地产私募基金重在细节设置

■中国房地产报   记 者    刘关    北京报道

　　探路总需创新。由开发商角色转为地产基金管理者，盛世神州基金管理公司董事长张民耕格外强调对于这类新型PE一些细节方面的设置。
　　中国房地产报：盛世神州基金偏好的投资方向、投资收益以及投资模式主要是什么？
　　张民耕：我们更为关注京津唐及环渤海、长三角区域等经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市和区域。投资项目类型为项目的股权投资和适度的债权投资。以住宅为主，投资项目财务指标要符合以下要求：即项目利润率大于20%，项目启动资金年化收益率大于30%，内部收益率IRR大于20%。
　　最近，我们就在看苏南城市的一些项目。也就是说，我们关注的是稳健性的地产开发收益，不盼望突发型的收益。我们获得的是项目的具体收益，而不是通过二级市场的炒作获得收益。
　　对于LP的退出方面，可以选择溢价回购、分红退出和二级市场退出等方式。
　　中国房地产报：那么，在上述投资偏好下，基金如何控制投资资金投资风险？
　　张民耕：主要有四个策略：
　　第一，分散投资，即每期资金一般投资3个以上的项目。
　　第二，绝对控股，即一般在我方资金退出之前，控制目标公司67%以上绝对多数的股权或决策权，以及财务的一票否决权。
　　第三，双委员会的投资决策体系，即投资顾问委员会与投资决策委员会双重把关。
　　第四，对同一项目或公司进行超过有限合伙实际总认缴出资额50%或25000万元（不含）的投资及超过有限合伙实际总认缴出资额50%或25000万元（不含）以上价值的重大资产处置、股权出售等事项需要合伙人会议经代表有限合伙实际出资额五分之四以上的合伙人同意方可形成有效决议。
　　中国房地产报：我们注意到，在五家发起人中，有三家地产公司。那么，如何平衡发起人的项目和其他项目的投资关系？你们不会变成发起人也就是开发企业的“提款机”吧？
　　张民耕：一般而言，我们三家开发商自己的项目不会被纳入投资项目领域。但是，由于不可意料的原因，这也不是绝对的。需要指出的是，一旦三家开发企业自己的项目纳入投资项目，基金对于其收益的要求会比其他项目高出5%，这就可尽量避免关联交易的出现。