涨价与打折并存北京别墅市场显分化乱象

　　■中国房地产报  记者  刘晨  北京报道
　　
　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，最近两周以来，北京市住宅期房成交量连创新低，日签约量不足百套，这一数据已接近2008年北京楼市最低谷时的成交数据。
　　成交量的急速下滑引发了市场对楼市即将打起价格战的猜想，不过，在楼市整体陷入风声鹤唳之时，有一类物业却表现了“大隐于市”的姿态。记者了解到，调控政策尚未对以别墅为代表的高端住宅项目构成威胁，目前北京在售的上百个别墅项目中，超三成别墅价格还在继续上涨，只是交易有所放缓。
　　多数别墅开发商均认为，自身产品品质过硬，加上项目资金充裕，短时间内不会做出价格调整，甚至有开发商表示：“政策坚持一年，我们就扛一年。”但随着新政细则执行的深入，别墅市场的走向亦开始变得扑朔迷离。
　　
　　超三成别墅涨价
　　
　　据某网站新盘数据监控中心数据显示，自新政第二周以来，北京别墅市场成交量开始出现下滑，至5月中旬仅成交不到30套。
　　但是，尽管如此，众多别墅项目在价格方面并没有选择让步。监控数据显示，5月北京在售及待售的别墅项目有113个（不包括小产权及北京周边项目）。其中，逆市涨价项目达39个，占总数的35%，平均涨幅为4961元/平方米，最高涨幅达2万元/平方米。另有近20%的在售项目则选择了停涨观望。
　　就区域来看，顺义区是所有区域中涨价项目最多的区域，区域内在售及待售项目总共22个，涨价项目10个，其中某一项目涨幅达2万元/平方米。另外，据成交数据显示，5月第二周北京别墅销售金额前10名中，有6个项目出自顺义区。朝阳区的涨价别墅项目有9个，仅次于顺义区，最高涨幅为1.5万元/平方米。
　　数据显示，丰台、亦庄在售的别墅项目虽不多，但是价格全部上调，较为罕见。具体到各个区域而言，顺义区作为传统的别墅聚集区，其自然环境和配套最为成熟，稀缺性和吸引力使得该区域开发商仍看好后市。而南城以及东部的别墅市场，因为受环境以及传统因素影响，并没有受到购房人的广泛认可，但随着环境的提升，其价格也存在一定上涨空间。此番涨价即被业界视为一个补涨过程。
　　至于别墅市场的坚挺，业内普遍认为，相较而言，高端别墅的增值速度较为缓慢，且占用资金数额较多，而别墅类豪宅物业的保值性也较好，并且受政策影响较小，因此较受有实力的投资者青睐。
　　“别墅等高端产品的购房者购买能力和抗风险能力较强，对于银行或其他贷款方式的依赖性要比其他购房者要小的多，一次性付全款是别墅买家的主要消费模式，因此这类产品受影响不会太大，价格也比较坚挺。”克而瑞（中国）信息技术有限公司副总裁张燕认为。
　　
　　未来或显分化
　　
　　值得注意的是，虽然还是以逆市涨价的现象为主，但降价、打折的别墅项目也开始涌现。
　　统计数据显示，5月份，北京降价以及打折的别墅项目有23个，采取的主要优惠方式为赠送礼品、直降均价、代金券和按付款方式打折等。除怀柔、亦庄、丰台这3个区域没有出现降价、打折的别墅项目外，其他区域均出现了打折现象。
　　“在如今的政策环境下，即使有的项目涨价，涨幅也不会超过20%。”北京龙湖置业有限公司营销总监邹墨远认为，统计数据能够反映部分市场的现状，但是真实成交价或许未必会有这么高。
　　邹墨远认为，不少项目的开盘意向价是在新政出台之前制定的，新政出台后，有的项目并没有开盘，真实的销售价格无从得知。
　　分析人士亦指出，别墅的避险功能和保值增值性被消费者广泛认同，这也直接决定了现在豪宅市场的稳健运行。但是长期来看，别墅项目受新政的影响难以避免，独栋类的别墅产品会在调整后处于稳定状态，而联排、叠拼等产品的价格或将随着北京整体楼市的变化而动，最终还是会根据大势调整销售策略，降价以顺应市场需求。
　　“对于大部分别墅项目，价格调整是在所难免的。”一位别墅项目操盘手认为，北京别墅市场在后期将会出现明显分化，小部分占有稀缺环境资源或教育资源的别墅项目，在财力能够支撑的情况下会坚挺目前的价格甚至小幅上涨，但由于受后期政策的波及以及物业税征收的预期，大部分别墅项目会受到冲击。