对话

黄立冲：机会型基金抉择两难
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关   北京报道
　　
　　在海外地产基金于物业投资领域尚无声音之时，地产基金管理公司股权的转让却甚为热闹。这两者之间存在着怎样的关联？
　　就此，盛富资本国际有限公司（下称“盛富资本”）董事总经理黄立冲在接受本报记者专访时表示，在投资中国楼市较为尴尬的当口，更多外资金融机构甚为谨慎，而对于本来不很赚钱的基金管理行也由此可能“舍得”。
　　中国房地产报：近来，部分海外金融机构对于旗下地产基金都有所动作。在您看来，这是基于何种考虑呢？
　　黄立冲：在我接触的大部分海外基金眼中，目前投资中国楼市，风险大于利润。从4月中旬的调控开始，内地楼市开发环境已经发生巨大变化。地方政府以及相关部委鉴于国家调控压力的具体动作大大改变了投资环境。在许多外资眼中，目前的投资环境正在变差，特别是对新项目的投资。盛富资本已经不对新的项目进行投资，而转向租赁性房地产项目。
　　对于外资而言，由于多数采取基金管理的方式，他们非常重视投资基金的收益回报率。如果土地增值税征收严格，预征率进一步提高的话，地产就不会成为有吸引力的投资领域。
　　同时，大家也更为关注物业税是否会出台，观望情绪比较严重。因此，外资基金面对尴尬的情景，目前的行为甚为谨慎。如果有人以合适的价格接手，剥离一定的地产基金管理业务可以理解。
　　中国房地产报：在现在观望情绪谨慎的背景下，哪些基金可能出手？
　　黄立冲：在基金业内，依照地产基金的投资偏好，基金一般被分为如下几种类型：第一种是比较常见的投资不动产，以投资商业（包括写字楼以及商铺）为主，可称为“核心型”，多数是采取整买整卖的方式，获取物业升值所带来的收益；第二种，程度更为强的、投资收益更大的，可以称为“核心加强型”；第三种则为是增值型的，比如说有的地产商运营的项目不甚好，一些基金接下这些项目，凭借其自身优秀的管理运营经验可以提升物业的价值；第四种也就是类似于PE的类型，在业内被称为“机会型”，一般是投资于项目开发的私募股权投资基金。
　　不同的基金在同一市况下，会选择不同的投资策略。比如说“核心型基金”还不需要面对物业价值的下跌，而且由于有租约保证，商业物业对经济波动的短期敏感性比较弱。因此，对于他们而言，现在聪明的做法就是做一定程度的减持。
　　对于“机会型基金”即开发型的基金而言，如果所投项目已经拿到地的话，一般基金会选择催促项目做完，趁早卖掉获利了结。但是，如果现在还没进入的话，在目前地产行业发展周期已经见顶的当口，这类基金的进入一般就会显得比较谨慎了。也不排除，在一定时间内，观望而不进入。