周天勇：需彻底变革土地出让制度

■中国房地产报  记者 朱以师 北京报道

　　中国房地产报：最近，国土资源部连续出台了旨在稳定房价、提高保障性住房用地供应的调控举措，你认为这些措施能否有效抑制房价过快上涨？
　　周天勇：国土资源部的调控政策，主要保障了中小户型住宅用地和保障性住房用地的供应。但是，要就此来抑制地价、房价的过快上涨，我觉得还不太现实。
　　价格的问题，主要是供应和需求的问题。需求短期内不会凭空消失，但是供应还是存在问题，一旦不能及时有效供应，价格就会上涨。比如，现在限制了向大套型和别墅的土地供应，那么这两项就肯定会涨价。
　　所以应该解决供应的问题，还不只是简单地改变结构、打击囤地。现在的土地调控还没有触及到核心问题。
　　中国房地产报：那么，你认为土地调控的核心问题是什么？
　　周天勇：土地市场现在的根本问题在于三个方面，一是招拍挂制度，二是70年的出让，三是基于这二者之上的土地财政。
　　中央的政策到地方实际上就是一个博弈的过程。在现有的分税制的财税体制下，正规的大部分税收都被中央政府拿走了。那么地方政府只能依靠预算外的卖地收入、房地产税收和罚款等支撑。
　　由于地方政府对土地财政的依赖，所以地方政府肯定希望土地收入越高越好。甚至很多地方的土地储备中心，也存在囤地的问题。把土地储备起来，人为造成供地短缺，从而导致价格上涨，然后在价格高的时候抛出去。现在调控来了，地方政府肯定会想方设法规避调控。
　　中国房地产报：对于这样的问题，你有什么建议？
　　周天勇：我认为必须彻底改变现有的土地出让制度。现在调控更多是在修补，但是修补是解决不了根本问题的。现在最大的问题是，所有的土地都是政府一家去拍卖，而垄断性的供地和竞争性的买地这个结构，再加上招拍挂的“价高者得”，一定会造成价格上涨。
　　我觉得应该延长土地的使用权年限，然后要允许土地市场上有多个土地的供应者，不一定要政府收储了以后才能进行土地出让，竞争性的买方市场必须要有竞争性的卖方市场，才能够把价格整体降下来。这样的交易部分，政府只需要征收交易增值税就可以了。另外，一定要开征房地产税或者不动产税。我大概推算了一下，全国大概有200亿平方米的商用住房，按照5000元/平方米的均价和1%的税率，每年大概可以征收1万亿元的房产税。
　　中国房地产报：以开征不动产税来代替地方政府的土地财政能解决问题吗？
　　周天勇：能。每年大概有一万亿元的房产税，再加上土地交易增值税，差不多正好可以弥补土地出让金这部分。这样就可以把地方政府对土地财政的依赖扭转过来。如果不扭转过来，中央政府的调控政策就没有办法贯彻下去。
　　中国房地产报：那这个扭转的可能性和可行性又有多大？
　　周天勇：可行性是有的，现在关键是中央政府和地方政府能不能坐下来谈这个事情。这个问题涉及到各方面的利益，比方说开征不动产税涉及到居民的利益，废除招拍挂的话又涉及到目前党政干部的利益。
　　但是，就长远来讲，必须要扭转过来。否则的话，地方政府垄断卖地，招拍挂价高者得，房价将永无宁日。