严厉细则出炉
　　
　　■中国房地产报 记者  朱以师  北京报道
　　
　　“新国十条”调控进入执行阶段，各地细化政策相继出台。围绕“信贷去杠杆化”以及“精确打击炒房及投机行为”等新政核心，地方政策更严于中央。
　　4月30日，北京发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，要求严格贯彻落实国务院关于坚决遏制住房价格过快上涨，加强住房保障工作，增加住房用地有效供应，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房等各项要求。这是一线热点城市中首个出炉的地方细则。
　　
　　地方严于中央
　　
　　“比中央的新政更加严格”，成为地产圈内人士普遍的观点。中国不动产研究中心发布报告称，作为此轮宏观调控精确打击的核心热点城市，北京出台比中央更严厉的政策完全符合此前市场预期。
　　信贷政策方面，京版新政除了要求严格执行“新国十条”对首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求外，还明确指出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。同时，北京提出，商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
　　税收方面，京版新政也首次明确提出，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。
　　住房保障方面，京版新政除了细化了保障性住房的建设目标外，更有创新之举。北京市提出，要创新方式，扩大公共租赁住房建设收购规模。在符合城市规划和土地利用规划的前提下，支持国有企业、产业园区和社会单位利用闲置自用土地建设公共租赁住房，鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。
　　市场监管方面，在重申“新国十条”政策基础上，北京市在执行上更严一层。北京市要求取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。市场人士评论称，这一举措将增加开发商价格操作的难度，但同时增加了政府相关部门的监管难度。
　　京版新政中最为严厉的措施，非限定新购房套数莫属。京版新政规定，北京将采取临时性措施限定新购房套数，自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，这一规定将成为压倒骆驼的最后一根稻草，将加快楼市下挫，量价齐跌的局面将很快形成。
　　除北京外，此前有消息称，深圳的细化政策也会于4月30日公布。消息称，深圳楼市新政细则的总体方向也要比中央更为严格，包括二套房的界定，限定购房套数等，深圳都将按照最严格的上限执行。只是，截至记者发稿时，深圳版楼市新政尚未正式出台。
　　而早在4月23日，青岛市就发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，要求严格执行国务院调控政策。在税收方面，青岛要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。
　　另外，有消息称，上海、广州等地也均在详细研究落实“新国十条”的政策，并将于“五一”后出台细则。
　　
　　楼市调整加速
　　
　　在更为严厉的细化政策面前，此前对于市场调整的时间判断普遍提前。
　　业内分析认为，信贷的“去杠杆化”在各个热点城市将得到非常严格地执行，除了按照上限执行二套房贷政策外，第三套及以上住房和“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民”将暂停发放贷款。这意味着借信贷杠杆炒房和“外地人炒房”均被列入打击之列，而去杠杆化则意味着购房投资风险收益的进一步平衡，购房投资成本增加而风险增大，对遏制需求帮助很大。
　　同时，热点城市按上限严格限制新购房套数，在短期内对挤压泡沫打击炒房也有立竿见影的效果。
　　中国不动产研究中心认为，如同行政指令般的严厉政策，对于需求尤其是投机性购房需求的打击效果明显。在严格执行的前提下，就市场效果而言，未来的6个月之内将持续目前的观望状态，存量房的交易量将萎缩至少4成；价格层面，存量房价格会萎缩至少15%，也就是回到2010年初之前的价格水平。新房市场，新盘开盘预期会普遍降低20%左右，而老盘新项目资金充裕者会推迟放盘时间，以观后市发展；而资金紧张者或出现零星降价行为，并伴随前期业主“退房”等维权事件发生。