华润置地握稳融资筹码

　　■中国房地产报 记者 杨凡 北京报道

　　华润置地有限公司（华润置地，1109.HK）的2009年年报，足以让去年履新的董事长王印及董事总经理吴向东感到欣慰。
　　3月26日，华润置地在香港公布2009年业绩，王印在业绩发布会上表示：“2009年公司住宅开发和物业出租两个核心业务领域均取得突出业绩，也为2010年取得满意业绩增长打下坚实基础。”业内人士归纳2010年华润置地的表现，包括营业额和利润已经锁定、将在持有类物业方面持续加码以及将改善财务结构。“华润置地在今年2月份入选恒指蓝筹股之后，即可在较高的市盈率下配股融资。”国泰君安分析师姚峣表示。
　　
　　2010年业绩标定
　　
　　年报显示，2009年公司实现综合营业额为166亿港元，同比增长77.3%，远超出过去5年的增长速度。此外，股东应占净利润为44亿港元，每股盈利为0.92港元，均超出去年同期一倍有余。
　　但中金公司等多家证券机构表示，华润置地公布的净利润水平相比机构此前预测大约低了20%。
　　“原因之一是该公司在2009财年会计重列导致物业收入结算日期后移，这并不影响其实际收益；原因之二则是有意将部分收入的结算延后，以保证业绩的稳定持续增长。”分析人士表示。
　　姚峣认为，据目前华润置地的销售数据，已经可以锁定其2010年销售额与利润的强劲增长。
　　2009年，华润置地实现签约额约251亿港元。王印在业绩发布会上表示，截至3月22日，华润置地就已经有220亿港元的已实现住宅签约额有待陆续结算，公司已经锁定2010年住宅开发营业额达142亿港元。”年报公布后，花旗、瑞信、大摩等纷纷对华润置地表示看好。花旗预计，华润置地2010年将获得合约销售额超过人民币280亿元。
　　
　　持有类物业加码
　　
　　年报显示，除总体成绩亮眼外，华润置地的战略重点——投资类物业业绩良好：投资物业资产账面总值达到167亿港元，占总资产值比重17.3%；出租物业的营业额达10.7亿港元，同比增长10.5%。
　　“这一数字在中资地产股中居于前列，并且其持有类物业的出租率基本超过95%，租金水平涨幅约在9%，比较突出。”姚峣说。
　　而未来华润置地在持有类物业上还将继续加码。摩根大通称，华润置地计划3年内再完成80万平方米投资物业，2012财年整体租合收入逾20亿元。
　　王印在业绩发布会上表示，5年后华润置地持有类物业占整体盈利将由目前的18%增长至40%；公司每年将会新开1~2个持有型物业，未来数年将有6个商业项目相继落成，总投资额300亿元。
　　“重点是万象城在各个经济中心城市的复制，2009年吴向东的调任是上述战略的明显信号。”姚峣表示。王印透露，由于持有类物业代表项目深圳万象城成绩理想，所以会陆续在杭州、沈阳、成都、南京及青岛等地复制。
　　据悉，华润置地目前总土地储备高达2219万平方米，其中83%属开发物业，17%属投资物业。目前在建持有物业土地287万平方米，已开始经营的持有物业面积为80万平方米。
　　
　　改善债务结构
　　
　　2009年4月，华润置地融资与策划部总经理王国华曾对记者透露，公司年内有计划让财务结构更趋稳健完善，其主要内容包括降低资产负债比率以及债务期限结构的调整，即适当降低短期债务比率，增强安全性。
　　“华润置地降低资产负债率有其必然性。其早期通过贷款和配股等方式向大股东购买资产，负债水平和中海地产相比是比较高的。”姚峣说。
　　截至2009年年底，公司净负债比率大幅降低至21%，该数字在2008年为46%，2007年则为49.3%。此外，华润置地一年内到期的银行借贷已经从2008年底的40.6亿港元降低至18.3亿港元，占年贷款总额的比率也由19.3%降低到6.7%。
　　但与此同时，华润置地一年后到期的长期借款总额的增幅则远远超过了短期借款的降幅。公司长期借款总额由2008年底的170.3亿元大幅增长至256.3亿元，增幅超出50%。
　　“对比销售额增长，这个涨幅在合理范围内，比较健康。”姚峣表示。
　　2009年，华润置地实现签约额250.89亿港元，同比2008年大幅增长213%；销售面积达215.25万平方米，同比大幅攀升207%。且公司截至2009年年底的现金及银行结存达到195亿港元，比2008年同期增长近2.5倍。
　　值得注意的是，过去一年华润置地的加权平均银行贷款年息仅为2.9%，2008年该数字则为5.4%。
　　姚峣认为，在业绩支撑下，华润置地的财务安全性有所保证，并且仍然能够逐步改善其债务结构。预计2010年，华润置地还将通过配股等方式持续改善既往的财务结构。
　　“除可以在较高的市盈率下配股融资外，伴随着华润集团对华润信托、珠海银行等金融平台的重组及整合完成，公司即可以直接谋求信托融资，也可以用更低的成本获得贷款。”姚峣说。