楼市波动与业绩竞争加剧

海外地产基金“倒手”管理权

　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　近来，众多海外金融机构旗下亚洲不动产基金的去向，成为了众多基金业内人士关注的焦点。
　　6月初，有消息称，美银美林正在与全球最大资产管理公司黑石集团就出售旗下亚洲基金事宜进行接触。据悉，美银美林所出售的亚洲基金的规模为35亿美元，投资者对象主要为日本、中国、韩国、印度以及东南亚国家的不动产项目。随即，又有外媒报道称，美银美林将暂时不会出售上述地产基金，其已退出了与转让该基金管理权有关的谈判。
　　无独有偶，近来，不止一家海外金融机构在海外地产基金管理公司上有所动作。6月1日，中国光大控股有限公司（光大控股，0165.HK）宣布，向英国著名的投资公司安石投资管理公司（下称“安石投资”）出售旗下光大亚雷房地产投资基金管理公司（下称“光大亚雷”）39%股权。此后，光大亚雷将更名为光大安石。交易完成后，光大控股仍将持光大安石51%的股权。光大控股执行董事兼行政总裁陈爽表示，光大安石将担任光大安石中国房地产基金的管理者，而该基金主力投资中国二、三线城市的住宅及零售物业项目。
　　对此，6月9日，摩根大通证券（亚太）有限公司副总裁韩峰在接受记者采访时表示，退出也好，做一部分转让也好，每家金融机构依据自身发展都存在不同的选择。值得注意的是，这些选择往往与楼市环境有很大关联。
　　“在我个人看来，市场的因素能占到50%。”韩峰表示，“接下来，大家则更为关注的是，以什么样的价格来进行转让，这往往与基金自身的策略紧密相关。”
　　
　　出售股权
　　
　　据记者了解，虽然目前美银美林亚洲房地产机会基金是否转让尚未得到美银美林的证实，但是有关售卖掉该只基金的消息早已有之。
　　早在2009年，由于当时美林与美国银行合并存在变数，美林就决定出售该基金的管理权。截至2009年底，美国银行已经为其子公司First Republic Bank及其长期资产管理业务Columbia Management找到了买家。而美银美林亚洲房地产机会基金早在2008年9月就已经封闭，而且投资已经完成。
　　与此类似，此次光大控股转让光大亚雷的部分股权，则似乎让历史重演。据记者了解，光大亚雷成立时间并不久，光大控股在2008年出资85万美元收购雷曼兄弟旗下的亚雷投资51%股权，并将其更名为光大亚雷。在去年年末，光大亚雷才刚刚完成首次资金募集，总额超过1亿美元。
　　“虽然两只基金所投资地区不完全相同，但不能否认的是，美林开始要买这只基金，与光大亚雷的成立，都在上一轮中国楼市的波动期。”某海外地产基金管理公司相关负责人为本报记者分析，“这一次，也恰恰赶上了。”其多年的从业经验告诉他，基金管理公司的生存状态与基金的发展策略关系密切，“每逢地产行业发展的波动期，基金管理公司层面都会出现大的调整，这并不是巧合。”
　　
　　双重诱因
　　
　　据本报记者了解，许多外资基金虽然长期看好中国楼市发展，尤为看重二三线城市，但是相比其他领域的投资，地产投资目前确实正位于一个投资“高点”，多数基金出手谨慎。
　　盛富资本国际有限公司（下称“盛富资本”）董事总经理黄立冲认为，基金管理公司的波动自然与其生存状态密切相关。他介绍说，基金管理人的收益一般是与投资风险相关的。也就是说，一般而言，收取利润最高可以占到基金收益的20%。但是，获得这样份额的收益往往要符合一个条件，即投资基金能够满足或者超过基金投资人提出的回报率。比如说，回报超过10%，才能获得一定的收益。
　　值得注意的是，“有的基金管理人是不依靠风险回报的，他们的收益往往只有分红回报。也就是说，如果基金所投的项目不挣钱，基金管理人是没有收益的，而且还白搭了运营费用。”黄立冲分析，“在分红不好的情况下，如果有的人愿意给基金管理公司注资，为什么不转让呢？”而上述负责人也对本报透露，上述两家公司基金管理人的收益一般不外乎管理费和分红两种，“管理费差不多有2个点，占大头的就是分红。”与此同时，令海外基金尴尬的除了楼市周期变动，还有越来越不适应的生存环境。
　　在黄立冲等业内人士眼中，伴随着去年以来各类地产基金的不断涌现，海外地产基金正面临着更为复杂的市场环境。
　　“入行10多年才发现好项目是越来越少了。对于海外地产基金而言，有的时候，不得不与众多投资机构去追逐一些好的项目。”黄立冲的圈内朋友也对他的这一看法表示认同。“好多基金争抢不到好的项目，基金管理人员压力很大，很多人都想转行。”在他看来，压力大的原因在于：除了找项目常见的沟通问题之外，去年楼市的疯涨，也让一些人对于地产投资预期值过高，而这其中，不排除一些新入行的基金机构也有此想法。
　　“一些机构以及一些炒家，都有这样的心态。有的本土地产基金往往不会去做谨慎的调查，就开始投资，用一个比较高的估值投进去，多次转手后，市场环境就很有可能被搅乱。”黄立冲坦言，“而外资地产基金则由于行事谨慎，投资决策考察时间长，不仅可能错失机会，更有可能无合适项目可投。”