磊石成径

地王崩盘临界点

　　■中国房地产报 马磊
　　
　　两会“遏制高房价”的余音未消，房地产桥头堡北京市便以一日三“地王”的表现给此愿景当头一棒。3月15日当天，不但远洋、中信等传统强势房企气势不减，而中国兵器总公司这样的新锐央企也当仁不让。在一片质疑声中，北京几乎是在一天之内连续刷新虎年单价和总价的土地交易价格纪录。3月17日，保利地产以总价50.4亿的高价拿下了朝阳大望京村28.07万平方米的居住用地。
　　不管是什么原因，一轮轮的“地王”事件造成的结果，使得人们对这个行业的泡沫更担忧，对高房价的斥责更猛烈。而我更关注的是这些明星地块将来的命运，在地王纪录屡屡被刷新之后，崩溃的临界点到底在哪儿？
　　回到事件本身，舆论群情激奋，“泡沫论”、“加速赶顶论”等等悲观言论充斥报纸版面（当然更不乏对央企充当急先锋的责备），而拿地当事者却几乎一致认为“不贵”，逻辑同样合理，以目前的单价3万元依然有得赚，不过利润低了些。
　　地王的结果，一种是良性的，过了一两年房价持续暴涨，再回过头去评估是便宜的。以北京为例，2002年富力拿了现在双井富力城地王的时候，斥资32亿元，获取地块近50公顷，其首期售价精装修每平方米不超过7000元；2005年华润置地以25.65亿元获取现在的上地橡树湾项目70万平方米，首期售价8000元出头。这两个项目，都是当时同区域价格最高的，而舆论也一直以“泡沫论”为主要声音，但后面的发展，当价格基数提升到2万甚至是3万元的时候，不到4000元的楼面地价显得是如此的便宜。
　　还有一种是恶性的，受到经济大环境的影响，土地沉淀了大量现金，最终以“退地”或者压着不开工为结果。近的一次，北京市大龙地产拿下的顺义“地王”，被北京市国土局收回；其根本原因在于当时的金融和宏观经济恶劣的大环境下巨大的资金压力。
　　历史证明，所有投资决策的正误，都会在未来得到验证。以当下的标准衡量，这几块地存在泡沫。但对于未来的资产价格重估，却未必一定如此。但是现在的风险大大超过以往的结论是肯定的，因为面粉依然贵过面包，而且是已经上涨过几轮的面包价格之上。
　　量变是否到质变的临界点，在于经济增长积累的巨大能量，是否能消化这些高价房。2009年房地产市场一片欣欣向荣，似乎表示中国积累目前的消费力足以应付，但那是在政策“打鸡血”下的市场繁荣。但这种购买力能持续多久呢？因为在宏观经济数据不景气的状况下，新增的需求似乎并不那么乐观，“吃老本”的投资消费，是否有持续的生命力？而现在，政策对于市场的态度是很明确的，无论是二套房首付四成还是其他的财税政策，都是遏制需求。环境变了，策略是不是也应该变化呢？
　　一个有意思的细节是，当央企都在这些热点区域大手笔布局的时候，周边的一些位置更好的项目却在未加多少钱的状况下加紧推盘，而某些个人卖家也在频频出货——对未来走势的判断，似乎行业内部也存在巨大分歧。