以华南为起源地的老牌房地产发展商，早在2000年就挥师北上，陆续在上海和北京进行开发，是最早实现跨区域开发的房地产公司。公司运营管理方面，珠江地产不断地强化及优化整个生产链条中职能管理线的职责与执行力，并形成一套由集团决策，地区统筹，项目执行组成的三级管理架构与系统化的作战能力。
　　珠江地产不仅拥有了完整的全程产业链五大环节（土地开发——设计规划——地产项目开发——工程施工——物业服务）的操作能力与优势的管理平台，而且正在与社会的优势资源整合，通过股权转让、合作开发等模式，正逐渐增加这种优势全程管理平台的输出，以优质的品牌资源争取配置社会资源，有效地摊薄开发与管理成本，增加利润，快速取得多元化的发展，并最终达到多方共赢的局面。
　　由于前期战略布局的合理性，珠江地产的全国均衡布局战略及全系产品的发展模式在市场动荡期发挥了作用。经过近几年的努力，珠江地产目前开发与在售产品线已非常丰富，包括别墅、豪宅、城市综合体、普通住宅、商业公寓、商务写字楼、甲级写字楼、商城等。在新政伊始即组织适应市场消费力的产品销售，这些受政策影响较小的普通住宅项目、市中心项目商业项目均取得良好业绩。如北京中关村摩尔公寓当天销售超5亿、成都国际花园公寓、珠江御景湾、西安时代广场、珠江峰景湾、江门帝景湾新品开盘均取得销售过半的业绩。为适应多元化开发及发展的要求，2010年年初珠江集团已确定物业管理再升级计划，即在原尊贵“红帽子”物管管家服务的基础上，再次要求服务标准提升至“英伦管家”服务标准，引进外资物业管理顾问，重新树立包括管理标准、社区服务、维护投诉等新标准，务必为日益升值的物业的业主、新豪宅、商务办公与运营管理提供更增值的服务。同时在全国范围内全力推行珠江会，使之充当桥梁，为业主美好生活创造价值。
　　
　　　　全力打造综合体价值链
　　
　　“全系地产”的均衡发展使珠江地产很大程度上摆脱了看天吃饭的行业特性，实现了稳定均衡的发展目标，同时成为珠江地产引以为傲的核心竞争力。因为不同类别的产品形式所需的人才储备和项目储备都需要相当的时间门槛，不是仅仅靠资金可以在短期推动发展成熟起来。尤其是像城市综合体这样的对资金实力、人才实力、企业经验、合作开发能力要求极高的核心商业开发项目，在极度考验企业资金实力和商业眼光的同时，也给予珠江地产难以估量的回报。
　　由于房价的居高不下，大型开发商对市场波动均保持高度警惕，然而业绩压力也时刻迫使大型开发商不断寻求最佳的长期稳定的产品开发类别。根据目前的市场状况，中国排名前10的房地产开发企业均在不同程度上涉足乃至加大力度进军商业地产开发。而珠江地产则在均衡发展的策略下，更早地进入到这一领域，在城市地理战略上夺取了先机。作为重要的商业地产形式——城市综合体，从建筑规模上看，小规模在20万平方米～30万平方米，大规模在60万平方米～80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店要长期持有，只有写字楼及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此说，城市综合体项目对开发商的要求非常高，非实力雄厚的企业难以轻易涉足。
　　业内对于珠江地产的价值低估的广泛猜测，也重点集中在珠江地产的综合体项目。珠江地产在综合体开发选择城市上依然将核心资源集中在广州，深圳，成都、北京、上海、西安几大核心区域城市。
　　而2010年北京珠江摩尔国际中心、深圳珠江广场、成都珠江新城国际和西安时代广场则成为珠江地产的综合体项目核心价值的一次集体浮出水面。北京，深圳、成都几大综合体项目将珠江地产对城市发展未来空间及政府城市运营战略升级的趋势把握能力体现得淋漓尽致，除此之外，公司跨行业整合高端资源提升综合体个性化差异化的能力都得到了进一步提升。

珠江紫宸山：家族传世大宅的标杆传奇
　　
　　随着珠江紫宸山的推出，使得一贯擅长中高端住宅产品的珠江地产，在住宅产品线上实现了产品能力的极致突破，同时也将珠江地产整体企业价值提升到了一个更具竞争力的层面。
　　首先，高端住宅往往存在一定的资源稀缺性和独特性，产品差异化明显，不易被选择性替代。
　　其次，高端需求群体的现金流受到房贷新政影响并不严重，这个群体强大的购买需求依然会以稀缺性的高端住宅为主流选择。
　　用华南一家以高端住宅为主的发展商的董事长的话说，“越是市场震荡情况下，豪宅产品越是抵御通胀和风险的最佳选择。”
　　
　　产品价值与企业价值的双重体现
　　
　　珠江地产通过将珠江紫宸山产品类型定位于“传世”，而将紫宸山产品高度定位于“标杆”，从而完成了珠江地产的产品价值诉求，同时也实现了珠江地产企业价值的锻造与提升。
　　珠江紫宸山的横空出世，外界对于珠江地产品牌认知度和美誉度得到进一步的空前提升，珠江地产的品牌影响力通过高端产品自上而下的垂直贯穿，使珠江地产终端用户群体也得到了高度的品牌信任感和荣誉感。
　　对于“家族传世大宅”刚刚在中国高端住宅市场显露端倪并日渐成为新主流的前景下，珠江地产能够充分了解客户需求的细微变动趋势，将功能性与现代建筑理念完美结合，满足甚至超越客户需求，这背后是整个珠江地产核心竞争力的综合提升。
　　对产品受众群体需求的深刻理解和珠江地产自身的行业沉淀和实力的积累，这两大因素决定了珠江地产在刚刚崛起的家族大宅这个中国最高端的住宅产品的标杆地位。
　　如何在一个别墅群的高端社区产品中，达到甚至超越家族定制的高度和需求？这需要具备哪些核心元素才能获得不同背景和居住习惯的商业家族对大宅的永久性的追求？
　　地理，软环境服务，多功能需求及高标准的产品建筑设计能力成为家族大宅的几大核心元素，缺一不可的几大核心元素背后，就是珠江地产的竞争力的集中体现。
　　如果说产品的地理定位和软环境服务，体现了一个房地产企业的前期产品策划能力和学习能力，那么接下来的高端产品的细节打造和建筑理念的多元化创新则更加体现了最先发轫全国市场具有代表性的粤系地产企业的过人之处。
　　　　
　　细节能力提升企业品牌
　　
　　家族大宅的“传世”诉求，除了家族地理和软件服务管理之外，细节的追求和建筑设计创新是产品本身的两大核心因素。
　　成立18年的珠江地产深深懂得产品品质的重要性，也同时具有丰富的经验和资源来将“细节”的追求打造成为看得见的竞争力。
　　紫宸山采用的是世界顶级建筑工艺和材质，所有建筑均能承受上百年甚至更长的时间洗礼。在建筑质量上，与家族生活的百年传承相一致。
　　其要义在于不断追求极致材质与工法和美学定义的同时，又绝不仅仅局限于传统格局。珠江地产将大师级的艺术和工匠能力有机的结合在一起，从材质到品质贯穿始终。
　　紫宸山总共先后动用了近3000名全国各地建筑领域的材质工匠师傅，来打造出考究的每一栋宅门内外的世界。从建筑材质的初期打磨成型到后期安装处理，如果想得到理想中的完美品质，高水平的建筑工匠的大量手工作业才能最稳妥的完美实现。除此之外，珠江地产更擅长用砂岩，石浆去演绎经典大宅如何落成的传奇。
　　　　
　　用建筑贯穿企业理念
　　
　　建筑，已经成为中国100多年来伟大复兴的重要符号之一。如何将建筑艺术与商业价值得到完美的统一？珠江地产的原则是将家族大宅的功能性满足蕴藏在建筑理念的创新与融合上。
　　21世纪初的家族大宅已经不能简单的回到过去建筑概念里，而是首先着眼于高度实用性，舒适性，并同时追求数百年之后的传世及其他历史价值意义。经过大量辛勤缜密的调查研究，紫宸山的建筑格调最终确立在欧洲新古典主义，以欧式宫廷建筑为蓝本，材质色彩流转而厚重，建筑特色宏大而缜密，同时追求历史的浑厚凝重与现代艺术的简约设计感，并符合现代审美和古典传世的诉求。
　　作为每一个大家族的兴衰转变的重要的记载传承之地，中国的传统商业望族的大宅基本都具备了，形态上的贵胄之气，以及功能上“双董事会”议事厅的功能，即几乎所有的商业王国和大家族的管理职能的配置和执行都在这个家族大宅里完成。一个财富王国的内部的议会与制度，内部的政通人和，治下的齐家之道，均在这个建筑宏伟气势磅礴的大宅内打造出炉。一个典型的中国家族商业王国的每一个重要商业决策，包括业务拓展开辟，管理细则的制定，家族成员的职务担当甚至权力继承交接，都出自这个宅院里面。一个成功且不断延续的商业望族必定是其商业王国与家庭族人团结扩大同步的。因此家族大宅的建筑与选择，成为一个商业望族所追求的基业长青，家族永续的立业之本。因为其所谓蕴含的精神浸润与功能设置将从这个家族立业的一开始就不断的在每一天每一个角落与细节之处影响到这个家族成员的起居思考与成长到相容共生。
　　因此，功能性是家族大宅的一个容易被忽略的技术含量所在。大家族的成员多元构成要求多元的生活模式，古巴比伦空中花园实现了一层的庭院是种植功能，精细的园林讲求多层次的搭配；环绕下有泳池及温泉汤池连通休闲阳光书吧，砂岩回廊则是室内与室外的过度。紫宸山别墅空间划分为四个功能区：花园层、社交层、家族层、私密层。花园层是紫宸山精心设计的阳光首层，是为家族休憩、娱乐提供的美妙空间。阳光首层与别墅300㎡～900㎡下沉式庭院融为一体。三进处理，也是一个大家族必不可少的空间形式。第一进为接待空间，待客礼仪皆在这里显现。第二进为转换分流空间，第三进为私有空间。三进式空间充分体现传统家族的礼仪之道，却以现代空间手法使其“隔”而不“离”、动静两重天，实现最佳分区。