股权质押融资潮涌
　　
　　宏观调控当头，对于房地产公司而言，无论是间接融资还是资本市场直接融资，在严格的管控下都日趋式微，而其资金链也陷于紧绷的状态。在此背景下，作为担保融资的一种非创新金融产品——股权质押融资由于未纳入监管层严控序列和自身的优势而风生水起，成为众多地产公司青睐的循环融资渠道。
　　据本报记者不完全统计，近几个月来，已经有超过20家上市房地产企业通过股权质押的方式向银行、信托等机构申请贷款。悉疏股权质押融资流程，清晰的股权结构和良好的金融机构关系成为不可或缺的关键因素，这其中尤以新湖中宝、泛海建设等上市地产公司创造的循环质押融资模式为甚。

股权质押融资上位
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　股权质押融资正在被越来越多的地产企业所青睐。
　　6月18日，荣安地产公告，控股股东已将持有的后者8320万股限售流通股质押给华宝信托有限公司。
　　同一天，莱茵置业亦表示，合计3000万股的限售股也已被公司大股东用做股权质押向交通银行杭州某支行申请贷款9000万元。
　　这并不是偶然。根据不完全市场信息统计，近几个月来，已经有超过20家上市房地产企业发布过类似的公告，通过股权质押的方式向银行、信托等机构申请贷款。除上述两家之外，信达地产、南国置业、云南城投、宜华地产、浙江广厦、中弘地产、新湖中宝等一大批公司都赫然在列。
　　然而，这依然仅是冰山一角。相对于浮出水面的上市公司股权质押融资公告，尚有更庞大的非上市房企的股权质押群体在潜行急进。
　　1月25日，浙江省启动了全国首个未上市公司股份转让试点，3月底首个产权交易所在金华成立。除了股权买卖，未上市公司也有了股权质押融资、定向募集、引入战略投资人等为成长性企业扩大融资的渠道。就在日前，山东省为中小企业趟路与多家银行签订股权质押融资战略协议。
　　在非上市企业股权质押融资逐步转入正轨之时，房地产企业的身影也日渐活跃。
　　“我们正在与一家投资公司沟通股权质押的事宜。”河北唐山一位未具名的非上市地产公司执行总经理表示，包括其在内的多家本土房企也正在积极搭建与信托公司、银行等融资机构的对话平台。
　　一时间，内地房地产市场的股权质押融资需求，顿成暴雨倾盆之势。
　　“主要还是因为今年以来的房地产行业调控。”工行地产信贷部负责人表示，今年以来包括银行信贷、股市再融资等其他房地产企业的融资渠道都在受到管理层的限制，房地产企业从资本市场或银行渠道融资的难度增大，通过股权质押的方式进行融资，也是房地产企业在当前的顺势选择。
　　“股权质押作为担保的一种，在股权持有人看来更多的是充当一种信用担保。因此在宽松的融资环境下，一般是不会太常使用的，除非是个别融资项目有微小的瑕疵，借以股权质押来实现信用增级。”中融信托相关人士表示局势的转折点在今年的年初。
　　事实诚然，进入今春，为了抑制房价过快上涨，无论是间接融资还是资本市场直接融资，在严格的管控下地产企业都面临着资金链紧绷的危险。
　　“在这种情况下，只有股权质押作为一种旧有的融资增信方式未被堵截，地产商热衷于此也是顺势而为。”上述信托人士表示，在银根紧缩情况下，股权质押的优势才开始逐渐显现。
　　“对于地产商来说，既可以盘活大量的限售股或者闲置股权，又可以通过股权质押增信，一定程度上增加市场吸引力，减少融资成本。”一向善于资本操作的新湖中宝相关人士表示，依靠股权质押融资的灵活性，地产企业还能够获得贷款期限比较自由的流动资金。
　　根据记者搜集的上述公司股权质押公告，相当部分的融资案例仅仅注明股权质押期限将从“证券登记”开始到公司决定解除质押，期限相当灵活。而对于贷款用途，也多用于补充流动资金。
　　“这种融资方式在过去几乎没有出现过问题，在目前股市低迷情况下，银行、信托对质押股权的估值很谨慎，不会存在赔本现象，更何况一旦贷款公司破产，股权质押债权人的偿付权利是优先于股权的。”上述一位信托人士认为，正是在双重保障下，部分信托、银行等机构都难以拒绝优质的股权质押客户，“一旦偿付出现问题，债权人是可以拿股权来拍卖的。”也正因为如此，也有部分市场研究人士担心，倘若公司股东过多地使用股权质押，一旦未来在回款流转、公司运营上出现差池，造成公司股权被冻结、拍卖，将势必产生公司股权的变更，造成公司经营不连贯，影响到公司整体业绩。“还是希望公司股东的股权质押适可而为。”一位券商地产研究员表示。
　　

股权质押贷款四大渠道
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　“南下北上，东突西进”，用此句话来形容目前市场上努力寻求融资渠道的房企再贴切不过。在此驱动下，一切能够借贷的金融机构都正成为房企股权质押贷款的突破口。
　　“总体来说依然是银行、信托为主流，财务公司、投资公司、典当行等为非主流，而部分对股权质押蠢蠢欲动的券商目前只能充当掮客身份，最终还是要通过其他拥有信贷功能的机构来完成融资。”上海一家全国性股份制银行对公业务负责人表示各个渠道的流量以及放贷标准各有不同。
　　
　　银行：倾向主流上市公司
　　
　　“银行的贷款质押范围包括股份、股票。但出于安全性经营考虑，我们只在沿海地区、南方等经济发达地区受理非上市房企的股份质押；在一些欠发达地区，在风险可控的基础上，我们暂时仅对上市公司的股份、股票办理贷款质押。”工行一位地产信贷负责人向记者表示。
　　“即使是上市公司的股权质押贷款，也依然要经过银行的严格核定。我们有自己的抵押品管理办法，所有质押物都要经过评估部门重新估值，并且肯定要低于外部估值。然后再按照贷款申请公司的综合财务情况以及偿债能力确定一个估值范围内的贷款额度。”民生银行人士进一步表示。
　　对于信贷额度的估值，该人士表示：“股权质押只是第二还款来源，假如第一还款来源充足，我们会对股权质押的估值适当放松；但如果股权质押充当贷款的主要抵押物，我们就会适当严格。”根据该人士透露，目前针对“大小非”期间的限售股质押，银行一般会根据公司的净资产值采取4～5折的实际放贷，“流通股会好一些”。
　　“一旦审核成功并签署协议，银行一般会自己或者委托信托公司将质押股权设计成金融产品，然后再卖给高端客户。”上述民生银行人士透露，一旦前期设定了风险管控，接下来的事情就会由银行对外的审核转变为银行对锁定的质押股份管理。
　　在可查的银行股权质押理财产品中，产品收益利率一般都比较高，一般一年期收益率在7%左右，两年期8.5%左右。
　　
　　信托：因灵活而受宠
　　
　　相对于银行的苛刻以及资产管理的摸石头过河，信托公司的灵活结构设计以及丰富的资产管理经验为其赢得了大量的支持。
　　“一般情况下，信托公司因为其灵活性会比银行的审核稍微宽松，但在审核程序上也是严格按照四证齐全等基本要求，放贷估值平均在7折左右，但也因此要求的利润更高。”杭州一位信托业人士介绍，信托公司还往往设计一些结构化产品，让贷款申请人的自有资产认购劣后级，通过追加股份质押，来撬动更多的融资。
　　在坊间看来，信托放大的融资杠杆率正是吸引房企蜂拥而至的关键所在。一个最新的实例是，6月9日，蓝光集团将原质押给招商银行的2500万限售流通股解除质押，并将部分重新质押到了中铁信托旗下。
　　根据市场公开数据，4月份收紧地产调控政策以后，地产信托正迎来新一轮的放量，其中，股权质押更是比比皆是。
　　“这类产品能最大限度地为目标公司募集资金，但信托公司后期面临的管理风险也相对较大。更多的是要关注后面的实物抵押以及股权质押是否足额。”中诚信托相关人士表示。
　　
　　投资公司、财务公司：非主流角色扮演
　　
　　“现在有很多中小企业来找我们做股权质押，其中就包括地产企业，实际上他们来质押股权就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典当行人士认为，在银行、信托之外，投资管理公司、财务公司以及典当行等也成为了部分中小房企的融资渠道。
　　“只要有其他办法，一般的房地产企业是不会找典当行等机构融资的。”在上述工行人士看来，“由于中小房企的基本财务状况、经营状况往往欠佳，被银行等主流渠道拒之门外后，只能寻找更加高成本的非主流渠道。”“但是我们也在控制风险，如何对质押股权进行合理估值也是需要完善的环节。有些质押融资项目，即使回报率再高，我们也是不敢做的。”上述典当行业从业人士表示。
　　而一家投资公司更是坦言，为了控制风险，锁定回报率，“目前公司只投资给一些知根知底的老熟客”。
　　
　　券商：蠢蠢欲动的掮客
　　
　　在上述三方之外，还有一个甚至不具备吸储放贷功能的蠢蠢欲动者——券商。
　　根据记者了解，目前部分券商正在面向“大小非”们推介自身的资源平台优势。
　　“我们拥有很多的机构客户，他们拥有大量的资金可以接盘。”北京一家券商机构的资产管理部人士表示，作为另一种有可能的股份质押融资方式，未来券商完全有可能充当一个合格的平台与中介，“如果能和融资融券业务相结合，操作空间会更大，特别是对于解禁后没有减持的股票。”然而在部分市场人士看来，券商天生的信贷功能缺失仍是其意欲进军此业务的软肋。
　　

 案例

新湖中宝：玩转股权质押
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　股权质押为的是融资，融资一般是因为缺钱。然而，当新湖集团数年如一日地保持控股公司新湖中宝大批量的股权质押时，人们才开始打破缺钱的逻辑：在如何最大限度地向资本市场要钱方面，黄伟的新湖系显然是个老手。
　　作为新湖中宝第一大股东，新湖集团持有新湖中宝32.2亿股，占总股本的63.36%。就是这30多亿股的股票成为了新湖集团伸手要钱的另一砝码，并且屡试不爽。
　　根据WIND统计，在去年1～9月份产生的602宗上市公司股权质押中，仅新湖中宝一家便占到24宗。而今年，记者统计发现，截至6月12日，新湖中宝已经累计8次解除质押，11次质押。
　　“新湖集团已经形成了股权质押——解押——再质押的快速循环融资风格。在这个过程中，可以利用杠杆作用最大限度地为新湖中宝获取可利用资金。”一位长期跟踪新湖中宝的市场分析人士如此分析。
　　而在该分析人士的进一步观点中，作为质押融资中的放贷机构，包括银行、信托公司、投资公司等在内，几乎全部被长袖善舞的新湖集团纳入帐下，成为这场资本腾挪计划的温床。
　　4月30日，新湖集团将原质押给上海浦东发展银行温州支行的1000万股解除质押，同时又将相同数量的股票质押给同一支行。彼时，新湖集团累积的质押数已约达27.93亿股，占集团持股数的86.84%。5月4日，新湖集团如法炮制，在解除原质押给华宝信托有限责任公司2.25亿股的同时，又将1.88亿股质押到华宝信托的名下。
　　但仅过2周，新湖集团的再次出手便证明此前的还债，仅仅是以退为进。5月27日，新湖集团新质押2.2亿股给江西国际信托股份有限公司。
　　截至此时，新湖集团的质押比例已突破持股数的93.21%。然而这还不是新湖集团能够承受的底线。在接下来的两周内，新湖集团再次使用“小退大进”的腾挪策略，继续冲高质押比例。
　　5月29日，新湖集团解除此前质押给恒丰银行杭州分行的1500万股。6月4日，新湖集团从交通银行浙江分行还账解除1958万股的质押，又即刻质押出2200万股。6月12日，1740万股的质押直接使质押比例达到94.05%，这一次的放款机构是中国光大银行股份有限公司杭州分行。
　　如此高频率的质押周转，如此多的放贷角色配合，这一切的顺风顺水使得新湖中宝在今年地产股超跌、再融资无门的众房企中别有特立独行的意味。
　　“黄伟的新湖系不但自己在向金融领域迈进，也一向很擅长于聚拢各种金融资源。”浙江一家本土投资公司人士表示，在过去多年的资本市场浸淫中，新湖系在南方的金融网络已经吃得很开，除了上述数家银行、信托公司外，兴业银行、农业银行、中国银行等的浙江分行也都是新湖中宝股权质押名单上的熟面孔，甚至还包括一些本土的投资公司。
　　对于这种“众星捧月”的局面，兴业银行相关人士给出的解释是“既然大家能够循环质押，那也就说明大家同时看好质押股权的成长性”。
　　对此，新湖中宝办公室人士也适时表示：“公司并不缺钱，在风险可控条件下，把股权拿去质押可以获得一些贷款，并用这些贷款去进行一些投资、储备，是一个很正常的商业行为，不存在什么玄机。”但在上述分析师看来，新湖集团乐此不疲的股份质押却并非简单的“闲置金融资产再利用”，“同一机构在不同波段的估值差价、不同机构在同一波段的估值差价是新湖集团不断腾挪的动力，这样不断的用新债还旧债，同时也能将借出的钱越滚越大。”“如此高的质押比例就已经说明刻意为之。而这一部分质押股份，即使是在股市低谷的今年，按照净资产再打折扣，新湖中宝至少也能常年维持十几亿的融资。”一位银行信贷人士表示这对一家中型地产公司来说已经能够大大缓解流动资金压力。
　　如今，在又一次的地产融资渠道紧缩中，已经有越来越多的上市房企开始意识到股权质押的实用性，“既不用真正卖出股份，又可以规避‘大小非’不能流通的短板。只要有人愿意放贷，地产企业肯定乐于接受。”一位上市地产商如此表述。