业界观澜

季宝红：换种思维看调控
　　
　　■中国房地产报  记者   邱桂奇  上海报道
　　
　　尽管自房地产新政实施起就面临一些怀疑，但严厉的政策已对楼市形成威慑，一线城市的房价呈现松动迹象。此轮调控将对房地产行业产生怎样的影响？如何评价此次调控手段？本报记者专访了上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红。
　　中国房地产报：被称为史上最严厉的宏观调控出来后，您作为房地产开发商，如何理解此次的调控政策？
　　季宝红：2010年的房地产市场，在2009年狂飚突进的惯性作用下，依旧刹不住车地往前进冲。4月份以来，中央推出系列刹手锏，差别化房贷、各项税收政策、保障性住房……政策的效果立竿见影，一时间，银行杠杆效应骤降，借款炒房渐成过去式，未来市场预期迅速扭转。我认为，本次调控将对房地产行业产生三个方面的影响：
　　首先，经过此次的调控，现有的房地产定价模式将不复存在。目前的定价体系是地价为主体，地价的高低决定一手房价格水平，而一手房的价格又直接决定了周边二手房的价格。本轮的调控将使一手房的定价出于尴尬的局面，其价格将由周边二手房的价格水平决定，具体讲就是未来一手房的价格将由现有周边二手房价格的加权平均数来衡量。
　　其次，本轮调控将让近年来在资本市场上如鱼得水的房地产企业受到重创。此次调控主要目的是收紧钱袋子，那些靠在资本市场上融资开发大体量土地，同时又得靠销售量来回笼资金的房地产企业将特别困难。从现有几个房地产上市企业的财务报表来看，其资产的负债率都比较高。
　　最后，此次调控将使更多的房地产企业回到做好产品的轨道上。其实房地产行业的本质是以产品取胜，由于房子不愁销售，所以开发商在产品的品质上下的功夫较少，当房子出现供大于求的时候，只有好的品质才能在市场上受青睐。经过如此严厉的调控以后，聪明的开发商都会在产品品质上下功夫。
　　中国房地产报：对于本次调控的措施，业内人士之间的争议比较大，从开发商的角度来讲，你怎么看待本次的调控措施？有没有更好的办法让房价回归理性？
　　季宝红：解决房价高企的问题，首先要解决土地的价格问题。目前的调控措施，更多的是一种行政行为，从我的角度来讲，至少有四条措施可以让上海的房地产纳入市场轨道，同时又让低收入的群体受益。
　　首先，核定出让土地成本，溢价部分全部纳入廉租房建设资金。这样做的好处是：地价越高，低收入群体越受益。这一区域廉租房供应量越大，平抑这一区域的房价越有利。同时让地方政府对土地财政的依赖减小。
　　其次，土地增值税全额纳入廉租房建设资金范畴。2009年，上海房价飙升，上海房地产开发企业项目开发利润率超过20%，比例上升较快，土地增值税规模较大。政府应该进行土地增值税清算，重新整合资源，将增值税全额用于建设廉租房，解决廉租房资金缺乏的问题，也可以促使土地增值税使用更加合理，这一措施不但抑制了高房价，而且房价越高，低收入人群越受益。
　　第三，提高土地出让金建设廉租房的资金比例。2008年1月1日开始实施的《廉租住房保障资金管理办法》中明确了廉租房建设的资金来源，包括住房公积金增值收益余额、土地出让净收益不低于10%的比例、各级财政安排的专项补助资金、中央预算内投资中安排的补助资金、社会捐赠及其他资金。我认为，政府应该将比例提高到30%或者更高。
　　最后，解决“商住倒挂”现象，抑制房地产企业投机行为。将商业写字楼转让税费与普通住宅转让税费置换，加大住宅的转让成本，抑制投机，鼓动资金进入实体经济领域，对转换经济方式更有利。