银监会严控地产信贷落地仍需细则

　　■中国房地产报 记者  张晓赫北京报道
　　
　　作为地产调控利器，新一轮的土地和信贷调控正在相继落地。
　　3月24日，国土资源部催缴各地供地计划，并表示催缴完成前，各地不得出让住房用地。
　　仅隔两天，26日，为了严打开发商捂盘惜售、敦促78家非地产主业央企离场，银监会下达“四条新规”，要求各商业银行严控相关信贷。
　　“配合国土资源部的土地政策，此次银监会只是针对性严打，延续的依旧是有保有控的指导思路。”对于银监会“四条新规”的迅速补位，上海一家股份制银行高管认为，此举是为了配合国务院整顿房地产市场秩序的一揽子政策。
　　但对于“四条新规”能否有效落地，包括上述股份制银行高管在内的多数从业人士表示，仍需要相关细则以及住建部等部门的密切配合。
　　
　　有保有控
　　
　　根据新规：其一，经国土资源部门、建设主管部门查实，存在囤地、捂盘行为的房地产开发企业，商业银行应将其列入警示名单，不得对其发放新增贷款，已有贷款要切实采取保全措施。
　　其二，对上述房地产开发企业用所持有土地作为贷款抵押品的，各银行应认真查处可能存在的重复抵押问题，并对抵押率进行扣减。
　　其三，对国资委公布的78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目，不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信。
　　其四，要求商业银行监控信贷风险，做实“三个办法一个指引”，通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式，加强对贷款用途及贷款使用的管理。对于监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处，不留隐患。
　　在业内人士看来，银监会新规的指向性更加明确也更加严格。
　　对此，银监会主席刘明康也在稍后的伦敦欧洲政治经济学院亚洲论坛上强调，防范房地产信贷风险必须要：严控贷款抵押比例；建立贷款追踪体系；开发商融资时，要求抵押物首先必须是建筑物而非土地。据记者了解，目前多家银行已经收到通知，要求查处房地产开发商的土地是否进行了重复抵押。
　　“银监会领导曾多次表示要对其中可能蕴藏的风险高度关注，并提出继续把房地产信贷业务作为2010年现场检查的重点，加大对违规者责任的追究力度。”就此，银监会内部人士告诉记者，尽管尚未得知明确的通知，但不排除窗口指导与现场检查综合监管的可能性。
　　中国银行相关人表示上述四项措施直指目前房地产市场的两大毒瘤——部分囤地、捂盘房企以及国资委新敲定的78家非地产主业央企。“长期以来，前者依靠‘囤地、捂盘、预售、再囤地’找到了一条万年不老的暴利开发模式，后者则依靠更加便利的信贷支持屡屡制造地王，两者相互推升，成为了房价上涨的一个重要原因。如今，全都有望从融资要害处予以卡紧。”据消息人士透露，目前，各级银监部门正在彻查信贷资金进入房地产和股市的情况，以及贷款受托支付落实情况。“力度相当大”，该人士表示。
　　一时间，一场地产信贷严控的风暴似乎即将来临。但在包括上述上海股份制银行高管在内的多数同业人士仍表示，此次调控的基调仍是有保有控。
　　“尽管打压力度有所增加，但针对性很强，同时监管部门对于地产行业的总体信贷规模也并没有限制。”北京某商业银行市场研究中心人士表示，今年的地产信贷并不意味着紧缩。
　　与此同时，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇也表示，“由于土地调控的政策预期仍是减少开发商囤地，增加住房供给，因此在今年的信贷供给上，也不会太过吝啬。”“仍然是有保有控，支持正常的房地产市场融资行为，打击违规。”对此，一位不愿具名的银行从业人士表示，“政策性国有五大行将会比较听话，其他不排除有部分股份制银行以及城商行会暗中执行宽松政策。”
　　
　　仍待细则
　　
　　尽管“四条新规”已是大大明晰指向性，但对于该规则的具体落实，部分银行仍表示缺乏执行准则，难以有效落地。
　　对于此次严打的开发商囤地、惜售行为，一些业内人士认为，由于政府对于捂盘惜售的打击决心很大，很多开发企业已经开始采用“曲线救国”的方式，通过高开盘价减缓销售速度的方法变相捂盘。同时对于开发企业囤积的地块，现在也没有明确的政策规定必须整地同时开发，很多开发企业依旧可以通过逐次开发的方式放缓开发过程。
　　单是对于此次严打的开发商囤地惜售，就有不少业内人士提出政策效果质疑。
　　“关键是，目前对于囤地以及捂盘惜售的界定标准，住建部门自身就没得到清晰的判断，又怎能要求商业银行将其列入黑名单？这就颇让人对执行的效果产生怀疑。”上述不愿具名的银行从业人士进一步表示，捂盘惜售的企业中并不乏资质较好的大企业，“这样的话，即使捂盘，银行也愿意提供授信或者贷款。”“如何鉴定开发企业的囤地、捂盘行为，这恐怕还需要住建部等部门尽快出台相关配套措施，有了行为标准，我们才好决定是否放贷。”上述北京股份制银行人士表示。
　　而对于78家央企信贷的停放，部分商业银行也表示，如何界定新旧工程、新旧贷款也急需相关的细则来保证预期政策效果的有效落地。
　　（中国房地产报 记者 刘关 对本文亦有贡献）