虽然2009年634亿元的销售额仍然让万科傲视群雄，但相对于行业平均50%的增长速度而言，万科显然落后于行业平均水平。是万科的公众效应使得它更趋谨慎？抑或是在瞬息万变的形势下缺失快速应变的灵活机制？还是万科的管理体系已经跟不上规模发展的速度？正如万科总裁郁亮所说：“使营运规模大于成长规模，这一点是万科正在努力的方向。”

发展增速低于行业水平
万科：谨慎下的平衡与失衡

■中国房地产报  记者   刘晓云   深圳报道

　　“从丰田所遇到的困境来看，发展速度过快并不是一件好事。”万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）总裁郁亮在接受本报记者采访时表示。
　　郁亮的此番话来自于万科销售增长率与行业平均增长水平的差距。3月2日，万科公布年报，634亿元的销售额让万科继续稳坐全球销售冠军宝座，53.3亿元的净利润也使万科股东喜笑颜开，不过，相对于行业在2009年超过50%的增长速度来说，万科在去年32%的业绩增长速度却略显逊色。
　　虽然被质疑为万科发展速度开始出现疲态，但郁亮却并不认为这是万科失速的一年，“现在万科需要摸索600亿元左右规模的公司发展观的问题。”“万科这两年来放慢步伐，调整心态，调整自己的发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮表示，“规模越大反而会使收益水平下降，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益”

再夺全球销冠

　　万科2009年年报显示，去年共实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，使其成为国内第一个销售额突破600亿元的房企，并再次蝉联全球住宅销售冠军。
　　当然，使万科骄傲的还不止这些，报告期内实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，不仅较2008年大幅上升，比市场调整前的2007年也分别增长了37.6%和10%。
　　万科2009年实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。
　　从报表来看，每一项指标都在增长，但万科2009年实现毛利120亿元，其中毛利率为26%，较上年下降6%。
　　“由于房地产结算滞后性，结算毛利率下降主要体现2008年调整期内的价格下滑。”郁亮表示。
　　但是毛利率的下降并没有给万科净利润造成大影响，因为所得税减少和成本优化抵消了毛利下降的影响。
　　而这些也并不影响万科年报成为一份可称之为完美的年报，除了上述增长数据外，万科去年各个分公司的利润贡献也保持了稳步增长。除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市也对其整体的营业收入和净利润做出了较大贡献。
　　万科2009年在15个城市的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。除此之外，长沙、宁波、大连、青岛、长春等5个城市营业收入也已超过5亿元。
　　除京沪等一线市场外，杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的净利润占万科整体的比例，均高于其营业收入占公司整体的比例，表现出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重庆为代表的部分二线城市，由于进入较晚城市的产品尚未大规模进入结算，未来有望成为新的增长点。
　　2009年万科新进入烟台、三亚两个城市，目前已在全国进入了30多个城市。作为率先完成跨地域布局的住宅企业，其战略纵深优势开始逐步体现。
　　郁亮透露，万科在2010年预计新开工面积为855万平方米，比2009年有很大的增长。
　　“这个开工面积和公司的发展需要比较契合，我们会在年内进行调整，一直保持比较健康的库存状况。”郁亮表示，万科还会加大标准化方面的举措，提高项目的运营效率，当管理项目越来越多的时候，保持公司经营效率不会下降，甚至获得一定的提升。
　　
发展增速遭质疑

　　虽然万科的各项数据都呈增长状态，但仍有一项数据被引起关注。
　　2009年，万科实现销售收入634.2亿元，较上年增长32.5%，这本身毫无破绽，不过，相较于行业平均增速50%的情况来看，32.5%的增长速度远低于行业水平。
　　“除此之外，公司销售面积继续实现增长，但增幅也低于行业总体水平。”国信证券分析师区瑞明表示，2008年下半年至2009年上半年，万科都十分谨慎，否则其业绩会更出色。
　　万科2008年中期的净利润同比增长率为23.6％，前三季度则为18.76％，就增长速度而言，2009年32.1％的提升并不明显。
　　同样在土地储备方面，万科增速也在放缓，万科在2009末房地产企业土地储备排行榜中未进入前十位，与销售业绩形成鲜明反差。
　　从2009年新增项目来看，新增项目资源合计权益建筑面积为1036万平方米，约三分之二的项目为合作、联合方式获得。
　　万科在2009年规避了土地竞争过于激烈的地块，甚至规避了土地竞争过于激烈的重点城市，万科拿地的方式与态度开始变得保守和谨慎。因而在2009年下半年，当国内其他品牌房企在土地市场上纷纷高举高打的时候，万科的谨慎被认为失去了拿地的好机会。
　　股东们也开始质疑，2009年的万科相对于其他公司为何失去了速度？
　　“每个企业处在不同的发展阶段，有的在青春期，成长很快。但万科现在是成熟期，需要增强自己的体能，所以我不认为万科过去一年是失速的一年，而是重回增长轨道的一年。”郁亮解释。
　　在业绩会现场，有股东发问，进入壮年之后的公司增速是不是必然会更慢？公司有什么办法让营运规模会继续保持行业第一？比如说销售规模保持行业第一的位置？
　　行业领袖的地位也注定万科始终要面临这种质疑。
　　郁亮表示，一个大企业如果能持续保持30%的增长速度也不容易，预计2010年万科销售收入也将增加25%～30%。若真实现，万科2010年销售收入将达到792亿至824亿元。
　　“规模是行业地位的追求标志，万科从去年开始希望从速度规模转向质量效益。所谓规模速度型不一定能够给股东带来回报，对开发商来说，不能仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，所以要转向以股东利益为导向的质量效益。”郁亮说。
　　而对于备受关注的拿地问题，郁亮仍坚持表示不当地王，仍然会综合运用合作、联合等多种方式拿地，也仍然是非常谨慎、理性的。
　　“万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移，这是万科在未来一段能够保证稳健增长的策略。”郁亮说。

寄望于香港融资

　　虽然发展速度遭到质疑，但从万科的年报来看，财务数据相当稳健。
　　万科2009年年报显示，持有的货币资金达高230亿元，较年初时增加了15%；各类短期借款和一年内到期的长期借款86.3亿元，较年初下降了51.7%。公司净资产负债率19.7%，较2008年末降低了13.4个百分点。
　　区瑞明表示，从财务状况来看，万科的发展可以说“不差钱”。
　　“万科从2007年开始一直坚持应变重于预测，2009年在投资上保持了充分的谨慎，目前公司现金充足，足以应对市场变化的各种可能。”郁亮表示。
　　不过，虽然万科的销售业绩增速略显疲态，但其新增的土地从总量上来说并不少，1036万平方米的土地储备仍然需要大量的开发资金，230亿元的现金流显然不能满足现有项目的发展，这也使得万科今年的融资需求开始迫切起来。
　　年报披露，万科2009年公开增发募资112亿元的方案已经上报相关监管部门审核，但并未公布融资进展。
　　不过，郁亮表示，万科将以确保经营安全为首要原则，将和银行、信托、保险资金等金融机构展开更加密切的合作，不断创新融资方式，拓宽融资渠道。
　　而另一个可能的融资方式也在这种情形下逐渐明朗起来。
　　之前万科就曾表示，香港融资平台更国际化，融资效率非常高。从融资决定到发股票一周时间就可以，而在内地，从决定发行到完成12个月就算是快的了。因此，万科有意将香港作为第二上市市场。
　　在万科年报公布的同时，郁亮也对外透露，公司仍期望于香港有融资平台，“但集团未有明确时间表。”

致股东：波澜起伏下的深邃思考（节选）
　　
　　我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。
　　
复苏的逻辑

　　世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。
　　对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。
　　无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？
　　人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。
　　过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。
　　
城市的舞步

　　香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。
　　中国未来可能不止有一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。
　　中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。
　　历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。
　　
绿色的畅想

　　2009年11月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009年最重要的一页。
　　绿色理念的兴起，反映着人类对于自身发展的重新思考。当大自然的承载力日益成为制约人类发展的关键环节，人类活动对自然的影响就日益等同于对他人的影响。当人类的自由开始相互碰撞，制度、权利和对价就应运而生。不管是以立法的形式，还是以资源价格的形式，人类活动对自然的影响正在重新定价的过程中，这将逐渐涉及到每个人的切身利益。
　　绿色竞争优势要真正作为货币化的收益清晰呈现在财务报表上，应该不会在2010年，甚至不会在未来的两三年。但作为永续经营的企业，万科将努力确保当这一趋势变为现实时，万科的客户可以率先享受到最符合绿色标准要求的产品和服务，万科的股东可以从绿色经济浪潮中获得最大程度的收益。
　　自万科诞生以来，最大的幸运莫过于始终拥有一群志同道合的投资者。在这个不平静的年代，股东的理解与信任，是万科人坚守理想与信念不断前行的最大动力源泉。
　　（节选自万科2009年年报）