并购助推全国化扩张中国奥园谋定高端战略
　　
　　■中国房地产报  记者  宋振庆  北京报道
　　
　　4月20日，中国奥园地产集团股份公司（中国奥园，3883.HK）发布2009年业绩报告，全年收入23.6亿元人民币，较上一年增长281.4%；全年总合约销售额28.774亿元，同比上升111.2%；而纯利润达到3.26亿元；毛利率则由去年同期的3.7%大幅上升至18.6%。
　　券商人士表示，在市场拐点出现前，中国奥园抓住了最佳时期，并做好了营销管理、成本控制以及项目并购。面对2010年不确定的市场形势，中国奥园已经凭借快速周转、规模销售取胜的策略抢了先机。
　　中国奥园称，未来公司将继续通过并购策略加快在一线城市的布局，并适时关注二线热点城市；在产品方面，公司则开始倾向于开发以北京长安8号为代表的城市核心区高端项目。
　　
　　并购主导战略转型
　　
　　中国奥园在年报中提到，取得靓丽成绩的原因除了销售策略得当之外，并购策略同样功不可没。
　　在中国奥园2009年新增添的土地储备中，长安8号、中山奥园广场和奥园广场三个项目都是低价并购优质项目的典型案例。仅有沈阳的奥园·国际新城是通过招拍挂所得，成本也是非常低廉。
　　业内人士指出，随着一线城市中心城区的日趋饱和以及二三线城市的迅速发展，以往通过“招拍挂”低成本拿地的模式很难继续维持，一向在财务上精心谋划的中国奥园并不愿意去参与“地王”的竞夺，因此寻找合适的项目并购成为其新的拓展思路主线。
　　事实上，中国奥园把并购作为重要策略具有敏锐的远见。一旦未来宏观调控进一步趋严，部分资金链紧张的开发商出售项目的意愿会重新强烈起来，届时中国奥园的并购策略将得以大展拳脚。
　　中国奥园年报显示，截至2009年底，中国奥园的土地储备总建筑面积约为950万平方米，比2008年底的约560万平方米增加近400万平方米，目前土地储备能够满足未来5年~7年的发展所需。除此之外，“我们还会针对市场的变化，做适当的成本规划，提高管理营运效率。”中国奥园CFO林锦堂表示。
　　
　　一线城市布局提速
　　
　　林锦堂表示，未来将通过多种拿地方式，力争在广州、北京、深圳等一线城市扩展的同时，把握二线热点区域城市的机会，为公司储备优质土地；此外，中国奥园在2010年还会加强对旧城改造的介入。
　　“把长安8号作为未来的重点项目，中国奥园把战略焦点聚集于一线城市的态势已经明朗。”市场人士表示。
　　投行分析人士一度认为，一直在广东开发郊区普通住宅的中国奥园难以驾驭一线城市核心区域的项目开发，然而事实证明，中国奥园不仅顺利站稳脚跟，还大有提速之势，其一线城市的产品也开始为业绩的增长作出重要贡献。
　　以北京的重点项目长安8号为例，目前已经呈现出良好的销售态势。根据北京房地产交易管理网登记显示，截至2010年3月31日，长安8号在一季度销售3个多亿，销售套数、销售面积、销售金额均跻身北京高端住宅销售前三甲。目前，中国奥园已经在全国一线及资源性城市有选择地布点，并形成了以北京、广州、沈阳等地方为中心的布局版图。
　　鉴于一线城市和二线重点城市地价的不断飙升，中国奥园进军上述区域也不可避免地面临资金实力的考验。但中国奥园早已未雨绸缪。截至2009年12月31日，中国奥园手头现金约为人民币20.3亿元，净资产负债率仅为15.4%。
　　此前，在4月12日，中国奥园发公告称，已经与长安8号项目公司签订协议，通过银行发放了2.83亿元人民币短期贷款，用作一次性偿还项目原股东方首开股份的所有贷款，从而为长安8号的项目运营奠定了良好的基础。不仅如此，随后，中国奥园还抓住时机，提前赎回了6000万美元的可转债，也显示了公司良好的现金流状况和稳健的财务策略。
　　
　　发力高端物业

　　起家于广东的中国奥园早期以开发城郊大型楼盘为主，其产品也多以普通住宅为主。然而值得关注的是，中国奥园产品策略重心已经悄然转向开发高端物业。
　　特别是重头项目长安8号，已经成为中国奥园挺进高端物业的里程碑。长安8号位于华贸商圈核心，紧邻新光天地和“CBD中央文化公园”，楼高约180米，是北京目前在售的惟一超百米的纯住宅地标。
　　长安8号销售负责人梁秀蕾表示，该项目预期在5月封顶，年底竣工。其中，项目的1~5层为开发商持有，计划打造为与华贸、新光百货形成互补的高档百货业态。
　　年初以来，在北京被定位为世界城市以及CBD东扩这“双核驱动”的利好下，位踞CBD核心的长安8号，持续受到高端买家关注，并被视为继国贸、银泰之后CBD的新地标。据记者了解，该项目之所以备受追捧，除受益地处北京核心地段外，还因为其集15项尖端科技于一体的“高舒适低碳”产品优势。毋庸置疑，该项目针对的是全球华人顶富阶层，销售推广重点将在香港、上海、广州等一线城市进行，推广手段以“小众圈层营销”为主，积极打造高端客群的事业社交平台。
　　近日，记者采访的多位地产分析人士均对该项目持乐观预期。其主要依据即来自于北京CBD东扩前景。3月23日，北京市规划委员会CBD东扩区域的规划综合方案公示：CBD东扩后，将用绿地和道路系统衔接CBD，满足仍在日益增长的产业聚集需求，补充和完善CBD目前所缺乏的功能，巨资打造全球首个低碳商务区。而长安8号恰好位于CBD东扩起点的位置，被誉为新CBD区域的新起点乃至新地标。克尔瑞北京机构研究院亦表示，北京高端公寓，尤其是CBD区域内的产品，受未来CBD国际化步伐加快的影响，其市场前景将看好。
　　记者了解到，目前，已有包括合生创展、万科等业内龙头企业明确提出向高端物业进军的口号。业内专家认为，地产大鳄们纷纷进军高端项目已然成为一个非常值得关注的趋势。下一步，一旦楼市进入到周期性调整阶段，成交量果真由于调控政策而陷入萎靡，高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的绝佳手段。
　　“中国奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略，能够以此提高利润率，以更高效的投入，换取更大的回报。”林锦堂表示。