第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司董事长邹锦标：
非交易业务平滑市场波动
　　
　　■中国房地产报  记者   刘阳   北京报道
　　
　　作为在中国一直以物业服务著称的第一太平戴维斯（下称第一太平），经常被人误读为单纯的物业服务机构。但在第一太平的中国业务中，以代理、中介为主的交易类业务和以物业服务为代表的非交易业务几乎平分秋色。
　　在第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司董事长邹锦标看来，非交易型业务是基石，保证公司的正常运营，交易型业务为盈利，视市场情况会有高低起伏。
　　中国房地产报：作为一家具备长期国际运营经验的机构，目前第一太平在国内的主营业务都有哪些，目前最主要的业务和着力开拓的方向是什么？在目前形势下有无调整？
　　邹锦标：第一太平是个综合性的服务机构，但很多人都把我们误解为单纯的物业服务机构，实际上我们总公司的各种业务遍布全球，其中在中国的业务包括在写字楼、商铺及地产投资领域的顾问服务、设施管理、空间规划、公司房地产服务、物业管理、资产管理、租赁、评估及销售。
　　目前我们最主要的业务包括交易类型和非交易类型两大块，交易类型指中介、代理、投资买卖等一次性交易，其中销售方面的核心业务类型是豪宅，这块我们可控的购买群有几万人，可以与他们直接对接，帮助开发商销售，随后还可以帮业主做资产管理等后期服务，这样可以让开发商感受我们的一揽子服务。非交易类型指咨询、顾问等长期的交易，其中最核心的业务类型是物业服务，物业服务虽然较难，但在整个开发链里不能缺少，我们在这方面投入了大量的人力物力。目前，我们在这两大块的收入和投入比例均为5:5，非交易型的是基石，保证公司的正常运营，交易型的为盈利，视市场情况会有高低起伏。
　　如今在新政调控的背景下，我认为目前只是个过渡期，对我们的影响不是太大，因为之前几次大的调控我们都经历过，所以并不是很担心。而且房价无论是涨还是降，物业都需要服务。
　　中国房地产报：目前我们在国内的各地区业务之间有何区别？
　　邹锦标：我们在中国的业务板块包括华北、华东、华南。按面积和业务量来说，华北的最大，因为北京是中国的政治中心，无论是建筑物的体量还是公司的数量均比其他几个地区大，目前华北地区的业务主要以非交易类型的物业服务为主，而代理中介业务则华东区最大，因为上海历来就是中国的金融中心，很多外资企业基本都聚集于此。华南区则是代理和物业服务各占一半，但业务量还是很少，因为深圳更靠近香港，地缘关系和香港服务业发达的原因使得很多公司都愿意选择香港的机构代理。
　　中国房地产报：针对豪宅这块的购买群你们是如何建立的，各个区域又是如何对接？国内和国外的购买群各占多少比例？
　　邹锦标：豪宅的买卖对我们很重要，基本上业务区域以香港为主，但内地也有，相对较少。我们内地的购买群很多都是老客户，他不可能买了第一次就不再买第二次、第三次，这些都是我们的潜在客户。
　　同时，我们也帮很多国内的开发商做海外开发，通过这个过程我们也接触到很多外国人，他们也很想买中国豪宅但没有途径，这样就需要我们的帮助。目前，我们公司专门设立有针对海外客户的平台，类似日本人、韩国人都有，而且基于我们全球公司的平台，国内的客户在我们其他国家的公司也都设有专门平台。
　　目前，我们国内这块豪宅业务里，国内和国外的购买比例按城市来说的话，上海的海外买家和国内买家相差无几，但因为“限外政策”的出现，我们这块的业务目前停滞了，而北京来说还是国内买家比较多。
　　中国房地产报：物业服务一直被地产开发企业认作“鸡肋”，对此，第一太平如何理解？在解决物业纠纷和提升盈利能力方面，有怎样的经验与策略？
　　邹锦标：物业是房地产开发的末端，一般做这块业务都是比较赔钱的，我们做这块业务时也是有选择的，最主要就是先在市场上定位。目前中国的物业市场很大，没有开发公司会全做，这样就能够让我们从中选择适合的项目，量力而为。
　　一般我们选择的物业类型，首先是类似华茂、银泰、盘古大观这类综合性项目，而这也是我们所追求的。因为这类项目很多购买者都是生意人，在你满足他经营的需要时，他也会满足你物业的需要。而在住宅方面，我们就主要选择公寓，首先因为公寓的物业服务费用相对较高；其次公寓的业主相对高端，以投资客居多，而很多普通住宅的业主们很抵触物业费；第三，这些公寓业主需要很多后续服务，比如找租客、收租金、帮其资产管理等，且我们的收费也比较合理。物业服务虽然是微利，但我们希望能够带来更多其他方面的业务，多元化服务，而不是单做物业。
　　中国房地产报：第一太平的业务多以后端的代理服务为主，那么针对前端，我们都有哪些业务在开展？
　　邹锦标：我们前期业务有针对房地产商的对其开发地块的业态分析，针对政府方面的区域规划，这些都以顾问为主，属于非交易类型。目前我们针对区域开发这块业务近几年扩展的速度非常快，因为政府的信用一般较好，也能带来很多后续的业务。
　　中国房地产报：第一太平的业务目前多以一线城市为主，那么针对二三线城市有哪些业务在开展？利润率是一线城市高还是二三线城市高？
　　邹锦标：我们的脚步是跟着开发商走的，开发商去哪里我们的业务就跟到哪里，我们公司目前在沈阳、大连、成都、重庆、青岛等都已开展业务。而针对利润率则一线城市相对较高，二三线城市目前还需要一个培育的过程，虽然其前期投入相对较低，但它们的市场承受能力还无法承载。目前二三线城市的业务以非交易类型的业务占主要份额。
　　中国房地产报：第一太平的代理销售业务主要针对高档住宅，那么你认为目前高端住宅的市场走势如何，会不会出现降价的可能？
　　邹锦标：很多媒体也都讲过这个观点：开发商过去一年吃得很饱，资金充裕，目前即使是减肥他们也不会降到哪去，而针对高档住宅市场这块他们更不会降价，一般降下去就很难再升上去，所以我们公司也不鼓励降价，你可以打折、送装修或是家具，甚至代缴税，但绝不能随便降，降价后住宅价值贬值了，也容易引起原有业主的反弹。
　　中国房地产报：在许多业者眼中，近期国家政策调控是否已经有了松动迹象，对于未来市场走势你怎么看待？
　　邹锦标：目前的现状不是政策松动的问题，而是政府开始多方面多角度考虑了，进而影响了政策的实施过程。
　　对于房地产市场，政府不可能一棒子打到死，这样容易引起多方面的副作用，因此在不可能一下达到目标的情况下，用弹性的手段对于政府来说更合适，目标达到什么程度了，停下一段时间看看下一步市场反应如何再做进一步处理，不能把房地产这个行业误杀。
　　中国目前很多老百姓的钱全都投在房子里，如果房子贬值了，很多人的心里就会有怨气，因此需要考虑不同老百姓的心态、经济的影响等，这也就抑制了政策不能太严厉，但是它要达到一定的目标，要针对目标做出相应的政策调整，而不调整政策一条路走到黑是不行的。