土地出让应当多元化
　　
　　■中国房地产报 记者  高伟  北京报道
　　
　　中国房地产报：当下国家宏观调控政策密集出台，各地细则也陆续推出。您怎么看待当下的调控政策？针对土地市场的调控重点应该是什么？
　　开彦：土地本身是国有的，当前的土地在招拍挂环节具有不合适的地方。土地也应该分为不同的类型，针对不同的房地产进行分配。有的是属于商品住宅以及商品房的，应该用招拍挂的方法；而另一部分适用于廉租房和经济适用房的，则应该由政府进行调剂。统一进行招拍挂方式是不合适的，土地应该是分级管理，有的是直接划拨，像廉租房和经济适用房应该由政府来管。如果市场划分混乱，不合理的地价带动房价高涨，到最后可能就没人来买你的房子。
　　我个人认为在土地市场上，降低地价仍然应该作为非常重要的一个环节。土地问题的矛盾还很尖锐，表现之一即为一些地方政府对土地财政的高度依赖。现在已经有很多人在讨论土地市场的体制问题，很多人认为体制不合理，应该在体制上做根本调整，让土地出让变成地方政府一个很好的杠杆工具。我认为要进行改革的话，土地管理也应该做为调整范围之一。
　　中国房地产报：应该如何看待北京新政中“综合测评”这种招标方式？针对土地市场，这种新政效应能持续多长时间？
　　开彦：个人觉得这种让方式并不是一种最好的方法，它对招拍挂制度的完善程度不够明显。短期而言，“综合测评”的招标方式对地价是有一定的抑制作用，但不能根本解决土地市场的供需矛盾。当然从理论上来讲这是合理的，但是在实际操作中，暗箱操作的可能性也会很大，也同样面临一些未知风险，这种模式出让的土地不一定非常符合市场上的要求。
　　就像我刚才所说，土地市场应该很清晰地划分成两类，供房地产开发用的土地和政府把控的土地，应该先从性质上分开以后，再采用不同的处理方式，而不能一味地用招拍挂。对土地的使用也应该有一个策划的过程，通过策划过程来评定土地归属，才能更加符合规划上的要求。
　　很多人关心现在房价。我认为解决的根本之道在于，政府应该投入建设一批房子，而这种房子供地方式就不应该实行招拍挂。应该是有区别地以协议、划拨、招拍挂方式分别出让。管理方式上采用合理分配，多元化出让。
　　中国房地产报：很多地方政府把两种方式的用地捆绑在一起，您认为怎么样？新政策下土地市场的未来走势该如何判断？
　　开彦：这种“捆绑”方式，按我的想法未必很成功。我仍然坚持土地出让应该按性质分类。按着多元化的方法来处理，一律走招拍挂是不合理的。政府和主管部门如果不把核心问题弄清楚，不找到问题症结所在的话，出台再多的政策都不会有实质作用。现在的情况是，政府把不该管的管了，该管的却没管起来。
　　我认为政策这种东西不能三天两天地反复变化，好的政策出台以后根据各地情况不一样，也需要一个很长的观察和检验阶段，应该从长远的角度考虑。
　　中国房地产报：有人认为大幅增加保障房用地比例，会导致商品房用地供应不足，从而造成地价房价上涨。您怎么看待这种说法？
　　开彦：那是政府就商品住宅这一块管得太多了，土地市场上应该对它们分清基本属性，一部分是属于商品住宅的，另一部分是公共属性的。政府管的这一块，不等于是计划经济的计划房、分配房，它是通过市场的运作，带有政府资助政策的商品房，它也是归于商品房的。所以在住宅用地的实用性上应该把它们分开来，一个公共性质的，一个商品性质的。由于两者性质不同，从而土地出让方式也应该不同，商品住宅的可能用招拍挂，国家资助的政策性住房用地则可以尝试其他出让方式。
　　这些土地可以设定一个比例，比如规定三分之二由政府管，三分之一走市场化运作。将来商品房则可以根据居民的基本生活情况，按两个方向去发展。一部分是由政府掌管的带政策的商品房，控制面积、品质、质量和配套。另一部分可以走高端路线，针对那些有购买能力的人群把价格放开。工薪阶层的夹心层住房问题应当有多元化的解决方法，分级享受不同优惠购房的待遇，请记住这是在市场机制下去完成的。政府既要控制利润成本又要使老百姓住有所居，就应该从源头上去努力，这才是政府该做的事情。而现在政府是这么做的吗？不是的。
　　中国房地产报：当前形势下适合企业拿地吗？如果此刻拿地应该考虑哪些因素？
　　开彦：怎么拿地是根据当前的政策体制和企业自身的发展需要，以及资金流的状况。在现在的市场情况下，能够拿到便宜的地拿到好地，对企业将来发展有好处那就不需要犹豫。如果政府土地出让政策不变，还是这么保持的话。如果企业有能力就不妨多拿一些地，拿的地越多越好，因为长远而言房价总是要涨的。但是我们都期待整个房地产市场能够明智和健康起来，我觉得日本的很多东西值得我们借鉴和学习。