绿城测压
　　
　　■中国房地产报  记者  朱以师  北京报道
　　
　　被贴上“激进”标签的绿城中国（3900.HK），其资金链安全问题在调控背景下再度遭受质疑。标准普尔、穆迪等评级机构最近相继调低其信用评级，并给出“负面”展望。
　　始终游离在财务安全底线之外的绿城中国，其“高负债、高成长”的发展模式在新一轮调控中还能否持续？号称“史上最严”的调控，会不会让绿城再一次“深陷险境”？
　　绿城自己也在关注。记者近日从一位接近绿城中国的人士处得知，绿城中国近期已经在内部启动了房价下行压力测试，评估绿城能承受的成交量、成交价格下滑的极限是多少。虽然没有得到绿城方面的明确证实，但绿城中国董事会副主席罗钊明告诉记者，绿城集团内部确在进行风险控制体系的动态测评与集团整体抗压测试。罗钊明说，绿城已经做好了应对调控的准备，包括集团整体的发展战略、资金安排与安全性等方面。
　　或许，风险自觉，仅仅是绿城的第一步。
　　　　
　　巨额支出资金压力
　　
　　绿城的“激进”标签，源于其一直居高不下的负债率。一度高达160%的净负债权益比，曾在调控伊始，就将绿城推至舆论的风口浪尖。据其年报显示，截至2009年12月31日，绿城的净负债率仍高达105%，虽然手握118亿元现金，但总负债却高达249亿元，其中一年到期债务及欠款达190亿元。
　　“短期内，我们还看不到负债率能够下降或有所改善的迹象。”标准普尔企业评级董事李国宜表示，除了显性负债外，还有一些未进入合并报表的实体借款，而且2009年绿城尚未支付的土地出让金还有267亿元。
　　此外，年报显示，绿城在2010年的开工项目将达到70个，新开工建筑面积为1113万平方米，较2009年增加187%。据李国宜估算，新开工的支出将超过300亿元。
　　所有这些，都需要庞大的现金流支撑。而绿城的资金来源情况却不容乐观。在5月18日赎回了最后一笔海外高息债之后，绿城方面表示，海外发债这一融资方式将告一段落。李国宜也指出，如今绿城在海外的融资能力已非常不乐观，其债券的信用评级很低，而且在去年的债券赎回过程中，投资者信心也大打折扣。而在海外银行能够贷到款的中国地产商更是寥寥无几，所以，绿城需要把融资渠道转回国内。
　　但是，在国内收缩控制信贷规模的情况下，业内人士指出，本来在银行贷款融资方面就缺乏优势的绿城，在国内的融资前景也不甚乐观。更有分析机构指出，两年内连续两名首席财务官离任，更增加了绿城财务策略的不确定性。
　　尽管罗钊明坚持认为绿城现有的融资通道非常通畅，但是今年以来绿城的确没有获得任何银行新的授信，而是依靠信托的方式融得约50亿元。在李国宜看来，相对于庞大的现金支出需求而言，信托的规模还是太小，如果要继续计划中的开发量，还是需要银行的贷款。
　　罗钊明则对记者表示，绿城并没有缩减开工计划的打算，并且在积极开辟银行贷款等融资渠道。“按照去年的银行授信的安排，我们完成计划开发量是没有问题的。”“如果要保持现金流比较平稳和财务安全，销售就必须保持在一个很高的水平。”李国宜表示，至少要达到去年的销售回笼资金。2009年，绿城全年合同销售金额达513亿元，回笼资金达431亿元。
　　清华大学博士、贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹也持同样的观点。她认为，绿城的财务安全与否，就取决于其在未来一段时间能否顺利实现销售目标。而据杜丽虹测算，绿城集团如想维持当前的负债水平，权益销售额的周转速度须从当前0.7倍进一步提高到0.88倍。
　　
　　“360亿”的底线
　　
　　在银行信贷受调控影响而收紧的情况下，绿城“高负债率”风险所带来的压力，更多体现在销售成绩上。“我们内部有一个最低限的销售指标，如果能完成这个指标，我们今年就没有问题。”罗钊明告诉记者。
　　据其年报公布的计划，2010年，绿城集团将推出75个项目（或分期），预计新增地上可售总面积约594万平方米，可售物业金额达1100亿元，销售目标为670亿元。
　　但在目前的调控形势下，面对千亿元的存货，房源滞销或将是最大考验。以绿城的“大本营”杭州为例，去年绿城在杭州的合同销售额达163亿元，占到集团销售总额的32%。今年计划新增销售面积在杭州也达到了161万平方米。但是，眼下也杭州楼市却并不乐观。据统计，5月的前23天，杭州主城区的新房成交量仅为835套，与去年同期相比，下跌近九成。
　　有分析人士指出，绿城的项目多集中于杭州、苏州、上海、北京等房价较高的城市，此轮调控针对房价上涨过快的城市，令绿城的区域性风险高度聚集。在绿城现有的96个项目中，有84个项目位于浙江、江苏、上海、北京等地，可售面积占总面积的70%以上。因此，外界对绿城在2010年的销售表现大多持谨慎看待的态度。但绿城自己却相对乐观。
　　据罗钊明透露，截至5月27日，算上协议和合同，绿城的销售额已超过180亿元。虽然罗拒绝透露内部的销售目标最低限，但还是相对乐观地告诉记者，“已经接近完成50%了”。
　　以此推断，今年绿城的最低限销售目标应该在360亿元左右。万一完不成最低限的销售额度，罗钊明表示，绿城会根据不同项目的具体情况，启动预案，调整销售策略，但“不会选择降价，而是给客户提供增值服务”。
　　此外，针对2009年拿下的一些“地王”项目，罗透露，绿城正在寻求与国企的合作，联合开发。