保障房进行时
　　
　　■中国房地产报 记者  宋俊洁  北京报道
　　
　　在调控房价的关键时刻，如何通过增加住宅用地的供给来抑制商品房价格，满足购房者的刚性需求，成为了政府工作的重要一环。而保障房用地供给的增加，理所当然地进入了地方政府的考虑范畴。
　　5月5日，中国社会科学院在北京发布了2010年的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》，报告中指出，鉴于2009年北京商品房售价日益攀升且居高不下的局面，为抑制房价上涨过快，达到满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的，2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应，其供应面积按照市政府的要求将达到50%。
　　中国社会科学院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国也透露：“2010年保障性住房支持力度加大。今年不仅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是实施三年规划的年份，政府将进一步增加投资，扩大建设规模，以保证计划的全年落实。保障性住房在房地产业当中的位置更加重要。”本报记者采访多家房地产公司也发现，许多房地产企业都有参与保障房开发建设的意向。在他们看来，近期密集出台的国家调控政策，是国家对房地产市场实行“有保有压、区别对待”的政策体现，这将对住房市场产生深远影响。今后保障性住房开发建设将成为住房市场的重要组成部分，保障性住房开发或将成为房地产企业新的利润增长点。
　　然而，也有业内人士表示担忧，他们认为量的增加并不能完全解决目前日益高涨的房价问题，确保保障性住房的建设完工才是关键。
　　
　　保障房供地增量
　　
　　国土资源部4月15日发布的2010年全国土地供应计划中，住房建设用地供应总量184748.85公顷，其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，而保障性住房用地为24000多公顷，与2009年相比增加一倍多。
　　在政策的推动下，北京、上海、深圳、天津等城市纷纷将强力推进保障性住房建设列为2010年政府工作的重心。
　　北京市国土局已经对外发布了今年住宅用地供应计划，总量为2500公顷，其中将有1250公顷保障性住房建设用地。根据北京市今年的住宅建设规划，各种保障性住房将大约有13.4万套，具体分配是廉租住房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品住房3万套，定向安置房6万套。
　　上海规划和国土资源管理局公布的数据则显示，上海今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷；其中存量土地和新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量的30%；带有政府保障性质的保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地分别为250公顷、450公顷及70公顷，占总量的70%。
　　深圳市今年计划建设各类住房16.46万套，总建筑面积1434.39万平方米。其中，计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积280万平方米，保障房建设套数是2009年的两倍。保障性住房年内则计划新供应37.2公顷用地，占住宅用地计划供应总量的9%。
　　广州市计划新开工建设约300万平方米保障性住房，其中已落实用地的项目有19宗，拟建建筑面积180.19万平方米，含廉租住房建筑面积96.97万平方米，经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。
　　二线城市中，石家庄今年计划新建廉租住房5100套，完成640万平方米的旧小区改善。郑州计划2010年经济适用住房新开工150万平方米，竣工100万平方米，向社会公开供应1万套经济适用住房，廉租住房新开工15万平方米，筹集1000套实物配租房源。
　　此外，重庆、杭州、武汉等省会城市均加大了今年的保障房供应计划。
　　
　　开发模式革新
　　
　　在全国提速保障性住房用地供应的措施相继出台后，一些大型企业的负责人纷纷表示，有意愿参与保障性住房的开发。
　　一些开发商认为，保障房开发不但能为企业带来开发利润，而且一些重点城市的开发建设还能为企业将来进行综合的城市运营提供机遇。尤其是北京、上海、重庆等重点城市将保障房开发建设与城中村、棚户区改造、新城建设相结合，为企业的城市化运营提供了条件。
　　以北京为例，2010年北京拟对城乡接合部的50个重点村进行拆除改造工作，拆除面积超过3000万平方米。
　　与土地供应量的增加相对应，保障性住房的土地出让方式也进行了改革。
　　据记者了解，此前各地经济适用房、廉租房主要通过招标方式选择市属国企或自身具备土地条件的单位进行开发建设，限定利润率为3％。而定向安置房主要由一级土地开发企业进行开发建设。两限房一般采取公开招拍挂的方式竞争获得，由政府限定套型、限定房价。
　　在不久前召开的2010年北京市住房保障工作会议上，北京市市长郭金龙明确了今年北京市住房保障工作“两个50%”的工作目标，即确保政策性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上，新开工建设收购各类政策性住房占全市新开工套数的50%以上。他同时提出通过“四个创新”强力推进住房保障工作。具体为：创新供地方式，根据不同区位、不同类型政策性住房建设的需要，采取多种方式供地，保证用地需求；创新投融资机制，加大财政资金支持，引导社会资金参与保障性住房建设；创新建设模式，积极推行工程总承包模式，发挥国有企业主力军作用，探索支持农村集体经济组织，依照规划建设公共租赁住房，引导优质公共服务资源向政策性住房集中区域转移；创新服务管理，坚持建管并重，使有限的保障房资源全部惠及中低收入住房困难家庭，加强政策性住房小区的服务保障，健全保障性住房管理体系。
　　4月16日，北京市出台了新的土地供应政策，将试点采取“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”的土地竞买方式，更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。其中参与建设的政策房规模将作为评标条件。
　　相关业内人士认为，北京市的新政很有可能成为通用模式。
　　“但是，大规模的保障房住房用地的供给与地方政府土地财政之间博弈却是不可避免的问题。”一位土地专家认为。
　　他表示：“众所周知，中央政府是将大力加强保障性住房建设作为抑制不合理房价的一个重要手段。但在地方层面，却存在着动力和财力双重不足的状况。”从动力来说，在地方“土地财政”的格局短时间内难以有根本性改变的情形下，同样一块土地，用于商品性住房和用于保障性住房，对地方政府来说，收益上有巨大差异；从财力方面而言，如果在保障性住房上再添大手笔投入，对地方财政支出也是很大的压力。
　　他透露，为解决保障房建设的财力和动力问题，目前重庆正在做一些创新。“由于具有土地储备职能和较强的融资能力，重庆市政府决定由重庆市地产集团先行试点，承担公共租赁房建设任务，计划下一步可能将建设主体拓展到市城投集团。”显然，重庆市政府意欲通过借助城投公司和当地国有地产企业的力量，帮助实现公共租赁住房的建设目标。
　　“虽然在房产权属及国企资金的回报等方面还有待进一步明确，但重庆的做法无疑是在地方财政能力受困条件下的一种尝试。”他认为。
　　
　　建设进度存隐患
　　
　　不可忽视的是，在保障性住房用地增量供应的同时，确保其按时建设完工才是关键。
　　根据全国人大财经委员会发布的调研报告, 2009年全国保障性住房建设进度缓慢，截至当年8月底，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元（计划投资额1676亿元），完成率仅为23.6%。
　　而2010年1月19日国土资源部在召开的“保增长保红线行动”会上公布，2009年1至11月，我国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成年度计划供应量的46.66%。
　　值得注意的是，近日《基本住房保障法》征求意见稿已由住建部下发，目前正在征求意见中。征求意见稿中提出，保障房建设将与地方政府政绩进行挂钩。除此以外，保障性住房建设的支出必须纳入预算，地方政府需编制规划并将其纳入地方经济社会发展规划，相关部门需提供税收优惠和用地支持。
　　“保障房建设与地方政府政绩挂钩就意味着保障房的建设将涉及地方官员的‘帽子’问题。”上述土地专家认为，这一意见如果得以实施，地方政府将会把工作重心放在保障房建设上来。
　　但是，相关业内人士分析认为，由于该法的出台需要经全国人大审议通过，流程较长，因此今年内出台的可能性不大。