“禁酒令”拉开整饬大幕

6月大限卡住“商改住”咽喉
　　
　　
　　■中国房地产报 记者 鞠晓波北京报道
　　
　　
　　意图在住宅市场分得一杯羹的商业地产开发商的如意算盘面临落空。
　　近日，北京市住建委等四部门联合发布政策，禁止分割销售酒店类项目。这一举措拉开了北京市相关政府部门对近年“商改住”等市场乱象的整饬大幕。据悉，在该政策出台后，北京市相关部门下一步将陆续出台禁止商业、综合用地改住宅类型项目销售的规定。
　　一时间，原本受此次楼市新政影响较小的“商改住”项目瞬间坠入谷底，此前，它曾以户型小总价低、地理位置较为优越等特点在房价飚升的住宅市场中受到青睐。
　　面对突如其来的政策变动，一些正在申办预售证的“商改住”项目已经感受到压力，即将到来的“酒改住6月大限”也成为对这类项目的考验。
　　
　　部分“商改住”被卡
　　
　　2008年下半年直到今年初，是商住楼销售最火爆的时候。记者调查发现，目前有很多商住楼项目在去年底就已经基本销售完毕。现阶段在售的数量不多。但有很大一部分即将入市。
　　按政策要求，6月起，新的酒店类项目不能再分割出售，但一些已有的项目仍可以销售。主管部门相关负责人表示，对于未获批分割销售的项目，如果购买了单套房屋，则将无法办理房产证。
　　这一政策出台后，北京市房地产交易管理网在有关项目信息页面增加了特别提示语，并以鲜明的红色字体标注在每个非住宅立项楼盘的信息最上方。
　　因此，受政策影响，一些商住楼在加紧入市。亚豪机构数据显示，6月北京计划入市的商住楼项目有9个，占预计开盘总数近三成。亚豪机构副总经理高姗认为，商住楼推盘积极性较高，与政策因素密切相关。
　　对于已取得预售许可、正在销售的酒店类项目，开发商要在卖房时向购房人明示房屋使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，并明确告知购房人不得擅自改变规划用途经营使用，并将此情况在认购书和购房合同中与购房人予以约定。
　　而对于5月31日前已经签订了土地出让合同的酒店类项目，如果申请分割销售，将由四部门组织召开联席会共同审定。
　　记者调查了解到，目前仍然在售的商住楼项目有北京像素、自主城、霄云里8号、西山国际城等。即将开盘项目有七克拉、石榴派、合生时代帝景、华远九都汇、江南山水等等。
　　据悉，华远九都汇5号楼叠景官邸预计5月中下旬开盘，部分为公寓式酒店。江南山水部分为商住楼。
　　截至记者发稿时，七克拉、石榴派、合生时代帝景项目在北京市房地产交易管理网上还未登出预售许可证的下发日期。这些项目将面临能否在6月份前这个关键点拿到分割销售的预售证问题。而据了解，近期北京事实上已经基本不再批准酒店类项目分割销售。
　　位于南四环的七克拉为50年产权商业项目，早在今年3月份即开始了项目开盘前的准备工作，而时隔两月，预售证还没有批下。之前曾有开发商向记者表示，如果手续齐全，预售证基本在1个月以内审批下发。首开石榴派预计5月份开盘，而目前已接近5月底，预售审批还没有下来。
　　据亚奥区域一位刚刚拿到预售许可证的开发商介绍，此次预售证审批时间比以往延长了两星期。可能是审批上更加严格了。
　　
　　生死大限的考验
　　
　　“相比前段时间，最近购房者的观望情绪更加明显。很多客户也表示了对购买商住楼的担心。”西山国际城一位销售人员告诉记者，其实大部分观望还是受之前一系列宏观政策的影响。尽管如此，西山国际城在5月2日开盘后，销售已经完成了3/4。“‘禁酒令’其实对我们来说是有利的，因为6月份以后这种项目就很难买到了”。
　　而七克拉项目也受到了很多购房者的关注，记者发现，该项目在某网站的团购留言栏目中，几乎每天都有团购意向客户。另外，一个七克拉QQ群也因为人员爆满而加不进去，后又开了一个QQ群，目前的群成员也达到了50人左右。有网友在群中表示，正在关注项目的进展，很多人都在等待。
　　“禁酒令”难道在一定程度上已转化为部分“酒改住”、“商改住”项目的销售催化剂？
　　在位于北京西客站附近的某酒店式公寓项目，其目前所推房源已基本售罄，预计7月份还会推出新品。该项目推广人员表示，这项政策出台后，对于目前在售项目多少都会有些影响，特别是还没有拿到预售证的开发商，下一步可能会考虑其他的营销手法。
　　与此同时，多数开发商现在对该政策都避而不谈。朝阳区某写字楼立项楼盘相关负责人面对记者采访时表示不便发表看法。在他看来，目前只是禁止酒店立项的政策出台，而商业等其他属性的具体政策还没有明确。
　　七克拉内部人士也对记者表示：“政策出来后我们没有公开讨论过，老板肯定会有一些考虑。至于预售证什么时候下来，也不是我们能控制，只能等。”“政策对目前在售以及待售的非住宅立项项目影响很大，其中‘酒改住’项目首当其冲。因为，酒店是需要经营的，如果开发商不是专业做酒店的话，禁售令后长期持有运营酒店的难度非常大。”北京维商联行商业发展有限公司总经理孙峥说，如果“6月大限”之前没有拿到预售许可证，一些项目的后期压力会随之凸现出来。因为前期的规划、营销策略将被彻底打乱。而且，如果项目地段不好、商业氛围不好的话，转为经营将非常困难。