一线土地市场降温
　　
　　■中国房地产报 记者   宋俊洁  北京报道
　　
　　5月20日，北京市土地整理储备中心进行了本月的第三轮土地出让，此次出让的地块是房山区长阳镇起步区6号居住用地（限价房地块）和房山区长阳镇起步区2号地及3号地，最终两块地分别被中铁和首开以总价14.6亿元以及17.07亿元摘得。
　　虽然5月以来在北京土地市场交易的地块除一块流拍外均顺利成交，但却难打破新政以来一线城市土地市场开发商谨慎拿地和观望的现实。业内人士分析认为，二三线城市或将成为开发商拿地的主战场。
　　
　　北京市场遇冷
　　
　　5月20日，北京首块限价中小套型普通商品房地块——房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地在北京市土地整理储备中心现场竞价，这也是北京实行土地新政以来，首次开发商可举牌叫价的现场竞价。
　　虽然没有此前“综合条件最优者得”的综合评标条件限制，但此次参加挂牌拍卖的开发商依然是老面孔。6家参与竞价的开发商分别是万科、中铁、首开、北京住总、中国水电和昊远，大部分为央企或国企，而前五家企业都参与了5月12日房山区长阳镇8号地西侧地块、长阳镇起步区3号地的招标。从首轮叫价到一槌定价仅仅经过11次竞价，而整个竞价过程在6分钟内便结束了。
　　现场从12.09亿元开始竞价，与此前激烈的举牌现场相比，6家开发商应价都显得颇为谨慎，万科在超过13.5亿元之后便放弃了举牌。最终，中铁以14.6亿元的价格拍得该地块，折合楼面价6205元/平方米，比起始价高出23%。
　　“23%的溢价率属于理性区间。”一位参与现场竞价的开发商表示。
　　中铁房地产集团有限公司相关人士则指出：“当日现场竞价中，开发商们都表现得很理性。”他表示，作为央企，中铁并不追高地价，而是根据承受力来出价。
　　据悉，房山长阳起步区6号地为北京市国土资源局推出的首批两块“限价中小套型普通商品房”试点地块之一。4月16日，北京市国土局宣布推出首批两块“限价中小套型普通商品房”试点地块：规划建筑面积近24万平方米的房山区长阳镇起步区6号地居住项目全部为限价中小套型普通商品房；5月18日金融街中标的昌平区北七家地块配建了3万平方米此类住房，限价1.35万元/平方米。
　　与房山区长阳镇起步区6号地受到6家大型开发企业青睐的待遇不同，房山区长阳镇起步区2号地及3号地仅收到首开集团的一份报价，因此该地块未进行现场拍卖，最终以仅有的一次网上报价成交，成交价格17.07亿元，折合楼面价仅3253元/平方米。
　　公开资料显示，房山区长阳镇起步区2号地及3号地为住宅混合公建和多功能项目用地，土地面积408356平方米，建筑面积524858平方米。
　　“房山2号地和3号地公共建筑面积过多，开发周期长，对于有资金周转需求的开发企业来说是一个挑战。”上述中铁人士表示。
　　据了解，该地块并非纯住宅，而是混合了交通设施、社会停车场、教育设施、医疗卫生等大量的公共配套设施。这也是该地块没有太多开发商竞争的主要原因。
　　
　　开发商或调头
　　
　　近期的上海土地市场也没有逃出土地遇冷的境遇。自5月19日起，上海开始面向开发商进行土地推介。在5月20日有关龙华机场等商办用地的推介会上，新鸿基地产、和记黄埔等30家开发商悉数到场，而5月19日进行的部分住宅用地推介更是吸引了保利、万科、龙湖等50多家开发商。
　　不过开发商对于出手拿地似乎异常谨慎。推介会虽然云集了各大开发商，但大部分开发企业均持观望心态。这与去年下半年人多地少，开发企业争相抢地的场面大相径庭。开发商在拿地方面的态度明显趋于谨慎，会场出现“外热内冷”的情况。
　　中国指数研究院的报告显示，5月第二周（5月10~16日），全国住宅用地交易较为理性，二线城市交易相对活跃。土地市场交易锐减，在政策的调控下处于调整期，开发商在新政面前徘徊不前，投资方向逐渐转向二线城市。
　　据统计，5月的第二周，全国土地市场共成交土地46宗，环比增加7%；成交土地面积186万平方米，较前一周减少176万平方米，降幅达49%。被监测的20个主要城市整体成交均价为1776元/平方米，环比降幅为24%。
　　值得注意的是，5月的第二周所成交的14宗住宅地块均在二线城市，一线城市无住宅用地成交。
　　中国指数研究院的报告指出，大量住宅用地入市，增加了开发企业选择空间，减少了市场住宅用地稀缺的普遍预期，企业拿地将更加理性，不会像去年一样出现“逢地必争”的场面。但是新增的住宅用地大部分集中在城市远郊区，因此，核心区域的住宅用地必将受到开发企业追捧。与此同时，随着一线城市住宅用地日益稀缺，竞争日益激烈，拿地成本较大，加之一线城市房价高企成为本轮调控的重点，预计开发企业在今年会将重点转向二三线城市。
　　以万科为例，到目前为止，万科2010年已拿下28宗住宅用地，其中有24宗位于长春、沈阳、武汉等二线城市，一线城市中仅在上海拿下3宗地块、北京1宗地块。
　　一份来自房地产公司的研究报告也披露其准备转战二三线城市的计划。报告指出，由于一线城市受调控政策影响较大，二三线城市迎来了发展的良好机遇。根据中央经济工作会议的部署，推进城镇化的重点就在三线城市，城镇化建设加速将为三线城市提供投资商机。公司可以考虑选择二三线城市进入，这些城市每个楼盘的占用资金比率相对不大，可以提高资金周转率，降低运营成本。