上海探索工业用地退出机制
　　
　　■中国房地产报   记者  宋俊洁  北京报道
　　
　　5月10日，国土资源部官方网站公布了“国土资源部上海调研组”的调研报告。这份公开的报告中提出，上海和很多大城市一样，存在产业用地紧张问题，供地政策调整经济结构的作用没有充分发挥，建议探索工业用地到期退出机制，推行租赁制度来促进产业结构升级。
　　据记者了解，今年初国土资源部统一部署了百名机关干部下基层调研活动，而此次上海调研组分三个小组赴浦东、闵行、宝山、松江、青浦和金山6区开展调研，察看了工业项目用地、新农村建设等现场。
　　此次调查报告中指出，上海2010年经济发展将面临外需不振可能持续较长时间的问题。同时，某些结构性问题更加突出，高新技术产业化短期内难见成效，资源环境的承载力接近极限。
　　资料显示，目前工业用地使用年限是50年，而大部分产业生命周期都短于50年。但是，由于利益机制的存在，企业在产业生命周期结束后不愿退出土地，影响了土地节约集约利用和产业更新换代。对所有城市来说，这也是造成产业用地紧张的原因之一。
　　其实，产业用地周期与土地出让年期不对应，土地收回难度大成为部分大城市在产业调整时面临的共同障碍。而仅靠盘活存量土地难以适应“调结构”的要求，因为盘活存量土地情况复杂、周期长、成本高，用地单位更倾向于使用新增建设用地。
　　但就上海而言，工业用地招拍挂政策与产业扶持的区域发展战略存在矛盾。在某些区域，工业用地延用招拍挂出让价高者得的原则，但是出让过程存在很多问题，比如程序复杂、周期长，加上获取土地的不确定性，导致一些重大产业项目放弃进驻上海，加大了战略新兴产业项目落地难度。
　　实际上，在工业用地的退出机制方面，深圳已经做了一些创新。但与上海工业用地紧张的状况不同，深圳的办法是符合一定条件的情况下改变原工业用地的性质。
　　2009年12月1日，深圳正式实施了《深圳市城市更新办法》，通过城市更新改造释放大量商业用地。作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章,《办法》在鼓励权利人自行改造、可协议出让土地等诸多方面作出了制度突破。例如，在符合城市规划的条件下,权利人可自行改造，自行改造的项目不需要以招拍挂方式出让土地使用权，还明确了更新改造的地价收取标准。
　　根据《办法》中的相关规定，原来已经拥有的一些旧厂房或旧工业园区的公司将从中显著受益：第一，可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；第二，躲过了招拍挂制度下高昂的地价；第三，改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。无疑这类手握旧厂房或旧工业园区的公司将是《办法》的最直接受益者。
　　值得注意的是，受惠于此政策，一些符合条件的公司土地用途可由工业转变为商业，同时成为土地升值的直接受益者。
　　而在今年4月19日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于〈2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划〉的公告》，宣布《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》已经深圳市政府批准。