地价“两重天”

　　■中国房地产报   记者  兰亚红 北京报道

　　为了控制超速攀升的地价，3月19日，北京市政府宣布“暂停热点地区高价土地入市交易”；而就在此前一天，国资委亦宣布要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。
　　几乎与此同时，为了吸引投资、拉升地价，西北某省会城市的政府高层领导正亲自接待到访的某知名房企负责人。
　　一边是热点城市热点区域的地块遭到众多企业的哄抢而创下每平方米数万元的楼面地价，一边却是非热点城市的土地频繁以每平方米区区几百元的底价出让，当前土地市场的一个现实是：中国不同城市地价的两极差距正迅速拉大，甚至同一城市不同区域的地价也存在着越来越大的差距。相关业内人士指出，控制地价高涨不能“剑走偏锋”，招商引资提升地价更不应该以牺牲大量的低价土地为代价。
　　
　　地价两极差距加大
　　
　　就在今年全国两会后的第一天，央企连摘北京“三地王”，出现了每平方米高达两三万元的楼面地价，一时间引起轩然大波。
　　国资委紧急要求78家非房地产主业央企退出房地产业务；北京市政府亦宣布暂停热点地块包括“命运坎坷”的中服地块的交易；而国土资源部也紧急召开了全系统的视频会议，暂时叫停全国的住宅土地出让，要求各地于4月上旬公布住房及保障性住房用地供应计划之后再挂牌。上述一系列的动作均被认为是抵制当前高地价和高房价的举措。
　　然而，也有业内人士指出，当前的高地价只是“结构性的”，热点城市热点区域的地价确实“透支严重”，而非热点区域和非热点城市的地价仍处于合理区间甚至较低水平。
　　就在北京一日诞生“三地王”的当天，与创造“地王”的大望京1号地、海淀东升乡地块以及大兴亦庄地块相比，处于北京稍偏远地带的昌平区的两块地分别经过7轮和10轮竞价就轻松成交；而两天后的3月17日，北京土地市场也并未掀起太大风浪，7地块总成交76亿元，多宗商业地块以底价成交。
　　“当前土地价格超速上涨的，一定是热点城市热点区域，是结构性的，并不代表全国的普遍现象。”高策地产顾问机构董事长李国平强调，当前，依然有很多城市存在土地出让难的情况。
　　正在西北某城市做项目的思源经纪总监龙程也指出，目前在一些GDP较落后的城市，土地出让价格依然很低，多数是政府与开发商经过协商后的“底价”出让。
　　在此前中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室发布的首份《住房绿皮书》则指出，今后，从不同GDP等级的城市来看,二、三级城市的土地市场价值虽然也会有一定增长，但是一级城市的土地价值增长更快，将出现两极分化的过程。
　　
　　暂停供地只是权宜之计
　　
　　“土地屡创高价无非是大家对未来整个房地产市场形势看好。”李国平分析，“另外就是投资房地产的企业太多，而热点城市热点区域的土地供应太少，地价高的根本原因还是在于供求矛盾。”李国平的观点也得到了中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云的赞同。其认为，当前土地供求的矛盾是地价高涨的主要原因。
　　“但我认为高地价不仅仅是供给出了问题，最主要还是需求。”邹晓云告诉记者，当前银行贷款、热钱因为实体经济不好而转移到房地产行业的资金仍然较多，企业的购地需求依然强烈，是当前热点地块地价屡创新高的原因。
　　“土地供应都是预定的，但需求是不一样的，需求可以任意增长。”邹晓云说。
　　而对于当前包括北京市和国资委的一些控制地价的措施，业内人士也发表了相关的看法。
　　李国平认为，防控地价不能采取回避态度。“不是说不推、不卖热点地块就没事了，虽然暂时避免了出现高地价，但实际上并没解决问题。”在李国平看来，这样会导致土地供应的进一步紧缺，未来的供求矛盾将更剧烈。
　　他建议，诸如北京等热点城市，抵制高地价可以通过增加其他区域的土地供应来解决，“但也不能太冷门，总是推出偏僻区域的土地，并且还搭配较多的公建，那样的话当然不受欢迎，太偏僻的地方谁会去建写字楼、商业呢？”李国平认为，在稍远的地带应该多推一些纯住宅用地，用以平衡热点区域热点地块的疯狂争抢。
　　邹晓云也表示，包括改善招拍挂、要求78家非主营房地产的央企退出房地产行业等措施以及解决地方政府土地供应垄断等方式，都不是抵制当前高地价的最有效方法。
　　“招拍挂也只是个工具而已，并不是决定地价的根本。像黑龙江一些小城市的土地就是卖不出去，再怎么拍也没人要。”邹晓云指出。
　　“现在暂停热点地块的出让，可能是目前北京市政府还没有找到更好的办法来解决地价高速上涨这个问题。热点地区的土地究竟采取什么方式供应，需要研究出比较合理的方法，适当控制地价。我相信北京市政府有了好的解决方案之后会马上将那些热点地块投入市场。”邹晓云认为。
　　而对于国资委要求78家非主营房地产央企退出房地产行业的措施，邹晓云认为，仍然存在着不确定性。
　　“走了78家总比不走要好，因为可能很多实体经济进入房地产行业的资金会有个‘抽走’的效应，对减少需求是有好处的。”邹晓云说，“但能不能及时、真的退出，退出的份额有多大，目前都难以确定。”
　　
　　欲抬地价先付“代价”
　　
　　与热点城市热点地块地价的超速上涨相比，一些非热点城市的地价仍然处于较低水平，存在着卖地难的问题。特别是在快速城市化的进程中，旧城改造、开拓新城已成各地方政府发展经济的重要手段，而由此带来的土地出让压力也随之增大。
　　业内人士分析，随着国家针对土地方面从紧政策的出台，非热点区域卖地难的现象可能会更加严重，由此引发低价卖地现象或会增多，甚至引发违法违规卖地的行为。
　　在今年2月下旬国土资源部公布的2009年例行督查结果显示，一些地方违法违规用地情况仍然比较严重，例如“横店圆明园违法用地案”中，浙江东阳县横店“重建圆明园”项目非法用地3096亩，其中包括基本农田1057.4亩。
　　国家土地督察局在例行督查中发现，一些地区仍然存在改变批准用途供地、欠缴和违规批准减免土地出让金、在未缴清土地出让金的情况下办理土地登记等违法违规行为。
　　“这主要是因为部分地方政府缺乏对土地的控制力以及执法不严造成的。”龙程认为。
　　据其介绍，当前大部分卖地难的二三线城市，因为财政的短缺，没有大量的资金用于土地收储，而大多数土地一级开发由开发商投资完成。
　　“因此开发商就有和地方政府低价‘要地’的资本。”龙程说，“大量土地实际上不是走真正的招拍挂程序，所以很多外来的房企通过招拍挂也拿不到地。”除此之外，一些业内人士也透露，为了吸引某些大企业“进场”，以提升区域未来的土地价格，一些地方政府也被迫低价出让大量的土地。
　　“虽然国土部规定了地块的最大出让面积，但有些企业仍能够在一些偏远的地方进行上千亩的圈地。”一位不愿具名的业内人士指出，“在招拍挂制度下，地方政府可以通过下属公司来竞地，然后实现对意向企业的定向、分批次土地供应。”