有控有保开发贷总量难降

　　■中国房地产报 记者  张晓赫 北京报道
　　
　　相比严厉的个贷政策，开发贷的调控却来得温和的多。
　　“4月21日公司刚刚获得了一笔30亿元的授信。”广东惠州一地产公司负责人向记者表示，目前新一轮的信贷调控并未影响公司既定的信贷融资。
　　北京一家全国性股份制银行地产金融部人士也相应表示，该行目前仍在执行年初制定的地产信贷业务计划，“今年仍会保持业务规模相对平稳的增长”。
　　然而，即使在监管部门新一轮信贷组合拳出击的背景下，在业内人士看来，上述两家银行的言行并不显得突兀而不合时宜。
　　“调控的目的在于稳定房价，手段是遏制投机性需求，增加供应。政策是要精准打击哄抬房价、囤地惜售等企业，而非全部。”中国房地产研究会副会长顾云昌认为，旨在增加供应的合规开发贷款今年预计不会过于紧缩。
　　
　　严控失范房企
　　
　　开发信贷的严控目标正在得到进一步的细化并朝落地方向发展。
　　一些企业已经被明确列入地产新增信贷的黑名单。根据4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“新国十条”），今后，国土管理部门查处的、有闲置土地、有炒地倒卖行为的企业；建设部门查处的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的企业；挪用银行贷款来缴纳土地出让金的企业以及非房地产主业的国有及国有控股企业都将被屏蔽在银行地产信贷大门之外。
　　对于进入银行信贷资产池的房地产企业，也将通过“三挂钩”的方式进行全流程监管。所谓“三挂钩”即“地贷挂钩”、“建贷挂钩”和“房贷挂钩”。涉及到实操阶段，“地贷挂钩”要求银行发放土地储备贷款时，只有银行在合理评估房地产企业整治的土地价格后，才能予以贷款；“建贷挂钩”要求房地产企业需将在建工程抵押给银行，由银行监督销售；在“房贷挂钩”中，房地产企业则需要按照销售房屋进度来偿还银行贷款。
　　“哪些行为得不到贷款，通过哪些行为可以得到贷款，应该怎样，不应该怎样，实际上在最新的监控措施中，监管部门已经给出了有破有立的明确行为规范。”中行总行公司业务部人士表示。
　　上述股份制银行人士也表示，“三挂钩”是对此前实贷实付的进一步阐释与强化，信贷监管政策已经开始落地。
　　早在去年，监管部门就关注到了部分开发商行为失范：囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价，且自有资本金严重不足、杠杆率过高等问题。
　　随着新国十条的再次强化，上述中行人士表示，“与此前相比，尽管新规则没有新增内容，但监管层的态度与问责机制的建立，已经让各银行意会到此次的势在必行。因此在政策执行上也就更加严格。”其表示，中行在更早些时候就已经开始严格执行开发贷政策，对于存在“囤地”、“捂盘”行为的房地产企业已不再发放新增贷款并收回已发放贷款。
　　更有一位消息人士向记者表示，日前四大行已经接到银监会通知，要求开发贷细则出台前，暂停房地产新增项目贷款。
　　对此，工行总行办公室回应称“并未收到过此通知”。建行总行信贷部门相关人员也向记者表示目前仍在按照原有的业务标准进行信贷审批与发放。
　　一位证券研究人士表示，尽管银监会不太可能直接叫停，但未来不排除从地产信贷总规模上来加以限制。
　　
　　不会过度压缩开发贷规模
　　
　　尽管监管部门在信贷流程与企业区别化对待上大有严格，但在记者接触的大部分业内人士看来，此轮调控监管部门从总量上控制地产信贷的可能性并不大。
　　“调整目前供需矛盾的有效途径就是增加土地与住房供给，如果过于苛刻合规的开发信贷，只能加剧供需矛盾。”顾云昌表示。
　　现实中也已出现这一观点的支持论据。在2010年住宅土地供应计划中，住房用地供应大幅增加，同比增长135%。“调控房价除了要有各级地方政府的土地供应配合，还需要把土地变成住房，才能为市场补充有效的供给。”上述北京股份制银行人士表示，“这就需要相关信贷的支持。”部分银行人士认为，目前国内流动性依然充沛，这将使得部分银行在缩减房地产行业贷款时，也同时会有其他银行在增加地产信贷。
　　根据年报，曾经的地产信贷大行——兴业银行已拟定今年将持续收缩开发贷，更多地拓展生产型企业贷款。
　　而光大银行方面则向记者表示，银行一季度实际上在适当转移零售精力，投向对公业务。与此同时，交通银行首席经济学家连平在接受记者采访时也表示，中国信贷市场的此起彼伏，决定了一些银行在撤出地产行业时，其他中小商业银行将会迅速补位。