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资金困局难破“黄金十年”疑云丛生

(2010-06-08 15:47:43)
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房产

分类: 土地楼市
资金困局难破“黄金十年”疑云丛生
  
  ■中国房地产报记者  刘晨  北京报道
  
  最近一个月以来,杨晋(化名)感受到了前所未有的压力与忙碌。作为一家具有国企背景的知名房地产开发企业的商业地产事业部负责人,他受命负责旗下商业项目的推广运作。
  “对于公司来说,商业地产是个全新的领域,虽然有几个商业项目即将上马,但目前在推广方面还没有拿出一个较为理想的方案,很是头疼。”杨晋说,公司今年的一个重要战略就是从一个以开发为主业的企业转型为开发和物业持有经营并重的房企,为此,专门成立了全新的商业地产事业部并广纳人才,他们的理想状态是可以一炮打响,树立起和旗下住宅项目相匹配的商业品牌。
  但因为没有成熟的模式可以借鉴,加之融资渠道狭窄、人才短缺等限制因素,该公司面临的仍是一段艰难的道路。
  值得注意的是,这并非个案。进入2010年,无论出于主动还是被动,有大量的知名房企高调宣布涉足商业地产开发领域或加大持有物业比重,商业地产成为未来几年地产商掘金的热土。而像杨晋一样的“空降兵”也不在少数。“据我所知,几家大的开发商都在紧锣密鼓地招兵买马以及做推广策划,就看谁能抢得‘第一’,我们的压力不小。”杨晋表示。
  “众多开发商知难而进、集体大转型背后的动力,源于商业地产本身的魅力以及蕴藏的巨大潜力,另外还有国内及国外的地产基金、信托,甚至各种咨询机构的推波助澜作用。”中国社区商业工作委员会主任董利认为,从目前的发展状况来看,未来十年将是商业地产的黄金十年。
  
  开发商的抉择
  
  楼市调控政策实施一个多月,如今的住宅市场已风声鹤唳。与之相对,商业地产被注入了更多的兴奋与期待。
  “今年开始,来自资本市场的人,像一些基金、信托等机构,找我们的一下子多起来,他们比较关注我们手中的几个商业地产项目,可以感受到商业地产受到的关注度比前两年高出很多。”一家民营地产商对记者表示。
  事实上,稍微留意可以发现,最近两个月,北京、上海、广州等城市有关商业地产的论坛越来越密集,地产商如大连万达、凯德置地、万通地产、华润置地等,投资机构如摩根士丹利、财富控股、宝新控股等,在多个场合,这些地产与投资大鳄们毫不掩饰对商业地产的兴趣。
  从去年11月万科集团总裁郁亮高调抛出“二八策略”(80%的项目为住宅产品,其余20%将开发持有型物业)后,保利、富力、招商、首创、金地等品牌房企相继加入了商业地产同盟军,纷纷公开自己在商业地产领域的战略意图。
  在业内人士看来,当住宅遇冷之时,商业地产的机遇在于,由于暂时不受政策影响,且保值性较强,因此成为房企眼中的“避风港”。
  “多元化的开发、经营模式对房企的持续性发展大有裨益。近期,多家房企纷纷通过收购项目、成立基金、上调投入预算、备战REITs等方式开始向商业地产拓展,此举有望成为房地产开发行业新的发展方向。”戴德梁行商铺部董事张家鹏表示。
  5月13日,在北京“亚洲商业地产峰会”上,美国地产服务商高纬环球董事总经理张良军分析认为,随着未来住宅地产中保障房比例增加,地产开发商在住宅地产的投资占比会下降,所以从长远来看有生存和转型的问题。
  转型的出路之一是通过行业整合,淘汰一部分开发商,之二便是向商业地产转型。“以前开发商业地产是开发商多元化策略的一部分,是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略,目前可能是被动的选择。”不过,张良军亦同时认为,万科、华润、远洋、保利、招商等地产开发商已经开始进军商业地产,虽然目前有经营方面的问题,但是未来的开发空间还很大。
  与此观点相同,董利亦认为,开发商转型做商业地产,既有主动也有被迫,主动的是那些在前期占到“便宜”的,比如万达、凯德、中粮等,而被迫转型的开发商则是,受住宅市场突变的影响,不得不快速转向商业地产以谋长远发展。“相信在下一个十年,这些企业会快马加鞭发展商业地产”。
  “但不管主动还是被迫,以商业地产本身的魅力以及市场发展的阶段性需求,加上开发商对商业地产的深入认识,未来十年,商业地产将迎来新的十年。”董利说。
  
  挑战VS机遇
  

  而在机遇面前,开发商们面临的绝非坦途。
  “没有成熟的模式可以借鉴、融资渠道受限,在同一城市,尤其是二三线城市,同质化的竞争可能导致每新成立一家商场,就会倒闭两三家。”全国工商联房地产商会商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波表示。
  资金、人才——这是业界公认的困扰商业地产开发的两大瓶颈。
  “资金是中国的开发商始终解决不了难题,不管是有钱的开发商还是没钱的开发商,包括相对成功的大连万达,其资金也非常紧张,不然的话,它的社区商业部分是不会出售的。万达现在的模式基本是卖10万平方米的社区商业保留10万平方米的购物中心,开发商明知卖掉的社区商业基本会死掉,但为了回笼资金,不得已而为之。”董利说。
  目前,大多商业地产开发商选择的经营模式是:短长线配合——即在综合体中配建一定比例的住宅,通过住宅销售快速回笼现金,保证项目后续开发。亦有少数开发商,如潘石屹,则选择以销售为主的开发模式,但这并不为业界所推崇。
  融资渠道的狭窄让许多商业地产开发商难有后续资金维系长期的经营和投入。
  中粮集团董事长宁高宁曾在西单大悦城开业时公开表示:“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”而华润置地主席王印也曾说,华润每个商业项目的体量大约为50万平方米,项目投资额40亿~50亿元。商业地产项目耗资之巨可见一斑。
  但并不是所有开发商均有中粮与华润的雄厚财力支持。“住宅物业可能两三年就能回本,但自持物业部分可能需要八到十年才能进入盈利期。”朱凌波说,目前,中国的商业地产企业资金一般来源于银行贷款、自有资金、资本市场等三个方面。但最主要的来源还是靠银行贷款,所以信贷一收紧,房地产公司就不好过,这就需要开发商们寻求多样化的融资渠道,与资本市场更好地对接。
  在记者采访中,多位商业地产研究人士提到,与资本市场充分融合、分散风险并共享收益的“凯德模式”可供其他开发商借鉴。
  按照凯德的经营模式,商业地产开发者应尽量跟资本市场挂钩,利用私募基金、信托投资,长期持有。相比银行贷款,信托和基金较为灵活,代价则是较高的融资成本和风险。
  除资金之外,第一太平戴维斯北京商铺部董事沈莉玲认为,强大的招商团队和后期运营,对商业地产项目的成功不可或缺。
  而开发商们面临的还有政策难题。5月最后一周,朝阳区金盏乡、房山区长阳、丰台区花乡、大兴采育镇等多宗地块集体流标,而流拍的地块均是商业金融、配套办公等性质的用地。
  业内普遍认为,这是北京叫停“酒改住”后,加上“商改住”同样可能被禁的预期,市场给出的直接反应,开发商们不得不直面这一问题。
  21世纪不动产的分析人士表示,继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台后,北京市住建委已透露,下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为,可能也会在禁止之列。
  “商业地产开发商现在容易犯得错误有两方面,一是很多开发商拿地都是政府主导型,盲目要求做大做强做形象工程,这对开发商产生了困扰和误导;二是很多开发商由于没做过商业地产,可能会陷入主观的冲动中,过度理想化,强调高端,难以与商家以及市场需求契合。”朱凌波说。
  朱凌波建议,现在政策尚不明朗,商业地产项目的开发运营要结合当地的消费能力以及习惯,选择适合的业态,尤其是区域性的购物中心更需要考虑周边居民的消费能力,类似集合休闲、餐饮、购物、超市等日常消费于一体的家庭性的购物中心将是主流。对于不能以住宅形式出现的商业项目,开发商要准确判断该项目所在区域适合什么样类型的商业业态,有的可能适合转型做酒店,有的则可能适合写字楼、商业业态。

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