叶檀锋语

房企轻资产化是否挂羊头卖狗肉

　　■中国房地产报  叶檀
　　
　　房地产公司在资本市场的融资、再融资基本冻结，此时，在2008年就已出现的轻资产概念再次走俏。目前受到追捧的上市公司，基本上都是高科技、IT、制药等轻资产企业，而一些传统的重资产企业如商场、甚至与房地产沾边的企业也纷纷打出轻资产招牌，招徕投资者。
　　许多重资产公司为投市场所好，纷纷换上轻资产外衣。如清华科技园在全国已经拥有30多个点，输出的都是轻资产，即清华科技园的理念、运营经验、服务模式等，足迹遍及南昌、西安、沈阳、上海、威海等地。事实上，清华科技园在输出轻资产的同时，也获得了重资产之实。而在2008年就有房企提出零库存、输出专业知识建立小型项目等轻资产概念。
　　相比而言，在创业板上市的一些企业利用超募资金购买重资产受到严厉质疑。如神州泰岳，超募资金超过13亿元，用4.21亿元购买了位于北京朝阳区的北辰首作大厦共16层的房产用于办公。探路者以5400万元购买北京海淀区的锦秋国际大厦A座24层房产，加上装修、税费、购置办公设备及人员培训费用，合计花费6600万元。梅泰诺用2324.5万元购买了北京旷怡大厦8层房产；天源迪科购买北京辉煌时代大厦56幢8层房产，预计购买总价5170万元。其他如银江股份、乐普医疗、鼎汉科技，无不买房买地。
　　这些轻资产、高科技公司一旦上市之后就迫不及待地重资产化，或者说明这些公司的高科技成长性存疑，或者说明这些公司仍然看好未来的房地产增值前景，或者压根儿就是挂羊头卖狗肉，以高科技之名行房地产买卖之实，就像很多高科技园区所做的勾当一样。以往的轻资产概念不过是一场演给投资者的秀，演过了也就可以脱下戏装了。
　　如今轻资产被贴上高科技的标签，在创业板方兴未艾之际，似乎轻资产就能沾上创业板的钱气。但仔细分析，所谓轻资产并不等同于高科技，如上面分析，无论是轻资产公司还是重资产公司，基本上是一脚跨两头，轻了想重，重了想轻，市场需要什么就说什么。从实际效果来看，一旦货币流动性过剩，重资产就会值钱，一旦经济结构转型高科技主导市场，轻资产会大行其道，这就叫两不耽误。做得好了，可以实现风险对冲，实现专业技术与产业的结合，做得不好，则两边踏空。
　　虽然轻资产未必真的轻，但传统的重资产公司确实遭遇瓶颈，最重要的表现是净资产收益率越来越低。大量囤地加高房价的发展模式，一旦房价下挫，土地资产兑现能力极差。中国的投资回报率和自然利率水平已经出现了显著下降，2009年单位固定资产投资对应的GDP，已经从上世纪90年代超过3的水平下降到了1.5，A股市场的资产收益率（ROA）也从过去10%的水平下降到了2%，高房价则从另一个侧面反映了资产收益率大幅走低的现实。不寻求突围之路，将来的资金使用效率、资产回报率会越来越低。
　　因此，未来的房地产公司除了与实体经济相结合之外，能够提供专业而标准的服务，为轻资产的高科技公司提供配套齐全的租赁、信息服务的房地产公司将有可能大行其道。