调高基准地价的背后
　　
　　■中国房地产报  记者  邱桂奇  高伟  上海、北京报道
　　
　　“今年4月份房产调控到现在，中国地产业进入‘观望期’已在业内形成共识，这个时期是最敏感的，政府不论做什么，都会引起社会各界的猜测和联想，就拿基准地价的调整来说，这个标准是2003年6月制定的，已严重与市场脱节，早在2008年就酝酿调整了，属于很正常的行为。”一位接近上海市规划和国土局（以下简称规土局）高层的人士如是说。
　　自5月20日媒体报道称，上海市规土局牵头制定的《2010年上海市基准地价更新成果报告》完成初稿，正在区县和其他政府部门间征询意见时，关于基准地价调整的小道消息就不绝于耳。
　　
　　基准地价标准已过时
　　
　　“调整基准地价，是否会引起地价继续上涨，或调高房价，这个主要看市场行为，大部分人的直接第一反应是会涨。但事实不是这样。评估价与市场价有一定距离，加上基准地价对土地实际价格影响有限，基准地价在现行的招拍挂制度里占很少的部分。”上述接近上海规土局的人士说。
　　所谓的基准地价是土地初始价，是指城镇规划范围内，对现状利用条件下各级土地按照商业、住宅、工业等用途分别评估的土地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布实施的国有土地使用权的平均价格。
　　上海华顿经济研究院院长沈函耀说，基准地价是大面积评估的区域平均地价；标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。因此基准地价的调整对地价和房价的影响非常有限。
　　上海望源企业集团董事长季宝红表示，从上海近期拍卖的土地价格来看，与基准地价相差甚远，开发商很少去关注基准地价，即使再调整，还是低于市场价格。季宝红说，2003年，上海全年170幅地块的土地均价为101万元/亩，平均容积率1.17，折合楼面均价为1295元/平方米。而2010年3月，上海的土地成交楼面均价达到12347元/平方米，7年间上涨了10倍。目前的土地基准地价仍参照该标准，无疑已经过时。
　　
　　对房价影响不大
　　
　　从近期土地成交价格来看，部分地区土地价格上涨幅度甚至远远超出房价涨幅。新版本基准地价中，住宅、商业、办公等类型土地基准地价提高幅度在2~4倍之间。是否会引起地价继续上涨，或者助推房价？
　　中国人民大学土地管理系教授郑华说，此前北京市针对施行8年之久的基准地价也做了一次调整。与原版本相比，新版基准地价上调幅度也很大。在市场化出让方式为主的土地市场上，开发商会按将来商品房的销售价格测算拿地成本，基准地价主要体现了政府对土地市场的价格指导。
　　而且，最终的土地成交价格，还要在土地出让底价的基础上，按照市场需求通过招拍挂环节决定，基准地价在其中的决定因素并不十分明显。在土地使用权出让、抵押等价格中，基准地价只是一个组成部分。基准地价并不直接等同于土地出让价格。
　　基准地价应该认为是房价地价上涨之后政府的一个调整措施，是政府对一定时期一定地块的一个综合评估价格，和市场价有很大差距。所以基准地价永远赶不上房价地价真实的市场价格，也不会对土地市场乃至房价产生太大影响。
　　
　　曲线拯救土地财政
　　
　　在上海地产界，关于这次基准地价调整猜测最多的是地方政府想要加码土地财政。
　　目前，上海已出让住宅用地加上预申请的住宅用地总量约317万平方米，这与上海2010年330万平方米的住宅供应计划相比，差距不大，表明假设本次预申请地块全部投向市场，则将基本完成今年住宅用地供应计划。
　　换言之，仅仅约半年时间，上海已经将全年的宅地供应几乎全部推出，那么下半年，土地市场的支柱无疑将更加向商办地块倾斜，而此前预公告的105幅地块中，商办地块占据了大部分，也透露出这样的趋势。
　　近日，国土资源部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。据知情者透露，这次座谈会主题是有关土地招拍挂改革。此次基准地价的调整或许是其中一个环节。