杜丽虹：纪律比判断更重要
　　
　　■中国房地产报 记者  宋振庆 北京报道
　　
　　什么样的房企才能在周期波动中始终呈现良好的业绩？贝塔策略工作室合伙人杜丽虹在接受本报记者专访时表示，遵守谨慎稳健的财务纪律，远比为政策抛赌注要重要得多

    中国房地产报：你坚持认为，2008年的行业调整并没有给房地产企业以足够的教训，那么本轮调控能够做到么？
　　杜丽虹：2008年的危机其实起了相反的作用，不仅没有给房企以足够的警示，反而树立了不好的榜样。由于最后政府出手挽救了楼市，那些策略激进的房企反而比那些相对保守的同行活得更加潇洒。冒险反而得到了奖励，谨慎却被嘲笑为胆小怯懦，这对于地产行业的健康发展是极为不利的。
　　这轮调控并不出乎意料，应该会给行业带来一轮更加深刻的调整。
　　中国房地产报：你曾经预测房地产行业周期将会缩短，本轮调控政策出台后，开发商是否将再度面临一个下降周期的来临？
　　杜丽虹：是这样的，预计在政策落地之后，房地产市场成交量将会有50%甚至更高程度的萎缩，泡沫严重的一线城市房价也将会有20%左右的下调。
　　未来几年的房地产市场将类似于前几年的股市，成为“政策市”，可能3~5年就会面临一次高峰和低谷的波动并一直延续下去。
　　中国房地产报：对于房企而言，在这样的下降周期以及越来越短的波动周期中，它们应该如何选择应对风险和发展的策略？
　　杜丽虹：很多激进的房企过去成功的经验都是建立在1998年房地产市场发展起来之后所谓的“黄金十年”的顺周期中，依靠激进的财务和经营策略取得了飞快的成长。但是在周期大大缩短，风险和市场波动随时会到来的时期，不能再依赖于过去积累的经验，而应该保持谨慎的现金流，控制好自己的财务状况。
　　其实，这对于理性的房企而言既是挑战也是机遇，财务稳健的公司将在行业中获得更多的扩大自身的机会。
　　中国房地产报：但是面对火爆的销售市场，很多房企都很难抵御利润的诱惑，从这些房企年报中可以看到，不少乐观的公司都在大幅调高今明两年的投资金额和开竣工量。
　　杜丽虹：开发商们应该记住，纪律比判断更重要。很多房企的盈利实际上是建立在短时间的投机基础上的，它们在凭借自己的经验和市场信号来判断政府的下一步举措，并借此调整自己的策略，这和一场赌博无异。
　　政府的政策是难以判断的，更何况，房地产与股票不同，由于流动性的巨大差异，当政策变换时，房地产不能像股票一样迅速抛掉离场，而是最少要存在一年的时间差。可以算算，与政策进行赌博的胜算有多大？
　　因此，遵守谨慎稳健的财务纪律，远比为政策抛赌注要重要得多，财务安全底线之上才是真正的成长。
　　中国房地产报：在投资热情高涨的2009年，很多房企开始大举向高端产品进军，难道高端产品真是未来的主流趋势么？
　　杜丽虹：恰恰相反，投资性需求才是高端产品最重要的支撑，本轮调控针对的就是过分的投机和投资。对于房企来说，在低谷中更重要的是参与保障性住房的开发建设，这些任务并非地方政府的财力能够支持。
　　尽管保障性住房利润低，但是由于有政府回购和税收补贴的优势，又是刚性需求在背后支撑，是能够给房企带来稳定的现金流和快速的周转率的，这对于低谷中的房企来说将是一个强劲竞争力的体现。
　　当然，对于已经进入高端产品开发的房企来说，最重要的是保持财务的稳健，而不是盲目追求快速的周转和规模的扩张。
　　中国房地产报：大约还有总计千亿元的房企再融资方案拥堵在中国证监会和国土资源部那里，今年的融资形势似乎很不乐观？
　　杜丽虹：信贷将会有很大的收缩，加息将成为必然。A股市场上，房企IPO和再融资今年是很难放行了，港股的融资也会受到内地政策的重大影响，包括信托等也在遭到越来越严的监管。
　　对于资金状况不乐观的房企来说，和海外、本土基金的合作将会成为主流，另外，海外发行债券也是可行之举。在行业步入低谷的时候，REITs的发行也将会迎来一个好时机。