房贷利率优惠取消有利经济全局

■中国房地产报 李宏瑾/文

　　房地产金融优惠政策去向一直备受关注。今年2月，中国银行明确下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，随后光大银行也正式取消了房贷利率7折优惠。春节过后，各家银行也忙于“收紧”银根，严格住房信贷标准，想获得购房贷款利率7折优惠，可谓是难上加难。一时间，房贷7折利率名存实亡成了很多媒体报道的抢眼标题。
　　诚然，无法获得利率优惠意味着购房人要支付更多的利息，这对于手中“银子”不足的潜在消费者绝不是什么好消息。那么，无法顺利获得房贷利率7折优惠或者获得优惠成功的概率大大降低，就一定是“杯具”？
　　需要指出的是，在正式提出建立市场经济以后的第二年，我国就正式提出要进行利率市场化改革。毕竟，金融是现代市场经济的核心！进行有中国特色社会主义市场经济体制建设的决策精英们对此有着清醒的认识。市场经济就是价格由市场决定的经济，利率就是金融市场商品的价格，因而如果利率不能够市场化，那么就很难说金融领域乃至整个经济领域市场化改革的成功。
　　当然，1960年代以来包括金融发展利率、信息经济学在内的经济学理论以及拉美、东南亚等地区的经验表明，利率市场化绝不是没有条件的。在信息不对称情况下，如果对存贷款利率放开管制，很可能出现各家银行为了争夺市场份额而开展恶性竞争，降低贷款利率、提高存款利率的情形。虽然这表面上对借款人和存款人都是好事，只是银行吃了点利差的亏，但在银行自身尚未实现完全的商业化之前，银行往往会面临大量的亏损和坏账，从而威胁金融体系乃至整个经济的稳定。这也正是我国金融决策层最为担心的。
　　由于个人房贷业务违约率低，即使是房地产最不景气的2008年我国个人住房按揭贷款不良率也仅为0.91%，而且一般来说个人住房贷款期限较长，是银行稳定的收益来源，因而住房贷款是各家商业绝对的优质资产。为了争夺这部分资产，价格（也就是利率下浮）无疑是最有效的手段。但是，随着房地产市场在2009年的癫狂，市场风险必须成为银行考虑的重要因素。
　　根据最近一期的《货币政策执行报告》，2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%。其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。越来越多的银行已经感受到房贷疯涨的隐患。特别是升息预期下，房贷业务的利差进一步缩小，银行息差收入增长空间将进一步下降。同时，货币当局在不到一个月的时间内连续出人意料地将存款准备金率提高了100个基点，央票利率带领货币市场利率整体上升，调节信贷适度增长的政策意图也必须成为各商业银行认真考虑的事情，更何况中央银行还握有惩罚性质的差别准备金率的大棒，尽管面对优质资产的诱惑，银行还是根据自身情况抑制内在冲动，这正是政策当局希望看到的局面。
　　早在2008年10月实行住房贷款利率7折优惠的政策，虽然是出于应对全球金融危机的考虑，但为全面放开贷款利率下限管制积累经验也是央行考虑的重要方面。毕竟，在这个政策出来后的很长一段时间里，5年期以上贷款7折利率甚至要低于同期存贷款利率，也就是利率倒挂，而中国人民银行也将是否下浮利率的决定权交给了各商业银行。
　　如果没记错的话，在当时下浮利率最积极的是那些市场份额相对较小的股份制商业银行，而市场份额较大的国有银行只是最后跟进。此次收紧房贷政策，各家银行的表现也不一样，资金和流动性比较紧张的中国银行和光大银行带头行动，而同样是国有大行的工商银行、农业银行等，由于手头还比较宽裕，只是在进行观望，并没有明确跟进。而很多中小银行，或许正盘算着如何在政策允许的情况下更多地通过优惠利率借机抢占市场份额呢。
　　事实上，房贷利率优惠政策虽然消亡，但首次置业房贷利率实行7折优惠的政策并没有改变，只是对那些投资、投机性购房以及改善型住房需求产生一定的影响。信贷的收紧无疑会降低市场的需求，而在扩大土地供应等各项政策的共同作用下，2010年的房价不会再像去年那样疯涨。这对于已经做了一些必要的准备且渴望拥有一套属于自己名下住房的人们来说，至少不是坏消息。
　　（作者供职于中国人民银行营业管理部）