陈志武：尽快恢复市场手段
　　
　　■中国房地产报 记者 朱以师 博鳌报道
　　
　　2010年博鳌亚洲论坛的年会主题设定为“绿色复苏：亚洲可持续发展的现实选择”，但是在各个分论坛上以及会议间隙，大家关注更多的还是中国的房地产泡沫、宏观经济政策走向以及人民币汇率等热点问题。4月11日，本报记者就这些热点问题专访了著名经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武先生。
　　中国房地产报：现在很多观点都认为，中国的房地产市场泡沫明显。你怎么认为？泡沫形成的原因又是什么？
　　陈志武：我觉得北京、上海，特别是北京，房地产泡沫的成分已经很严重。有人将北京的房价与当初1989年的东京对比，当时东京的房价是东京家庭平均收入的9倍左右，北京现在是15倍左右。当然，不能做简单类比，但仍是一个危险信号。
　　泡沫形成的原因有几个。一是政府垄断了土地供应，并人为制造土地供应紧张，这对房价上涨肯定是有影响的。二是货币发行得太多，通过信贷进入了市场。银行存款利率很低，中国人投资渠道又少，以前中国人有钱喜欢买土地，现在不能买土地，差不多惟一可以选择的投资品种就是房地产，这样一来，过多的投资进入房地产市场，肯定会造成价格快速上涨。同时，这也涉及到人民币汇率问题，人民币汇率长期被压得很低，致使出口贸易不断增长，由此带来的结果是2.4万亿美元的外汇储备，相对应的就有按汇率兑换的人民币在中国社会里面流通，这就让整个社会的钱显得非常多，非常繁荣。这些都在给中国的房地产泡沫做贡献。
　　中国房地产报：之前你曾判断中国房价2015年见顶，作此判断的依据是什么？
　　陈志武：这个时间是个大概时间，估计在2015年前后。具体原因，一是中国城市化发展总趋势。在过去30年，中国城镇化率每年大概增加1%，2008年大概达到了45.6%，那么到2015年差不多会达到50%。如果到时候房价还是维持高位上涨，那么对于想进入城镇的人来说，在支付水平上的挑战就会越来越大。
　　二是现在中国的情况是“非房地产投资不可”，投资渠道太少，所以很多人是投资型买房。但是这个投资型买房也是有上限的，价格过高会有很大风险。而到了2015年左右，中国的投资市场会不断扩大，金融产品在未来5年也会增加，所以投资选择的空间会更加多元化，会缓和房地产投资的局面。
　　三是由于这两年的天量信贷流向了地方政府，未来几年地方政府对于土地财政的依赖将更甚以往，为了获得更多的土地收入，每年新增的土地供应量将会增加。
　　中国房地产报：如果把时间再缩短一些，你对近期内房地产市场最大的担心是什么？　　
　　陈志武：我觉得，今年到明年房地产价格下跌的概率非常小。以北京为例，从3月中旬开始，差不多有一个月的时间没有出让任何土地。北京这么大的市场，由此带来的结果肯定是，一段时间内北京市房地产市场供不应求的局面会更加严重。
　　还有一个问题是，现在的调控政策有些明显受到了不符合市场规律的思路影响。每次都有人讨论，房价上涨的压力很大，一个很重要的原因就是开发商能够随意的拿到很多贷款，然后捂盘、推高房价，所以要限制银行体系对房地产公司、项目的房贷。实际上，真正按照这个思路做下去之后，接下来市场上房子的供应量将进一步减少，供求不平衡的关系就会进一步恶化，所以接下来房价不仅不跌反而会涨得更多。每次越调控越涨得多，也就是受到了这种思路的影响。
　　中国房地产报：在宏观政策或者金融政策上，应该采取哪些措施？
　　陈志武：在房地产信贷上，应该加强对房地产开发、供应的支持力度，同时增加土地的供应。在宏观政策上，可以调高利率和让人民币升值，通过这两种政策的调整，把流动性过多所带来的资产泡沫上涨的压力抑制一点。
　　去年的货币政策主要是通过控制信贷的数量来运作，而不是降低或调高利率，当然一个重要原因就是利率已经很低。还有一个重要的原因，就是在金融危机期间，很多人都不相信市场化工具。但这种危机已经过去，尤其是在中国。所以，现在不应该继续通过用行政手段控制信贷数量来达到宏观调控的效果，而是更应该采用市场化工具。尤其是在经济过热、房地产泡沫越来越明显时，更应该用市场化程度更高的利率工具来调节。而且对于民营企业来说，这也是一个更为公平的工具。
　　中国房地产报：让人民币升值，有人担心中国会重蹈日本当年房地产泡沫破灭、经济停滞增长的状况，你怎么认为？
　　陈志武：这背后有很多误解。其实，日本在1985年广场协议时，就已经晚了，日本的贸易顺差和产业结构已经扭曲到很糟糕的程度。在1985年之前，因为日元的不升值，房地产泡沫已经被培植得很大，最后不管升值不升值，日本的房地产泡沫都是要破裂的。
　　另外，1990年之后，日本经济之所以很难走出来，与中国制造业的兴起有着紧密的关系。原因很简单，日本的经济是以工业、制造业为核心，但是到了上世纪80年代末90年代初，中国作为世界工厂、世界制造业基地的能力和经验已经越来越高，中国众多的廉价劳动力，是日本没法竞争的。而日本的经济，在当时也没有办法做调整。
　　此外，日本在1985年到1989年间，还是更多关注CPI，而忽略了资产价格的快速上涨，没有在货币政策上及时做出调整，最终导致了流动性泛滥与泡沫的破灭。