富力迎娶津南“地王”
　　
　　■中国房地产报  记者  宋俊洁  北京报道
　　
　　在与大型企业联盟摘得2009年广州亚运城总价地王的四个月后，富力地产将战略投资的方向瞄准天津津南区。
　　4月28日，广州富力地产力挫保利和中铁，以70.5亿元的总价，溢价21%拍得位于天津津南区咸水沽镇地块。该地块占地约1933亩，折合楼面价2341元/平方米。刷新了天津单一项目楼盘的体量纪录和最高地价纪录。
　　“由于宗地面积很大，津南地块‘出生’就注定是地王。”一位业内人士说。
　　
　　激进拿地
　　
　　资料显示，该地块位于天津市东南侧的津南区，即天津市区和滨海新区之间。地块编号为津南（挂）2010-11-A-K，起拍价为58.48亿元。地块占地面积128.92万平方米，约1933亩，地上总建筑面积301.09万平方米，其中住宅建筑面积248.28万平方米，商业金融业建筑面积47.89万平方米，中小学建筑面积4.92万平方米。
　　另外，据业内人士透露该地块商业金融部分有10万平方米面积为政府回购，用于津南区区政府迁址后的办公大楼。
　　而参与该地块杀戮之争的也均为大型房地产企业。竞拍当日，津南地块之争在保利、中铁、富力三大房地产企业之间进行。
　　与之前拍地的强劲作风不同，这次保利虽到现场却并未举牌。竞拍在富力和中铁之间展开。从起价58.48亿元开始，中铁最终将价格举至70亿元，在富力加价至70.5亿元之后，中铁放弃，富力险胜。
　　摘得地王后，天津富力董事长谢强对媒体表示，富力看好天津房地产市场的发展，该地块周边环境条件良好，有正在建设中的大学城和天津大道，市场前景广阔。富力将在该地块上配合大学城打造津南区又一新城，项目最快半年内就可入市。
　　“该地块周边环境条件良好，地块对面有海河教育园。天津市政府在重新做空间规划的时候已经把海河的教育功能区提上了日程，也就是天津大学、南开大学未来的分校将设在这里，这对津南区有直接的带动作用，未来预计将容纳20万至30万人居住。同时，这块地紧邻已经开通的天津大道，包括大港的居民也可以到这里居住，因此客户群比较广。”某开发商表示。
　　他分析认为，津南区土地出让的规模都偏大，会导致将来大盘竞争激烈，因此价格上涨空间会受到一定的影响。“该地块所属的天津咸水沽镇目前的房价约在7000元/平方米左右，因此该项目未来具有一定的发展前景，可以承受2341元/平方米的楼面地价。”
　　尽管对该地块的市场预期比较看好，但投资机构却对富力地产的激进拿地行为表示质疑。
　　花旗发表研究报告称，在此刻政府宏观调控抑制楼价上涨过快的环境下，富力以高价摘得有关地王，况且目前富力手头现金约80亿元人民币，及负债比率达100%(属行业高水平)。预计富力上述天津项目毛利率可达约30%至35%，因此基于项目推售每平方米售价7500元至8000元人民币。
　　据悉，目前富力在天津市场已有6个项目，4个在售，另两个项目在运作。其中小白楼CBD地区的富力中心，是一个商业综合体项目。而滨海新区响螺湾地段的富力广东大厦，是富力进入滨海新区的首个项目。
　　
　　政策擦边球？
　　
　　此次津南地块备受业界关注，除了其“地王”身份外，“超规”的宗地面积让它再次被镁光灯聚焦和放大。
　　“若根据国土部2009年11月出台的相关规定，即商品住宅用地的宗地出让面积要求大城市不能超过20公顷（约300亩），那么此次津南（挂）2010-11号地块住宅用地总面积超过105.34万平方米，折合约1580亩。其住宅出让面积已经超出国家规定，从理论上而言已经违规了。”上述开发商指出。
　　记者发现，在挂牌文件中津南（挂）2010-11-A-K被分成从A至K编号的11个小地块。其中，住宅土地面积最大的I地块，仅为19.76万平方米，约合296.19亩。未超过300亩红线。
　　但令人疑惑的是，这11块地并没有被分别拍卖，拍卖的起拍价也是整个地块的价格。因此实际上仍为一宗土地出让。
　　业内人士分析认为，此做法颇有打政策“擦边球”的意思，为何不将其分为11块分别进行拍卖呢？
　　“地块面积与国土部的规定有些冲突。”高策地产顾问董事长李国平表示，这或许与土地推出的时间较国土部的规定之间的时间差有关。
　　他说：“把地块分为11块以后逐个拍卖在理论上是可行的，但是由不同的开发商对地块进行开发很难体现地块的综合价值。”他分析认为，从实际操作而言，政府更倾向于由一个开发商来对一个地块进行区域的综合开发建设。
　　“其实这就是‘骨头’和‘肉’的关系，如果单独把‘肉’拿出来拍卖，那么必然会产生地王。反之，仅仅只有‘骨头’的话，无人竞拍就会面临流拍命运。而‘肉’和‘骨头’就好比这块地中住宅和公建的搭配。因此政府只能把‘肉’和‘骨头’一起打包。”李国平说。
　　诚然，就此次富力摘得的津南地块而言，如此大规模的宗地面积，地价自然也是不菲。因此，地块推出之际的起始价格也成为拿地企业之间的分水岭。
　　一位曾经试调过该地块的某地产公司负责人坦言：“这块地宗地面积很大，可以支持公司未来3到4年的开发。当时我们预算的地价是60亿元左右。但按国土部的新规首付50%的话至少要付30亿元左右，价钱太高。”纵观天津津南区的土地拍卖，记者发现该区域土地出让规模都较大。
　　该区的土地拍卖资料显示，2009年11月中信集团以36亿元的总价拿下津南区八里台镇天嘉湖北侧一块挂牌出让的土地，该地块也是2009年天津土地市场地块面积和总地价的双料“地王”，总建筑面积240万平方米，折合楼面地价约1400元/平方米。
　　2007年，星耀五洲以62.9亿元竞得总建筑面积约200万平方米的项目。2008年碧桂园在该区域也获取建筑面积100万平方米的项目。
　　李国平还透露，在津南该地块竞拍之前，政府已经与一家央企签订了相关开发条约。但碍于目前央企处于监督和舆论的风头浪尖，不能肆意拿地王，因此该企业止步于招拍挂举牌。