楼海观潮
遏制一线城市房价涨幅难度仍然很大
　　
　　■中国房地产报 陈宝存
　　
　　从2009年12月份开始转向的房地产调控政策直至今年两会基本尘埃落定，楼市观望持续了一个季度。但是，两会后的楼市走向却不尽如人意，表现在两会之后，天价地价仍然无法改变，尤其是重点一线城市的地价继续维持天价，导致了国资委要求78家非地产主业央企的退出。
　　供应不足导致的住宅用地供求比失衡目前来看还是相当严峻。中国土地勘测规划院全国城市地价监测组调查显示：京津沪杭宁穗等城市居住地价房价比高于商业地价房价比。究其原因，全国城市地价监测组分析认为，居住地价房价较高，首要原因可能是经济发展水平较高导致的住宅市场化较为活跃。例如在可获取有效数据的28个城市中，北京、天津、上海、南京等14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。
　　由此可知上述城市的住商倒挂自全球金融危机后也广泛存在，当然还有一个因素是商业写字楼属于投资市场，而住宅却是以自主需求为主，投资投机性需求为辅。
　　从今年一季度数据来看，住宅市场淡季不淡。今年1~2月份全国商品房销售面积的增长速度达到了38.2%。除了上海地区商品房销售面积为负增长，江苏是个位数增长以外，东部沿海所有的地区销售增长速度都在两位数以上。其中山东、辽宁、海南这些省份的增长速度甚至超过了100%。
　　销售面积的增长，加上土地供应数量和价格的局限，房价下降的可能性是不存在的。如果政策抑制需求奏效的话，房价上涨的压力依旧是楼市的主要问题。一线城市保持去年的增幅不扩大都是很艰难的。
　　那么如何抑制投资需求，也必然成为政策调控的重点，这从近期市场有关物业税，甚至特别消费税的传闻中可以看出。
　　但是，抑制能否奏效，在土地供应不可能急速提高的情况下，住房的保值以及抵御通胀的属性继续存在，抑制投资和投机的努力很难奏效。历史经验证明：抑制得越强烈，反弹也就越激烈。市场波动剧烈的主要原因也在于政策的反复无常。
　　但我们感觉的是增加供应已得到普遍认可，据住建部专家预计：“今年全年商品房的施工面积增速会超过16%，预计今年下半年商品房供应会大大增加。”然而关键还在于住宅用地的供应，在保障房供应扩大的情况下，商品房用地供应扩大也是必须做的。而适度调整招拍挂出让方式，改单一价高者得的拍卖方式为多元化的出让方式，应该对抑制商品房用地的屡屡天价有益。
　　但是一线城市以遏制房价涨幅为目标才是合理的。过分地打压势必影响楼市的健康稳定发展。