中国房产信息集团·克而瑞（中国）信息技术有限公司副总裁张燕：
市场博弈期降价应一步到位
　　
　　■中国房地产报  记者  刘筱晨  北京报道
　　
　　5月以来，楼市成交量持续下滑让整个市场初感寒风阵阵。难以确定的市场走势，亦让多数房企陷入迷茫状态。
　　“开发商不应对政策抱有幻想，应该审视目前局势，重新制定全年计划。”中国房产信息集团·克而瑞（中国）信息技术有限公司副总裁张燕接受记者采访时表示，在严厉的调控政策下，房价松动已是必然趋势，开发商特别是手中还有大量中低端住宅产品的开发商，应将价格“一降到位”，争取抢到观望期的第一拨购房者，并且短期加速去化，以保障现金流的通畅稳定。
　　中国房地产报：楼市调控新政出台刚一个月，成交量锐减已成不争事实，并且市场上亦出现“北京商品房均价大跌”的消息。但据我们了解，北京近期推出的某些近郊新盘，仍然受到很多购房者追逐，房价亦居高不下。目前，你所了解的楼市真实成交状况如何？究竟是谁被新政套牢？
　　张燕：实际上，大家看到的只是一个点而已，不仅是北京，其他很多城市也都存在有的盘卖得好、有的盘卖得不好的现象。
　　新政出台以后，从城市层面来看，一线城市受到的冲击比较大，其成交量下滑幅度明显大于二三线城市，四线城市到目前为止还没受到什么影响。
　　从产品结构来看，高、中、低三种不同类别的产品中，高端住宅及中低端住宅受到的影响较小。因为高端产品的购房者购买能力比较强，对于银行或其他贷款方式的依赖性要比其他购房者小的多，加上高端住宅的价格本身也比较坚挺，因此这类产品受新政的影响不会太大。
　　而中低端楼盘受到的影响也较小，尚在可控范畴中，只要是刚性需求释放的话，还可以支撑，这类房子的购买者以刚需自住型为主，此轮政策调控之下，首套房购买者实际上是受保护的，首付以及利率都享受优惠政策，而且批贷过程亦比较顺利。
　　一头一尾去除后，受政策影响最大的则是中高端项目。这类产品集合了大批改善型住房需求，虽然有自住的成分在内，但也意味着可买可不买。此外，在一线城市，有能力购买改善型住房的人，普遍拥有二套或三套以上住房，而且这部分群体中50%~60%以上的人具有改善性和投资性并重的特点，所以是受冲击最大的。
　　从购买群体来看，除了资金充裕可以一次性付全款的购房者之外，其他大部分贷款购房的人都在影响之列，尤其是具有一定购买能力、兼具投资意愿且针对中高端住房的需求群体，受到的影响是最大的。
　　中国房地产报：5月初，有开发商率先打出8.5折降价销售，你对此如何看待？是特例、做秀，还是市场的风向标？
　　张燕：这与每个公司的运行结构和目标有很大关系，比如某个开发商目前只有20万平方米的项目，后续是否拿地还不知道，那么类似这种情况，肯定会看风向而动。当降价一旦形成气候之后，跟风者自然亦会跟上去，所以我认为，价格松动是必然趋势，但不是每个开发商都要降这么多，要根据各个公司自身的情况而定。
　　中国房地产报：连日来的新政从金融、税收、土地、供应等多个层面对楼市进行调控，你认为这种调整期会持续多久？受此影响，中央和地方、政府和房企、短期效果和长期利益的多方博弈将呈何种态势？
　　张燕：以往，中央政府出台政策，但真正执行却有一定难度，但这次的调控政策与以往不同，把它当成了地方政府政绩问责的一个重要方面，已提高到前所未有的高度，实际上两者已经捆绑在一起了。在中央政策出台以后，很多地方政府均跟进出台了更加严厉的细则，基本上各地出台的细则都大于或等于中央的调控政策。而在此之前，从来没有过地方政策比中央政策还要严厉的现象。
　　实际上，各方都认为房价已经到了非理性的程度，且可能为接下来的经济运行产生不良的因素，在这样的前提下，由于一季度整体经济运行状况良好，中央政府也有足够的资本对房地产进行大规模的调控。总而言之，上面有决心，下面有动作，购房者也有足够的期待，因此房价松动是必然的。说白了，房价如果还高企的话，就变成地方政府的不作为。不过，从地方政府的目前反馈来看，都显示出了很有诚意的“有所作为”。
　　对于房企来说，毕竟是小的经济盈利体，基于自己公司的需求和目标，这个时候更多的是选择观望。我们给出的建议是，这个时候不应该存在侥幸心理，依然应该是现金为王，一定要保证现金流的通畅和稳定。
　　中国房地产报：对未来楼市的走势，你有何判断？
　　张燕：从市场的反馈来看，每一次调控之后市场无一例外都会经历三个阶段，只是时间的长短不同而已。第一阶段，博弈阶段，观望为主，就是目前这个阶段，初期一定是成交量萎缩，但价格层面不会出现特别大的变化；第二阶段，成交量继续下行，价格会出现松动；第三阶段，成交量低到一定程度后，成交量先上升，然后价格缓慢回升。
　　首先，我认为经历这三个阶段至少要半年时间，这首先取决于整体价格下降的幅度，一二线城市房价出现20%~30%的下降幅度是合理的。其次，后市会越来越清晰地显现出一二线城市受到的冲击比三四线城市受到的冲击大。第三，投资者和投机者会加速离场，这在一二线城市表现将尤为突出，而重点城市的首次置业者和首次改善需求的这部分也会受到比较明显的影响，观望情绪会更加突出。
　　此外，就土地市场而言，一二线城市目前拿地的频率会趋缓，地价也会出现回调态势，回调幅度大概会保持在30%左右，实际上目前二线城市土地成交状况已经出现了这个苗头。
　　中国房地产报：那么，在这种形势下，房地产开发企业该如何应对？你对购房者又有何建议？
　　张燕：第一，开发商调整心态很重要，不要抱有幻想，一定要积极调整心态，重新审视目前的局势，重新制定全年计划，并且根据三个阶段的变化制定自己的应对措施，相信各大企业已经开始做这项工作了。
　　第二，在博弈的第一个阶段——观望期，在房价下跌已是大势所趋情况下，如果开发商希望有充足的资金回流，特别是手中还有大量中低端产品的开发商，需快速去拉拢第一拨具有购买能力但选择观望的客户。简而言之，就是将价格一步降到大家相对平衡的心理价位，比如一把调低15%~20%左右，而不是先降5%，再降5%，那就基本没底了。等价格拉下来后，快速去化，形成良性循环。单就开发模式、开发规模和开发状态开说，此举应该是行之有效的。
　　第三，现金为王。无论是上市公司，还是有优良的融资渠道的公司，实际上都需要顺畅的资金链保障公司的开发保持不断良性循环。
　　针对购房者而言，对于任何以买房来赚钱的投资者或投机者，显然这个时候不得不离场。而首次置业者，不要奢望北京的房价会下跌50%，只要房价到达相对合理的平衡点，可根据自身的需求和能力选择适合自己的产品。