“借壳”房产税

　　■中国房地产报 记者  朱以师  北京报道
　　
　　住房保有环节的征税，恐怕会比想象中来得更快。“借壳”改造现有的房产税，将成为其绕开复杂立法过程的捷径。
　　这一思路，已越来越被中央主管部委所接受。同时，“债台高筑”的地方政府更是迫不及待地跃跃欲试。
　　
　　上海版“房产税”传闻
　　
　　5月12日，一则“上海将以房产税名义在住房保有环节征税”的消息，引发市场高度关注。
　　传闻称，在上海楼市调控细则初步草案中，上海将应用现有的房产税概念，扩大征收范围，在房产保有环节进行征税。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。对于已出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
　　但对于征税条件，各传闻版本并不统一。有消息称，家庭人均面积将是判定是否征收房产税的重要依据，可能会以一定的人均面积作为起征点，超出部分将按比例征税。也有消息称，上海版房产税只对增量房征收，新细则出台之前的存量房只作为起征点的人均面积考量，不再征收。
　　这些传闻并未获得相关政府部门的证实。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人5月13日在接受记者采访时表示，目前上海的调控细则还在制定过程中，上海将坚决落实新政，在调控中“从严掌握”。而对住房持有环节的房产税如何征收、征税范围和税率等问题还在研究之中，具体方案还未正式确定。而5月14日下午，上海市分管金融工作的副市长屠光绍在某论坛上也作出如此回应。
　　事实上，早在4月初，就曾传出上海拟对住房征收保有税的传闻。彼时，上海官方回应称，“有关部门做一些研究是正常的”。
　　5月，国土资源部的一份调研报告称，上海未来的土地供需形势将更为严峻，2020年建设用地规模基本确定，按近年用地速度计算，未来发展空间不够。该份报告建言，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。一位参加了上海市关于住房保有环节征税问题座谈会的专家表示，从多方面信息来看，修订后的房产税将在近期面世并在上海实行的可能性已相当高。
　　记者还了解到，上海可能先行出台楼市信贷新政，之后再出台房产税政策细则。另外，关于房产税，可能会先等中央出台住房保有环节征税的相关意见之后再发布细则。
　　一位接近国家税务总局的专家透露，国家税务总局可能将在5月20日之前出台一份关于扩大房产税征收范围的文件。
　　
　　新版“房产税”渐近
　　
　　事实上，政府可以很快地动用多个税种对楼市进行调控。但是，以往的教训表明，在房价上涨的氛围下，提高交易环节税赋的调控措施基本没有作用，徒然增加购房者的负担。因此，本次调控税收手段迟迟“引而未发”，将税收调控的重点转向保有环节也成为各方共识。
　　受访的财税专家普遍表示，根据目前达成的共识，短期推出住房保有税、物业税等新税种的可能性不大。因为物业税和保有税都属于新设税种，需要启动复杂的立法审批程序，首先要列入规划，然后相关部门研究，再上报至全国人大讨论，过程很繁琐，时间很长。而改造完善现有的房产税，使其成为未来中国房地产保有环节的税种，则是切实可行的思路。
　　“房产税本身就属于房产保有环节的税种，法律程序上只需要全国人大授权国务院修改相关条款就可以了，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征收。”中央财经大学税务学院院长刘桓表示，此举能够利用现有税种和机制实现保有环节征税，打击投资投机购房。
　　据悉，这一思路也越来越被财政部官员所接受。有消息称，财政部已经开始着手修订《房产税暂行条例》，但修改哪些条例、何时完成，外界并无法得知。
　　中国的房产税于1986年10月开征，在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房产税设置了免税条款，对“个人所有非营业用的房产”免税。
　　财政部财科所研究员孙钢表示，只要修改房产税免税条款，房产税就能直接覆盖到个人房产保有环节。再将按余值征税改为按评估值征税，就可以实现税收和价格上涨挂钩。
　　其实，各级政府铺垫已久。虽然自2008年底财政部、国税总局等部门已经不再提及物业税，但是房地产评税试点依然在按计划进行。一位地方税务部门的工作人员表示，按照“空转”几年的经验，按房地产评估值征税，可以直接用于房产税的征收。
　　此外，新政后金融系统与房屋交易权属系统以及税务部门的数据联网，也将为房产税的征收奠定基础。
　　同时，需要指出的是，地方政府目前没有税收立法权，如果要修订税法，需要国务院出台或修订相关法律。从这个角度而言，修订后的房产税，需在全国范围内统一征收。
　　这对“负债累累”的地方政府而言无疑是个好消息。据银监会主席刘明康透露的数据，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长了70.4%。